Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в одном году — особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
Условия получения вычета
Можно продать квартиру и купить другую одновременно — такая сделка не лишает права на налоговые льготы.
Если физлицо является резидентом РФ и платит со своих доходов 13% или 15% в государственный бюджет, то ему разрешено воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья.
|
Обязательный статус |
|
|
1. |
Налоговый резидент РФ |
|
2. |
Плательщик НДФЛ по ставке 13% или 15% |
Особенности взимания налога
Стоит учесть некоторые нюансы:
- покупатели недвижимости могут применить ещё раз налоговое послабление, если в текущем налоговом периоде оно не использовалось полностью;
- продавец может сразу же применить к себе льготу в размере 1 млн. рублей. Если полученная сумма велика, можно сразу же применить вычет для покупателей в 2 млн.;
- использовать налоговые преференции могут лишь те, кто официально работает в России и платит подоходный налог в размере 13 %. То есть нерезиденты права не имеют. Они вносят в казну государства треть от получаемых доходов;
- когда покупаешь одну квартиру, и не был исчерпан лимит льгот, то оставшуюся сумму можно будет «добрать» при приобретении другой недвижимости;
- покупатели имеют право на возврат части процентов по ипотечному кредиту, если новое жильё покупалось с использованием заёмных средств банка. Их вернуть можно только после того, как владелец получит всю сумму вычета за покупку;
- возврат средств после покупки происходит в размере фактического внесения НДФЛ в бюджет страны. Если в 2018 году было внесено, например 152 тысячи рублей, то ровно столько в 2019 году собственник получит на свой банковский счёт.
В данном случае у покупателя имеется два варианта:
- Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
- Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.
Рассмотрим реальные примеры расчетов:
-
Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.
Если налогоплательщик получает зарплату в размере 35 000 р., с которых удерживается 4 550 р. (размер НДФЛ), то он ежемесячно будет получать сумму 4 550 рублей, пока сумма выплаченных средств не достигнет порога в 156 тысяч.
- Жилье было куплено за 7 миллионов рублей и оформлено на двух собственников, с долей владения 50%. Каждый из владельцев имеет право на получение максимального вычета в размере 260 тысяч рублей (каждый имеет право на возврат 13% от стоимости своей половины недвижимости, то есть от 3.5 млн. рублей, но максимальный лимит суммы, с которой предоставляется вычет – 2 млн. рублей).
- Квартира была приобретена за 1 700 000 р. Также в текущем году налогоплательщик потратил 200 000 р. на оплату обучения своих детей. Он имеет законное право вернуть 13% от суммы своих затрат, получаем:1 700 000 + 200 000 = 1 900 000 * 13% = 247 000 рублей – сумма, которую по закону, может вернуть покупатель недвижимости.
В данном случае у покупателя имеется два варианта:
- Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
- Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.
Рассмотрим реальные примеры расчетов:
- Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.
Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.
Если налогоплательщик получает зарплату в размере 35 000 р., с которых удерживается 4 550 р. (размер НДФЛ), то он ежемесячно будет получать сумму 4 550 рублей, пока сумма выплаченных средств не достигнет порога в 156 тысяч.
- Жилье было куплено за 7 миллионов рублей и оформлено на двух собственников, с долей владения 50%. Каждый из владельцев имеет право на получение максимального вычета в размере 260 тысяч рублей (каждый имеет право на возврат 13% от стоимости своей половины недвижимости, то есть от 3.5 млн. рублей, но максимальный лимит суммы, с которой предоставляется вычет – 2 млн. рублей).
- Квартира была приобретена за 1 700 000 р. Также в текущем году налогоплательщик потратил 200 000 р. на оплату обучения своих детей. Он имеет законное право вернуть 13% от суммы своих затрат, получаем:
1 700 000 + 200 000 = 1 900 000 * 13% = 247 000 рублей – сумма, которую по закону, может вернуть покупатель недвижимости.
Взаимозачет квартиры на новостройку
Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:
- является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
- планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
- присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
- имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).
Льготы при реализации недвижимости менее 3 лет в собственности
Если квартира была в собственности менее 3 лет, или приобреталась после 1.01.16 г., то для неё доступна единственное, но существенное послабление: отмена налога на суму 1 000 000 рублей. Она применяется всегда, когда отсутствует другой прецедент, допускающий отмену налогообложения объекта. То есть он всегда уплачивается не с полной цены, указанной в ДКП, а только с суммы, превышающей 1 миллион рублей.
