Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедуру оформления закладной по ипотеке могут упростить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
3aклaднaя нa квapтиpy пo ипoтeкe — имeннaя цeннaя бyмaгa, oбecпeчeннaя ипoтeкoй. Oнa пoдтвepждaeт пepeдaчy пpиoбpeтaeмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa в зaлoг, тo ecть тo, чтo пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax бaнк мoжeт вocпoльзoвaтьcя зaклaднoй и пoлyчить cвoю пpибыль.
3aклaднyю мoжнo oфopмить нa:
📃 квapтиpy в мнoгoэтaжнoм дoмe нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe;
📃 чacтный дoм, кoттeдж или тayнxayc;
📃 зeмeльный yчacтoк c пocтpoeнными здaниями или бeз;
📃 дaчный yчacтoк зa гopoдoм;
📃 кoммepчecкий oбъeкт;
📃 любoй дpyгoй вид нeдвижимocти.
Как получить закладную: пошаговая инструкция
Регистрация закладной происходит двумя способами:
- Лично в банке;
- Дистанционно. Тогда вы получите электронный вариант документа. Этот способ имеет свои плюсы и минусы. Плюс: не нужно никуда ходить, понадобится только компьютер или смартфон. К тому же закладная в электронном виде никогда не потеряется, как бумажная версия. Бумагой никто другой кроме вас и банка не сможет воспользоваться, потому что сервисы, где она хранится, имеют хорошую защиту, а за всеми действиями с документом следит Росреестр. Минус: необходимо получить электронную подпись в специальном центре, а она стоит около 1 тысячи рублей и выдается всего на год.
Кратко: что такое закладная по ипотеке?
-
Закладная — документ, который подтверждает факт ипотечного залога. Оформлять ее необязательно, но если банк поставил такое условие, заемщик отказаться не может.
-
Банку нужна закладная не только как гарант возврата ипотеки, но и для привлечения финансов. Для заемщика это лишь дополнительное обременение.
-
Бумажная закладная хранится в банке или в хранилище ценных бумаг — депозитарии. Электронная — только в депозитарии.
-
После погашения ипотеки бумажную закладную банк обязан выдать кредитополучателю, а электронную сразу направить в Росреестр для снятия обременения с недвижимости. На обеих закладных ставят отметку о погашении кредита.
Как оформляется закладная?
Закладная — это серьезный официальный документ. При ее оформлении придерживаются определенных правил. Составляется закладная сотрудником кредитной организации. В некоторых случаях может потребоваться участие нотариуса. В документе в обязательном порядке отражаются: условия ипотечного кредита, реквизиты сторон, их обязанности и права, сведения о владельцах закладной. Также указываются параметры залога, позволяющие провести идентификацию залогового имущества: инвентарный или кадастровый номер, адрес объекта, площадь недвижимого имущества. После того, как документ будет составлен, необходимо его подписание всеми участникам данной сделки. Далее закладная проходит регистрацию в государственных органах согласно закону. Таким образом, документ становится юридически значимым.
Что такое закладная на квартиру по ипотеке
По сути это документ, который в краткой форме подтверждает: приобретенная в кредит недвижимость является гарантом того, что заемщик исполнит свои финансовые обязательства. При допущении просрочки по платежам кредитор может продать объект залога (жилье), также он может использовать закладную в качестве ценной бумаги, продав обязательства заемщика по кредиту другому банку.
Если имеется закладная, то для того, чтобы взыскать с заемщика задолженность (при ее наличии) банку не надо формировать пакет документов для подтверждения всех своих требований — закладная целиком заменяет собой этот пакет. Если закладная была оформлена и заемщик не «потянул» ипотеку и дело дошло до суда, то именно на основе закладной, а не ипотечного договора, будет приниматься решение. В связи с этим в этих двух документах не должно быть никаких расхождений.
По закону оформлять закладную заемщик не обязан, но кредиторы этой возможностью активно пользуются — именно они в первую очередь выигрывают при оформлении этого документа. Поэтому часто оформление закладной является обязательным требованием банка для получения ипотеки. Впрочем, даже если она не будет выдана, залог на квартиру будет оформлен все равно — через допсоглашение к договору или акт приема-передачи недвижимости в залог.
