Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 425 ГК РФ. Действие договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Комментарий к статье 610 ГК РФ
1. Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.
В п. 1 коммент. ст. содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.
Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 письма ВАС N 66).
В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 письма ВАС N 66).
Продление органом местного самоуправления срока действия договора аренды
Бывают случаи, когда договор аренды, заключенный на основании решения органа местного самоуправления, после прекращения срока действия продлевается решением того же органа без подписания дополнительного соглашения. Поскольку такой акт сам по себе не порождает арендных правоотношений, возникает вопрос, имеет ли такое продление юридическую силу, если стороны данное условие в договоре не согласовали.
3.1. Вывод из судебной практики: Срок договора аренды не может быть продлен актом органа государственной власти (органом местного самоуправления).
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2007 N А56-19643/2006
“…04.09.2003 Чернышев В.В. обратился к главе администрации Всеволожского района с заявлением о продлении действия договора на пятнадцать лет.
Межведомственной комиссией по предоставлению земельных участков во Всеволожском районе принято решение, оформленное протоколом от 24.09.2003 N 38, о предоставлении Чернышеву В.В. спорного земельного участка в аренду на пять лет.
Письмом от 16.03.2004 N 623 Комитет со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил Чернышева В.В. об отказе от договора с 17.06.2004, просил предпринимателя до указанной даты освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Поскольку по окончании определенного в договоре от 25.02.99 срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения об установлении нового срока аренды истец не представил, суд правомерно посчитал указанный договор возобновленным на неопределенный срок…”
Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
Статья 610 ГК РФ не ограничивает право арендодателя на отказ от договора аренды земельного участка в связи с нахождением на нем недвижимости арендатора. Однако такой отказ может поставить под вопрос возможность полноценной реализации прав собственника недвижимого имущества на его использование.
6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, если на земельном участке находится недвижимость арендатора, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если на земельном участке находится недвижимость арендатора, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Примечание: В данном случае суды основываются на том, что отсутствие договора аренды не лишает арендатора права пользования участком.
Срок аренды — существенное условие договора?
Положения ГК РФ дают понять, что срок аренды имущества нельзя отнести к существенным условиям. Руководствуясь принципом свободы договора, арендатор и арендодатель решают самостоятельно, включать ли условие о сроке в соглашение и сколько составляет срок долгосрочной (краткосрочной) аренды. Если четкие сроки в договоре отсутствуют, это значит, что он заключен на неопределенный срок.
Но крайне желательно прописывать сроки по следующим причинам.
Понятие срок аренды и срок действия договора аренды
Понятия срок аренды и срок действия договора аренды являются не равнозначными.
Закон данные понятия не подразделяет, но судьи зачастую указывают на то, что эти понятия не являются равнозначными по своему смыслу.
Срок действия договора аренды – это срок договора, период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст.ст. 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом (ст. 610 ГК РФ).
На практике срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать. Это может быть в случае, когда имущество передается арендатору в момент заключения договора аренды.
А расторжение договора наступает в момент возврата арендованного имущества арендодателю. В данном случае действует подход к пониманию договора аренды, как реального договора.
Зачастую сроки начала договора аренды и самой аренды могут различаться. Например, имущество передается арендатору через несколько дней после заключения договора аренды.
В данном случае срок действия договора начинается с момента подписания договора, а срок аренды – с момента передачи имущества. В этом случае действует подход к пониманию договора аренды, как консенсуального договора.
У сторон договора могут возникнуть права и обязанности вследствие окончания срока его действия. Например, с окончанием договора аренды по общему правилу у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, возникает при прочих равных условиях преимущественное перед третьими лицами право заключить договор на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Кроме того, в случае прекращения договорных обязательств может возникнуть в силу закона новое обязательство — вследствие неосновательного обогащения (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Если одна из сторон без оснований приобретает или сберегает имущество за счет другой, такое неосновательное обогащение подлежит возврату (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Такая обязанность возникает, если одна из сторон исполнила обязательство, а другая вообще не исполняла договор или предоставила неравноценное исполнение.
