Прекращение жилищных правоотношений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прекращение жилищных правоотношений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Кого могут выселить, а кого нет

2. Утрата права пользования жилым помещением не собственником

3. Признание утратившим право в суде

4. Другой комментарий к Ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации

5. Комментарий к статье 83 ЖК РФ

6. Другой комментарий к статье 83 ЖК РФ

7. Исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением

8. Порядок расторжения по инициативе наймодателя

9. Порядок действий через суд

Российское жилищное законодательство также предусматривает порядок прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника этой квартиры или дома. Если до 2005 г., согласно закону члены семьи бывшего собственника не утрачивали право пользования жильем даже после прекращения семейных отношений, то сегодня действующее законодательство устанавливает, что прямой переход права собственности квартиры или дома к другому лицу влечет за собой прекращение права пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК). Права членов семьи собственника зависят от прав самого собственника, то есть они также имеют право пользоваться жилым помещением, использовать его надлежащим образом и по назначению, дееспособные совершеннолетние члены семьи несут совместно с собственником солидарную ответственность за исполнение обязательств, вытекающих из пользования этим помещением, кроме того, члены семьи вправе требовать устранения нарушений их прав и интересов на пользование жильем, включая самого собственника. Как мы уже писали выше, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилья не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. Однако, в этом правиле есть исключение: на основании ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действия положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья не распространяются, если в момент приватизации данной квартиры/дома все члены семьи имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим данное жилье. Кроме того, к таким членам семьи не применима ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ ввиду бессрочного права пользования жилым помещением.

Мы уже слегка затронули тему причин, но далее раскроем их полностью отдельно для каждой стороны. Государство в лице местного муниципалитета может лишить гражданина права на проживание и пользование жилым помещением по договору социального найма в связи со следующими обстоятельствами:

Наниматель намеренно ухудшает состояние жилья.
Не заботится о его состоянии, не проводит текущий ремонт.
Наниматель причиняет ущерб общедомовому имуществу и имуществу соседей.
Не платит по коммунальным счетам. Основанием может стать отсутствие платежей за 6 месяцев в течение года, либо наличие долга, который превышает сумму 3 средних плат за месяц.
Препятствует ремонту различных систем обеспечения жилья.
Ведет аморальный образ жизни, чем нарушает права и интересы остальных граждан.
Содержит помещение в ненадлежащем состоянии, захламляет его, тем самым ухудшая его состояние.
Использует квартиру не для проживания, а для других целей.
Выехал на другую жилплощадь и данным помещением не пользуется.
Гражданину выделено другое жилье в связи с утратой прежнего, либо признании его непригодным.
Наниматель утратил основания для предоставления такого жилья, перестал быть малоимущим, уволился с работы, благодаря которой было получено жилье и прочее.

Кого могут выселить, а кого нет

Существует три вида выселения из социального жилья:

Если жилое помещение признано аварийным. В этом случае выселяются все жильцы дома, взамен им предоставляется жилое помещение, по условиям не ниже тех, которые были в прежней квартире. Такое выселение никоим образом не зависит от поведения жильцов.
Если квартиросъемщик задолжал большую сумму по коммунальным платежам. Выселение происходит по решению суда, но ответчик взамен прежней квартиры получает жилое помещение меньшее по площади (например, комнату в общежитии) и, зачастую, менее благоустроенное.
Если наниматель злостно нарушал права соседей, привел квартиру в нежилое состояние, имеет другое место жительства. В этом случае выселение также происходит по решению суда, но альтернативное жилое помещение нарушителю не предоставляется.

Однако, не все так очевидно, как может показаться. Законодательство РФ запрещает выселять из квартир, занимаемых на основании договора социального найма:

несовершеннолетних детей, в этом случае, если мать и отец не лишены родительских прав, они также не могут быть выселены, так как дети должны проживать вместе с родителями;
инвалидов первой и второй группы;
одиноких пенсионеров.

В судебной практике решения о расторжении соглашения соцнайма не выносится, если коммунальные платежи съемщиком в течение полугода не делались по одной из ниже приведенных причин:

задерживали зарплату или пенсию;
наниматель стоит на бирже по безработице;
болезнь привела к тяжелому материальному положению;
в семье есть инвалиды;
семья многодетная.