Госрегистрации подлежат все сделки с недвижимостью, будет зарегистрирована и ипотека, в ЕГРН будет внесена соответствующая запись — то есть тот, кто запросит выписку, увидит в ней, что квартира является предметом залога.
Ипотека с закладной и без: в чем разница для заемщика
Прежде всего, закладная нередко используется при рефинансировании, то есть может возникнуть ситуация, когда заемщик переходит в другой банк и продолжает выплачивать кредит не там, где он изначально брал деньги. В любой момент банк может передать права требования на ипотечный кредит другому банку посредством передаточной надписи (индоссамента).
Выдать закладную — это важно для банка, поскольку она облегчает решение проблемы дефицита денег при ее возникновении, при этом кредитор заинтересован, чтобы клиенты не отказывались от ипотечного кредита. Поэтому часто для тех, кто оформляет ипотеку с закладной, действуют более привлекательные условия по кредиту.
Если закладной нет, то в процессе оформления ипотечного кредита будет меньше бюрократических процедур, что делает его проще, равно как и процессы регистрации прав и снятия обременения после того, как будет закрыт кредит. Если ипотека выдавалась с закладной, то по мере ее выплаты банк сделает на ней отметку о погашении и отдаст заемщику, после чего ему нужно самостоятельно идти в МФЦ и снимать обременение. Если закладной не было, то банк сам направит в регистрирующий орган необходимое заявление.
Закладная по ипотеке: понятие, функции и значение
Стоимость квартиры велика, поэтому чаще всего ипотечный заем оформляется на часть ее стоимости. Оставшуюся часть суммы покупатель вносит за счет собственных средств (первоначальный взнос). Однако, в залоге фигурирует вовсе не часть квартиры (доля), а она вся.
Перед тем как подписывать подготовленный банком документ, следует очень внимательно его прочесть (забрать домой, показать своему юристу). Каждый его пункт после подписания обязателен к исполнению сторонами. Если спорный пункт не противоречит законодательству, то сколь бы невыгодным для любой из сторон он ни был, выполнять его придется.
Клиент вправе предложить иной предмет залога (не приобретаемую недвижимость):
- земельный участок;
- другую квартиру;
- коттедж, загородный дом;
- промышленный объект;
- коммерческую недвижимость – магазин, салон красоты, офис.
Важный нюанс: предмет залога может принадлежать члену семьи (супругу, ребенку, внуку, родителям) ипотечного заемщика. В этом случае согласие на залог его владельца обязательно заверяется нотариально.
В Федеральном Законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” указан перечень реквизитов, которые обязательно должны быть внесены в закладную.
Так, закладная должна включать в себя следующую информацию:
-
в названии документа должно быть указано слово “закладная”;
-
имя залогодателя и данные о документе, который удостоверяет личность, или его название и указание места нахождения, в случае, когда залогодатель является юридическим лицом;
-
имя первоначального залогодержателя и данные о документе, который удостоверяет личность, или его название и указание места нахождения, в случае, когда залогодержатель является юридическим лицом;
-
название кредитного договора или другого денежного обязательства, выполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием места и даты заключения такого договора или основания появления обязательства, обеспеченного ипотекой;
-
имя должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, когда должник не является залогодателем, и данные о документе, который удостоверяет личность должника, или его наименование и указание местонахождения, если должник является юридическим лицом;
-
указание суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой, и размера процентов, когда они подлежат уплате по данному обязательству или условий, которые позволяют определить в надлежащий момент эти проценты и сумму;
-
указание срока оплаты суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой, а когда эта сумма подлежит оплате по частям — периодичности (сроков) соответствующих платежей и размера каждого из них или условий, которые позволяют определить данные сроки и размеры платежей (план погашения долга);
-
наименование и описание имущества, достаточное для идентификации, на которое устанавливается ипотека, и указание местонахождения такого имущества;
-
денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика, на которое устанавливается ипотека;
-
название права, в силу которого имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, который зарегистрировал данное право, с указанием даты и места, номера государственной регистрации, а когда предметом ипотеки является право аренды, принадлежащее залогодателю, – точное наименование имущества, которое является предметом аренды;
-
указание на то, что имущество, которое является предметом ипотеки, обременено правом аренды, пожизненного использования, сервитутом, другим правом или не обременено никаким из прав третьих лиц, подлежащих государственной регистрации, на момент государственной регистрации ипотеки;
-
подпись залогодателя и, когда он не является должником, также подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой;
-
данные о государственной регистрации ипотеки;
-
указание даты выдачи залогодержателю закладной и даты выдачи закладной владельцу, когда осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования прошлой закладной.