Например, продана квартира, которая была в собственности меньше 3 лет. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи (ДКП) 2 300 000 рублей. Льгота по налогообложению продажи предоставляется на 1 000 000, с которого удержание не производится. Поэтому налогообложению будет подлежать не полная цена, указанная в договоре, а только сумма в 1 300 000 рублей. Это составит 169 000 рублей, их придётся уплатить государству.
Недвижимость, стоимостью меньше одного миллиона, при продаже налогом не облагается. Вычет равен фактической цене квартиры.
Плюсы и минусы взаимозачета
Сколько теряется при взаимозачете, станет понятно в процессе реализации проекта. Заинтересованность риэлтора в ускорении продажи объясняет предложения клиенту снизить стоимость его недвижимости. Другие минусы:
- ограниченный срок резервирования квартир;
- риск нарушения обязательств застройщиком (по качеству, оснащению, вводу в эксплуатацию);
- небольшое количество предложений в соответствующем сегменте рынка.
Дополнительные трудности создают агентства, предпочитающие работать с высоколиквидной недвижимости. Кроме скидок достаточно часто встречаются следующие требования:
- выгодное расположение квартиры;
- длительное владение (3 года и более);
- отсутствие обременений;
- предварительная или ускоренная выписка жильцов с письменными обязательствами.
Существенный плюс – квалифицированное юридическое сопровождение сделки. Также надо отметить положительно:
- эффективность профессиональных рекламных мероприятий;
- отсутствие дополнительных расходов в ходе поиска покупателя;
- приобретение новой недвижимости по приемлемой цене;
- уменьшенные обязательства по ипотеке за счет крупного первоначального взноса.
Когда можно получить НВ?
Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:
- Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
- Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2022 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2022 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
- Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
- Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).
Внимание! Возврат 13% от приобретенной квартиры, если была произведена продажа и приобретение недвижимости, возможен даже для лиц, которые не уплачивают НДФЛ. Сюда относятся граждане, которые работают неофициально, безработные, ИП с УСН, пенсионеры и т.д.
Встречные покупки в Краснодаре
Статистика по сделкам купли-продажи квартир в Краснодаре показывает, что встречные покупки занимают до 80% сделок на вторичном рынке. Как правило, это происходит из-за желания улучшить жилищные условия семьи.
Стоимость обмена комнаты на отдельную одно- или двухкомнатную квартиру в случае встречной покупки в 2022 году может составить от 600 000 до 1 200 000 миллионов рублей. Все зависит от состояния продаваемой недвижимости и района.
На втором месте по сделкам такого плата находится встречная покупка в новостройках. Чаще всего продают уже полностью оформленные и даже обжитые квадратные метры. А взамен стараются приобрести жилье большего размера, в том числе, в недостроенных домах. При грамотном оформлении сделки продавец может жить в старой квартире до момента постройки дома. Но здесь всегда есть риск оказаться владельцем «долгостроя». Покупатель выселит вас в оговоренные сроки, и вы останетесь без крыши над головой. Учитывайте подобные риски в случае подобных сделок.
Третье место занимают сделки по съезду и разъезду. Здесь сложно указать на какие-то цены или сложности, очень многое зависит от целей и выбранных районов.
Такие сделки объединяет повышенная сложность, а сам процесс всегда требует длительного времени на поиск подходящих вариантов. Так что придется запастись терпением.
Продажа и покупка квартиры в один год: оформляем взаимозачет
Как ни было бы запутано законодательство, налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры является отличным подспорьем новоселам. Ведь на самом деле нередки ситуации, когда молодой паре или большой семье приходится менять жилье, даже то, которое в собственности недавно.
К сожалению, договора обмена сейчас очень редки. В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа — это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.
Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже — это огромное подспорье собственникам. Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.
Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.
Требования к жилью под зачет
Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:
- К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
- Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
- В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
- Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
- Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.
Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.
Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.