Из жилья в таких случаях гражданин не выселяется, но закрыть имеющийся долг обязуется за определенный судом срок.

Если жилплощадь, предоставленная по условиям социального найма, используется не для проживания, делается административное предупреждение или налагается штраф (от 10 МРОТ).

Кто не может лишиться права проживания при расторжении договоренности на съем муниципального жилья:

пенсионеры;
близкие родственники работника, причиной смерти которого стало выполнение служебного задания;
инвалиды, увечья которых связаны с их профессиональной деятельностью.

Форма для расторжения соглашения аналогична форме его заключения. Наймодатель вправе подать заявление в суд с требованием расторгнуть бумагу соцнайма только после отказа нанимателя без суда удовлетворить его требование или отсутствия ответа в течение месяца.

Утрата права пользования жилым помещением не собственником

Лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением в следующих случаях:

судом удовлетворен иск собственника о выселении бывших членов его семьи, прекративших с ним семейные отношения, кроме его несовершеннолетних детей, а также лиц, которые сохраняют право пользования помещением в связи с отказом от участия в его приватизации (ст. 31 ЖК РФ);
истечение срока, установленного решением суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок ввиду заслуживающих внимания обстоятельств (ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ);
продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения, что является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ);
использование помещения не по назначению или бесхозяйственно, допуская его разрушение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если лицо пользуется помещением на основании решения суда по отсрочке выселения или на основании завещательного отказа (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ);
расторжение собственником договора пользования жилым помещением. Так, собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив уведомление о расторжении пользователю, и в случае отказа в месячный срок обратиться в суд. Расторгнуть срочный договор до истечения срока можно в определенных случаях (если, например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или назначением) (ст. ст. 698, 699 ГК РФ).

Признание утратившим право в суде

В процессе судебного рассмотрения будут установлены следующие обстоятельства:

дата выезда ответчика из спорного жилого помещения;
характер выезда — вынужденный (конфликт в семье, развод), постоянный (переезд, новый брак) или добровольный;
исполнение ответчиком обязанностей по оплате коммунальных платежей;
наличие права пользования иным жильем.

Суд должен установить факт добровольного выезда на другое постоянное место жительства. И тогда исковые требования он, вероятнее всего, удовлетворит.

Для подтверждения вышеуказанных обстоятельств суд, по ходатайству истца, или адвокат, с помощью адвокатских запросов, запрашивает в компетентных органах и организациях следующую информацию об ответчике:

обращался ли он за медицинской помощью в районную поликлинику и/или вызывал ли врача на дом;
обращался ли в правоохранительные органы с заявлением о наличии препятствий в проживании;
получал ли он заказную регистрируемую корреспонденцию;
обращался ли в управляющую компанию с какими-либо заявления в отношении спорного жилья;
акт обследования жилого помещения из управляющей компании и т.п.

Очевидно, что каждая жилищная ситуация уникальна, поэтому в случае если у Вас возникли трудности, Вы можете обратиться к узкоспециализированным адвокатам. Или воспользоваться помощью юриста на сайте при составлении искового заявления для признания утратившим право пользования муниципальным жильем.

Другой комментарий к Ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья регулирует вопросы расторжения и прекращения договора социального найма.

Договор может быть расторгнут:

а) по соглашению сторон;

б) по инициативе одной из сторон — нанимателя или наймодателя.

Рассмотрим второй случай (поскольку в отношении первого никаких сложностей не возникает).

2. Наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье (например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность).

При этом необходимо получить согласие не только проживающих, но и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (см. ч. 2 ст. 69 и ст. 71, а также комментарии к ним).

Возможны случаи, когда наниматель и все члены его семьи выехали в другое место жительства, не сообщив наймодателю о расторжении договора. В подобной ситуации договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Если же с нанимателем выехала только часть семьи, остальные сохраняют право пользования жилым помещением; при этом нанимателем становится один из оставшихся (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

3. По инициативе (требованию) наймодателя договор социального найма может быть расторгнут:

1) если наниматель не вносит плату за жилье и коммунальные услуги более 6 месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83). По смыслу этой нормы неуплата должна длиться 6 месяцев без перерыва. Отсюда следует, что если она прервется даже незначительным платежом, оснований к расторжению договора нет;

2) если наниматель, члены его семьи и другие граждане, за действия которых он отвечает (например, временные жильцы):

а) разрушают или повреждают жилое помещение (п. 2 ч. 4);

б) систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 3 ч. 4);

в) используют жилье не по назначению (п. 4 ч. 4).

Договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке.

Предусмотренный ч. 4 комментируемой статьи перечень является закрытым. Следовательно, наймодатель не может предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма в любых иных случаях, помимо обозначенных.

Однако в ч. 4 ст. 83 перечислены основания расторжения договора только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством. Вместе с тем расторжение договора социального найма возможно в случаях: сноса дома, в котором находится жилое помещение; переоборудования жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.

Расторжение договора социального найма имеет место и при: самовольном переустройстве или реконструкции жилого помещения (см. комментарий к ст. 29); приватизации жилого помещения (Закон о приватизации жилых помещений действует, за исключением положений, признанных утратившими силу с 1 марта 2005 г., до 1 марта 2010 г.); обмене жилого помещения (ст. 74 ЖК РФ); замене жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ).

4. Жилищный кодекс РФ не упоминает случаев утраты права пользования жильем. Вместе с тем утратившими это право следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из помещения, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (см. комментарий к ст. 91).

5. Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора, если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из пользователей жилым помещением. Утрата права пользования жильем в подобных случаях касается лишь виновного лица, договор же социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.

Таким образом, договор социального найма может быть расторгнут в соответствии со ст. 83, только если семья в целом бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, либо претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать всей семье. Что касается использования жилья не по назначению, а также невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то возможна постановка вопроса о расторжении договора. Дело в том, что подобные случаи предполагают виновными и нанимателя, и всех членов его семьи (см., в частности, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

В случаях, предусмотренных п. 2 — 4 ч. 4 ст. 83, виновные лица — наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, должны выселяться без предоставления другого жилья.

6. Согласно ст. 71 ЖК временное отсутствие нанимателя жилого помещения и членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае было бы правильным ставить вопрос о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано под офис и т.п.) или не оплачивается.

Если временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору, например не участвует в оплате жилья (см. ч. 2 ст. 69 ЖК РФ), правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением.

7. Согласно ч. 5 комментируемой статьи договор социального найма прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.

В случае утраты (разрушения) жилого помещения вопрос обеспечения граждан жильем должен решаться по правилам ст. 87 ЖК (см. комментарий к ней).

Комментарий к статье 83 ЖК РФ

1. Комментируемая статья регулирует вопросы расторжения и прекращения договора социального найма.

Договор может быть расторгнут:

а) по соглашению сторон;

б) по инициативе одной из сторон — нанимателя или наймодателя.

Рассмотрим второй случай (поскольку в отношении первого никаких сложностей не возникает).

3. По инициативе (требованию) наймодателя договор социального найма может быть расторгнут:

а) разрушают или повреждают жилое помещение (п. 2 ч. 4);

в) используют жилье не по назначению (п. 4 ч. 4).

Договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке.

6. Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения и членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае было бы правильным ставить вопрос о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано под офис и т.п.) или не оплачивается.

В случае утраты (разрушения) жилого помещения вопрос обеспечения граждан жильем должен решаться по правилам ст. 87 ЖК РФ (см. комментарий к ней).

Другой комментарий к статье 83 ЖК РФ

1. Договор социального найма, как, впрочем, и любой иной договор, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Это общее правило. Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон предусмотрена положениями ч. 1 коммент. ст.

Кроме того, договор социального найма может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе нанимателя и, как указано, с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В этой связи следует напомнить положения ст. 71 коммент. закона, в силу которой соответствующие права и обязанности в отношении занимаемого по договору социального найма жилого помещения имеют не только проживающие в нем в данный момент наниматель и члены его семьи, но и лица, временно отсутствующие. В связи с чем представляется очевидным, что для расторжения рассматриваемого договора по инициативе нанимателя необходимо согласие не только проживающих, но временно отсутствующих членов его семьи.