Третьи лица не являются сторонами договорного обязательства. Поэтому по общему правилу оно не создает для этих лиц прав и обязанностей (п. 1 ст. 307.1, п. 3 ст. 308 ГК РФ). Следовательно, окончание срока действия договора также не влечет правовых последствий для третьих лиц вне зависимости от того, сохраняются или прекращаются обязательства из договора.
Однако в некоторых случаях окончание срока действия договора может затронуть права и обязанности третьих лиц.
Например, прекратится обязательство поручителя, если с истечением срока действия договора прекращается обеспеченное поручительством обязательство. Аналогичные последствия по общему правилу наступают и для залогодателя — третьего лица, если прекратится обеспеченное залогом обязательство (п. 1 ст. 335, п. 1 ст. 367, п. 3 ст. 425 ГК РФ).
Кроме того, от срока действия основного договора аренды зависит судьба субарендатора. Дело в том, что договор субаренды нельзя заключать на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Поэтому, даже если договор субаренды заключен на неопределенный срок, он прекратится после окончания срока действия договора аренды (п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?
На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?
Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.
ПРИМЕР №2
В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.
Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.
Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. № А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.
В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.
ПРИМЕР №3
В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.
Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. № А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. № А41-63672/2017).
Право на временную регистрацию
Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом регионе, не там, где прописаны, и находитесь на новом месте больше 90 дней, нужно оформить временную регистрацию. Если собственник квартиры сдает ее чужим людям и они живут там больше 90 дней, он должен их зарегистрировать. То есть обязанность оформлять временную регистрацию есть и у того, кто снимает, и у того, кто сдает квартиру. За нарушение этого требования обоих могут оштрафовать.
Временная регистрация нужна, чтобы ходить в поликлинику, устроиться на работу, записать ребенка в детский сад, получать пособия и подавать заявления по месту фактического проживания.
Требовать временную регистрацию не стоит: многие владельцы квартир не понимают, как она работает, и боятся, что вы обзаведетесь пропиской и продадите их квартиру. Или что потом вас будет сложно выселить. Лучше всего попросить о регистрации со ссылкой на закон. Хотя бы на короткий срок — на три месяца. Это быстро и бесплатно. Объясните, зачем это нужно, как это защитит от штрафов и почему ничем не грозит праву собственности на квартиру.
Право зафиксировать сумму платежей за квартиру
Как это работает. Цена — это обязательное условие в договоре найма квартиры. Вы живете в чужой квартире и платите за это ту сумму, о которой договорились. По умолчанию нужно платить каждый месяц, но можно придумать другую периодичность, главное все записать в договоре.
Кроме суммы за каждый месяц в договоре можно указать, как часто собственник может ее повышать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или что сумма вообще не повышается в одностороннем порядке, только по согласию. Если ничего не написать про изменение платежей, то увеличить их по своему желанию владелец квартиры не сможет: гражданский кодекс это прямо запрещает.
Если у вас именно такой договор, а собственник через месяц требует еще 3000 рублей сверху, вы не обязаны доплачивать. И выселить он вас из-за этого не сможет.
Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.
Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.
Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.
Статья 614 ГК РФ. Арендная плата
- Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. - Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. - Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
- Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
- Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс), договор аренды, по общему правилу, является срочным – то есть заключается на определенный в самом соглашении срок.
Срок можно установить любой – хоть 1, хоть 6 месяцев, хоть 5 лет. Главное, чтобы законом не были установлены предельно максимальные сроки аренды для отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610 Кодекса).
Кроме этого, ч. 2 ст. 610 Кодекса регламентирует, что в договоре может и отсутствовать положение о сроке аренды.
Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный договор – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.
По ГК РФ автоматическая пролонгация договора действует в специально указанных случаях для отдельных типов договоров. Например, это касается соглашений о снабжении электроэнергией. На данный тип сделок распространяется норма п. 2 ст. 540 ГК РФ. Если по истечении срока ни один из участников сделки не заявит о ее расторжении или изменении условий, действие договора продлевается на тот же период и на тех же условиях.