Зачем она нужна и что может сделать банк с ее помощью?
Бумага, удостоверяющая залоговое право — ценный финансовый документ, имеющий свою собственную стоимость. В этом смысле этот документ похож отчасти на векселя, акции и тому подобные ценные бумаги — при желании, банк может использовать закладные в качестве обеспечения займа. Особенно часто к такому способу обеспечения долгов банк прибегает в том случае, если его собственное финансовое положение стремительно ухудшается.
Но, по состоянию на 2021 год, у закладной имеются и другие применения помимо обеспечения задолженностей:
- Если банку нужно срочно кому-либо — государству, физическому или юридическому лицу — доказать, что та или иная недвижимость находится в залоге у банка, в этом поможет закладная. До момента регистрации прав собственности заемщика только эта бумага и способна подтвердить права банка на жилье;
- В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по выплате займа, банк сможет полностью или частично реализовать залог, чтобы избежать убытков и, возможно, даже немного заработать. Но для реализации залога нужно доказать свои права на такие действия — поможет закладная;
- Документ, в совокупности с другими закладными, может не только обеспечить кредит, полученный банком, но также обеспечить выпуск собственных акций;
- Для приведения в порядок своих финансов, предприятие вправе переуступить права требования другой организации или же обменять одни ценные бумаги на другие.
Это полное объяснение того, для чего нужна бумага о залоге. Теперь должно быть ясно, почему банк так внимательно относится к оформлении этого, казалось бы, незначительного документа.
Порядок гашения закладной
Все просто — с момента полного погашения задолженности перед банком кредитор обязан в течение одного месяца вернуть бывшему должнику закладную. Чтобы залоговая бумага возвратилась заемщику, необходимо:
- Взять в банке справку об отсутствии задолженности и претензий;
- Этот документ вместе с остальной кредитной документацией и копией паспорта нужно направить в Росреестр;
- После снятия обременения нужно оформить заявление, в котором выражена просьба вернуть закладную;
- Вместе с документами, подтверждающими полное погашение долга, заявление направляется в банк. С этого момента в течение месяца закладная должна быть возвращена.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.
«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин. — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки. Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».
Илья Бахилин, юрист:
— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.
Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства. Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации. Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.
Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.
В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.
Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ. Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.
Что делать, если оригинал закладной утерян
В Москве, а также в других крупных города России часто происходит так, что финансовая организация теряет оригинал. В этой ситуации заемщик моет воспользоваться дубликатом. Если копия также утрачена, необходимо обратиться в банк, чтобы произошла процедура восстановления бумаги. Кредитор обязуется самостоятельно сделать запрос в Росреестр, а после передать полученный дубликат заемщику для снятия обременений с недвижимости.
Важно! Если банк отказывается выдавать закладную по ипотеке, заемщик может написать заявление на имя директора, если и это не даст результатов, предстоит обратиться в суд для разбирательства, и принуждения финансового учреждения к исполнению обязательств.
Оформление ипотеки, это достаточно сложный процесс, в котором присутствует масса формальностей и нюансов. Чтобы получить в банке кредит на покупку жилья, обязательно предстоит оформить закладную. Этот документ подтверждает право собственности, и гарантирует кредитору возврат его инвестиций. Часто банки возлагают на себя все обязанности, связанные с получением этой бумаги, но заемщику рекомендуется владеть информацией, чтобы впоследствии не возникало трудностей и неразрешимых спорных ситуаций с банком по ипотеке.
Оформление закладной на недвижимость многим кажется сложным процессом. Обычно у залогодателей возникают следующие вопросы:
- Как узнать, оформлена ли в банке закладная?