2. Правило, закрепленное ч. 2 коммент. ст., о возможности нанимателя расторгнуть договор социального найма в любой момент, ставит нанимателя в привилегированное положение по отношению к наймодателю. Однако это, как представляется, сделано законодателем умышленно, принимая во внимание социальный характер использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

3. Положения ч. 3 коммент. ст. традиционны для жилищного законодательства. Согласно указанной норме, а ранее ст. 89 ЖК РСФСР, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Законодатель использует формулировку «считается расторгнутым», учитывая, что сама природа договора социального найма не допускает ситуации, когда одно и то же лицо одновременно является стороной двух и более договоров социального найма. То есть в данном случае речь идет все-таки не о расторжении договора, а о его прекращении.

Принимая во внимание правовые последствия, следует отграничивать выезд в другое место жительства нанимателя и (или) членов его семьи от их временного отсутствия в занимаемом по договору социального найма помещении. Напомним, что при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (см. комментарий к ст. 71). Если же отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства.

При этом, как разъяснил Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (БВС РФ. 2009. N 9), «разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения».

Как было отмечено выше, потребовать в судебном порядке признания выбывшего в другое место жительства нанимателя утратившим право на жилое помещение могут только заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя). Иные лица, например, соседи выбывшего по коммунальной квартире, таким правом не обладают. Соответствующая позиция была высказана Верховным Судом РФ в Определении от 23 марта 2010 г. N 18-В10-19 (СПС «КП»).

4. Частью 4 коммент. ст. регламентированы ситуации, в которых инициатором расторжения договора социального найма выступает наймодатель. В перечисленных в ч. 4 коммент. закона случаях расторжение договора социального найма является своего рода санкцией за неправомерное, а, зачастую, противоправное поведение нанимателя при использовании жилого помещения из состава государственного или муниципального жилищных фондов.

Так, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

Вопросам оплаты за жилое помещение посвящены положения раздела VII коммент. закона (ст. ст. 153 — 160);

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Основное назначение жилого помещения — проживание в нем граждан (ст. 17 коммент. закона). Контроль за использованием жилищного фонда, за соблюдением правил пользования жилыми помещениями, согласно п. 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 (в ред. от 6 февраля 2006 г.) (СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566), осуществляют органы государственной жилищной инспекции. В Санкт-Петербурге, в силу ст. 7 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. «О жилищной политике Санкт-Петербурга» (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7) дополнительный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в Санкт-Петербурге обеспечивают уполномоченные правительством Санкт-Петербурга исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга в соответствии с их компетенцией.

Исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением

В том случае, если квартира находится в собственности одного или нескольких человек, чтобы выписать гражданина, подается исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением.

Примеров здесь масса, в том числе прекращение права собственности за бывшим супругом, новый собственник снимает с регистрационного учета людей, которые были прописаны там ранее, собственник решил выписать проживающих граждан и т.д.

Правовая основа данного искового заявления – статьи 30, 31 ЖК РФ, 209, 288, 292, 304 ГК РФ и Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Анализ указанных норм показывает, что суд удовлетворит исковое заявление о прекратит право пользования жилым помещением за гражданином при совокупности следующих условий:

1) гражданин больше не является членом семьи;
2) у квартиры поменялся собственник;
3) договор, на основании которого гражданин проживал в указанной жилплощади, прекратил свое действие;
4) гражданин все еще является членом семьи, но не проживает на указанной жилплощади;
5) гражданин все еще является членом семьи, но не оплачивает коммунальные услуги.

Как видно из этих условий, в отличие от искового заявления о признании утратившим право пользования жилым помещением гражданина, который не является членом семьи собственника, тут не столь важно, проживал ли человек в квартире, платил ли он коммунальные платежи – все это не мешает «выписке» гражданина.

Сегодня мы говорили на конфликтную тему, касающуюся тёмной стороны взаимоотношений собственника и нанимателя, государства и гражданина. Уже в самом названии темы, повествующей о прекращении права пользования жильём, скрыты: конфликт, недовольство и судебное разбирательство.

В законе чётко установлены права собственника жилья на принятие любых решений, относительно своей недвижимости. Суд всегда стоит на его стороне.

Существует перечень разумных оснований и требований для незамедлительного выселения граждан, нарушающих их, за пределы жилого помещения.

Жильё может поменять своего собственника, согласно перечисленным выше договорным соглашениям.

Может произойти выселение по причине нецелевого использования жилья. Либо выселяются бывшие члены семьи, по решению суда, в случае расторжения брака.