Минусы и плюсы взаимозачета
Такая процедура имеет как свои недостатки, так и достоинства для лиц, желающих сменить свое местожительство. К недостаткам можно отнести:
- проданный объект недвижимости всегда будет иметь заниженную стоимость, так как риелторам нужно быстрее ее реализовать;
- обычно в процедуре взаимозачета принимает участие только та недвижимость, которая находится в собственности более трех лет;
- лица, проживающие в квартире должны быть готовы освободить ее в самое ближайшее время после продажи, несмотря на то, что новое жилье находится в строящемся доме;
- достаточно узкий выбор покупаемого жилья, в особенности в маленьких городах. Даже несмотря на то, что в 2022 году взаимозачет стал популярен и в небольших провинциях.
Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога
1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.
2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.
3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается — вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования).
4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.
5. Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 000 000 руб. Если новая квартира стоит 1 500 000 руб., то и вычет будет в этой же сумме. Если она стоит 5 700 000 руб., то максимальная сумма вычета — 2 000 000 руб. Она может быть увеличена лишь на проценты по ипотечному кредиту (если вы брали новую квартиру в ипотеку).
Портал «Ваши налоги»
2018
Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:
- покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
- в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
- речь идет о разъезде или съезде;
- покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.
Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:
- альтернативная сделка – на вторичном рынке;
- зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.
Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.
Процедура взаимозачета
Этот процесс состоит из нескольких стадий:
- Гражданин определяется с вариантом в новостройке, среди тех, которые были предложены ему агентством. Варианты предлагаются только из тех застройщиков, кто участвует в такой программе. Агентство лучше выбирать крупное, чтобы оно работало с большим количеством застройщиков, так выбора у гражданина будет намного больше.
- Работники агентства выезжают на старую квартиру лица и проводят его независимую оценку. Они вычислят реальную стоимость и проконсультируют клиента о том, сколько примерно тому придется доплачивать застройщику за новую недвижимость.
- Агентство начинает рекламу старой квартиры для быстрой ее реализации. При этом рекламная компания проводится достаточно большая и активная, долго ждать покупателей не придется.
- Лицо может начать поиски банка, для взятия ипотечного кредита, если денежной суммы на оплату разницы между двумя объектами недвижимости у него нет. Обращение в банковское учреждение не гарантирует получение необходимых денежных средств.
- Когда, на старое жилье найдется покупатель, параллельно с документами на реализацию своей квартиры гражданин подпишет договор на приобретение новой. Агентство будет полностью контролировать все этапы сделки. Оптимальным вариантом для лица, будет иметь уже готовую денежную сумму, для выплаты разницы между ними. Когда, старая недвижимость будет продана, бывшему владельцу придется освободить ее в течение пары недель.
Продажа и покупка квартиры в один год
Как не платить налог с продажи квартиры? Получить полное освобождение от обязанности облагать сделку с недвижимостью сборами можно лишь в том случае, если человек является собственником более 5 лет. Этот срок установлен в НК РФ и применяется для квартир и домов, приобретенных после 01.01.2022. Для тех же квартир, которые были куплены до указанной даты, срок владения должен быть более 3-х лет. Т.е., если вы продаете квартиру, приобретенную до 1 января 2022 года, и срок владения данным объектом недвижимости составляет более 3-х лет, но менее 5-ти, то налог вы платить не будете. Если же вы продаете квартиру со сроком владения менее 3-х лет, то заплатить налог с продажи вам придется.
Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в 2022 году
Однако налоговый вычет можно получить и другим путем, не через ФНС, а через работодателя. В законодательстве установлены определенные сроки для сдачи декларации, ее проверки и возврата налогового вычета:. Показатели Описание Саму декларацию гражданин обязан сдать до 30 апреля года, следующего за годом в котором он получил денежный доход продал квартиру Уплатить сумму налога, указанную в декларации необходимо до 15 июля этого же годового периода На проверку сведений, изложенных в декларации 3-НДФЛ специалисту ФНС отводится три месяца После завершения проверки сведения об излишне уплаченном налоге должны быть переданы заявителю в течение десяти дней. Если декларация сдана непосредственно в налоговую инспекцию, то днем ее сдачи считается день передачи документов инспектору. Классическим из них является личное посещение отделения Федеральной Налоговой Службы. Обращаться необходимо в учреждение, расположенное по месту жительства гражданина. Метод занимает много времени. Дело в том, что во время декларационной кампании в государственном учреждении образовываются большие очереди. Однако личная беседа с представителем налоговой инспекции позволит оперативно заметить и исправить допущенные ошибки.