Жильё, взятое в ипотеку, в любом случае находится в обременении, и после закрытия долга его нужно перевести в полную собственность. Наличие или отсутствие закладной влияет на срок этого. Получить точный ответ можно в банке или по выписке из ЕГРН.
- Ипотека без оформления закладной в банке возможна?
Да, это не является обязательным условием выдачи кредита. Однако так банки предлагают более лояльные условия, и оформление часто соответствует интересам заёмщика.
- Что делать, если берётся ипотека на строящийся дом?
В таком случае залог – это право требования к застройщику. Гарантией банка выступает право требовать от компании-застройщика исполнения обязательств по строительству.
- Где хранится бумага?
Она остаётся у залогодержателя. В данном случае в этой роли выступает банк. Залогодатель может держать на руках копию. Оригинал ему будет возвращён только после уплаты долга.
- Где найти номер закладной по ипотеке?
Каждый документ имеет свой идентификационный номер, состоящий из 13 знаков. Его присваивает банк. Обратите внимание на пункт «Дата регистрации, место и номер». Если там нет цифр, то можно обратиться в банк или сделать выписку из ЕГРН.
- Что должно содержаться в тексте?
Закладная самым подробным образом отображает все возможные данные: сведения о залогодателе и залогодержатели, информацию о жилье и условиях ипотечного договора. Обязательно нужно проверить правильность данных и наличие подписи и печати банка.
- Каков срок действия?
Срок действия совпадает со сроком кредитования. При досрочном погашении уменьшается срок действия закладной.
- Можно ли внести изменения?
Внесение изменений именно в закладную по закону запрещено. При согласии обеих сторон делается дополнительное соглашение о внесении. Как и основной документ, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Позаботьтесь о наличии дубликата.
- Банк продал закладную, что делать?
Ничего. Условия кредитования для вас останутся прежними. Однако могут измениться реквизиты счёта. Об этом банк известит в течение 30 дней.
На протяжении действия бумаги она может быть продана или обменяна несколько раз. Это нормальная практика. Даже если бумага оказалась в другом регионе, переживать не стоит.
- Как влияет досрочное погашение в банке?
Никак. Срок действия закладной сокращается. Не важно, выплатили вы долг вовремя или в два раза быстрее. Банк в любом случае после внесения последнего платежа обязан вернуть документ.
- Как сделать возврат при досрочном погашении?
Если ипотека закрыта раньше установленного срока, то порядок получения остаётся прежним. Сначала нужно написать заявление на возврат закладной, затем погасить её в Росреестре.
- Сколько хранится закладная?
Она хранится на протяжении всего срока действия договора и ещё не менее 3-х лет, как уплачена ипотека. Клиент должен как можно быстрее погасить документ, так как без него он не имеет права совершать сделки без согласия банка. После перехода полных прав собственности использованные документы рекомендуется хранить не менее 3-х лет, пока действует срок исковой давности.
- Не отдают документ, что делать?
Если банк отказывает выдавать бумагу, этим он нарушает закон. Необходимо составить досудебную жалобу на имя руководителя. Если она останется без внимания, стоит обратиться в Центробанк или подать иск в суд.
- Что делать в случае потери в банке?
Обратиться в банк, чтобы он за свой счёт восстановил документ, или сделать это самостоятельно. Чаще всего бывает быстрее обратиться в Росреестр и получить дубликат самостоятельно.
- Где хранится закладная после погашения?
Росреестр аннулируют бумагу, и она теряет юридическую силу. Вы можете оставить её там или забрать себе.
Что такое закладная при ипотеке? Советы при оформлении
Ипотека – это вид кредита на покупку недвижимости, который выдается на длительный срок. Иногда он достигает даже 20 лет. Еще ипотеку оформляют на приобретения, например, автомобиля. В любом случае, сумма кредита будет немаленькой, поэтому для заключения договора об ипотеке нужно много документов и разрешений. Одна из важнейших бумаг – это закладная на имущество.
Закладная – это самый надежный вариант для оформления кредита на покупку жилья как со стороны банка, так и со стороны заемщика. Даже если вы имеете слишком низкий доход или вообще не работаете, то банк позволит вам оформить ипотеку, если на руках будет закладная.