Будучи собственником жилого помещения, не попадайте в ситуацию вынужденного обращения в суд. А если это и произошло, то всегда стремитесь сохранить человеческое достоинство.

Порядок расторжения по инициативе наймодателя

Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя осуществляется по следующим этапам:

определение оснований для прекращения договоренности;
соблюдение досудебного порядка действий – направление уведомления нанимателю о желании расторгнуть соглашение;
при согласии – расторжение договора социального найма по обоюдной договоренности;
при отказе или отсутствии ответа – сбор документов, подтверждающих выявленные основания;
обращение с исковым заявлением в суд.

В приведенной процедуре ключевую роль играют основания для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. К таковым относят:

непригодность выделенных помещений для дальнейшей эксплуатации – предполагается выселение с предоставлением нового жилья;
использование помещений не по их назначению;
нанесение ущерба, разрушение выделенной недвижимости;
нарушение прав соседей;
неуплата за проживание и коммунальные услуги.

Отсутствие своевременного внесения средств за проживание учитывается за полугодовой период. В случае кратковременного съема в расчет берется невнесение средств два раза подряд.

Порядок действий через суд

Прекращение договора соцнайма жилья через суд осуществляется обычно по инициативе наймодателя. Для инициации процедуры соблюдается приведенный порядок действий. Главными аспектами становятся основания для судебного разбирательства и выполнение процедуры досудебного урегулирования.

До подачи искового заявления наймодатель должен уведомить нанимателя об основаниях для расторжения и необходимости погашения долгов или нанесенного ущерба. Только при отсутствии ответа или возможности для самостоятельного урегулирования вопроса, допускается обратиться в суд.

Подать иск в суд следует со следующими документами:

паспорт истца;
правоустанавливающие документы на владение указанным помещением;
договор социального найма, на расторжение которого подается иск;
бумаги, свидетельствующие о приведенных основаниях;
доказательства соблюдения досудебной процедуры;
квитанция об оплате госпошлины.

Большинство судебных разбирательств возникают на почве прекращения семейной связи или договорных отношений, выездом нанимателя муниципального жилого помещения в другое место жительства. В меньшей степени встречаются дела, связанные с неоплаченными жилищно-коммунальными услугами, нецелевым использованием жилья, нарушением прав и законных интересов третьих лиц и тому подобное.

Многие судебные решения отменятся в силу того, что не была учтена правомерность обращения истца. С требованием принудительного выселения может обратиться собственник жилой недвижимости. Кроме того, нередко встречаются нарушения в процессе рассмотрения встречного иска.

Обычно об основаниях для прекращения права пользования жилым помещениях задумываются при возникновении конфликтной ситуации. Во многих случаях договориться не получается и вопрос решается в суде. Есть ли шансы на успех, как защитить свои интересы было рассмотрено в данной статье.

К числу прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма относится право на обмен предоставленного ему по такому договору помещения. В соответствии со ст. 72 ЖК наниматель вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК, т. е. норм о вселении нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение других лиц.

Законом определены обстоятельства, при наличии которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. Такой обмен исключается в случаях, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в нем;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне (ст. 73 ЖК).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями этих жилых помещений. Данный договор (оригинал) представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в нем оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК. Такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя по договорам социального найма обмениваемых жилых помещений являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления документов, названных выше (ст. 74 ЖК).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК. В случае признания обмена указанными помещениями недействительным стороны договора об их обмене подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК).

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

В нем определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК, за исключением пользования служебными жилыми помещениями (здесь применяются правила, предусмотренные ч. 2–4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК).

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

Этот договор заключается в письменной форме.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.

В соответствии со ст. 101 ЖК договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения может в любое время расторгнуть указанный договор. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК основаниям.

Как исключение из общего правила, переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, кроме случаев, когда его новый собственник или юридическое лицо, которому оно передано, является стороной трудового договора с работником — нанимателем данного жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК).

Выселение граждан из специализированных жилых помещений регламентируется ст. 103 ЖК, согласно которой в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по такому договору либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением этих обязанностей (ч. 2 ст. 103 ЖК).

Указанным выше гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

В соответствии со ст. 13 Закона о введении ЖК граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК.

Следует обратить внимание на то, что наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем (ч. 4 ст. 100 ЖК).