Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как делится квартире по ипотеке при разводе?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Как делится ипотека, оформленная до брака
Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.
Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?
Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.
Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Последствия неуплаты ипотеки
Квартира в ипотеке при разводе накладывает на супругов обязанности по уплате кредита. При неисполнении данного требования, банк получает право на обращение в суд с исковым заявлением. Ответчиком выступает то лицо, на которое договор оформляется. В процесс вызывается и супруг. Ходатайство о его приглашении подает ответчик, истец или суд делает это по своей инициативе.
При неисполнении договора банк вправе требовать реализации недвижимости с торгов. Если после погашения долга остается сумма, она делится между мужем и женой пополам. Если цены продажи недостаточно, сумма взыскивается с ответчика.
Наличие брачного договора позволит избежать спорных ситуаций. Банки также часто требуют оформления такого соглашения перед выдачей ипотечного кредита. Договор исключит противоречия и сведет на нет попытки затянуть процесс и переложить на второго супруга выплату.
Развод при ипотеке не запрещается. Но у супругов могут возникнуть трудности с разделом обязательств перед банком и недвижимого имущества. С одной стороны, вся приобретенная в браке собственность считается совместной. С другой, заменить должника в обязательств нельзя без согласия кредитора. В результате создаются сложности, которые разрешаются через суд. В ряде случаев один из супругов сохраняет за собой квартиру, тогда как второй получает обязанность по выплате компенсации.
Если у вас возникли проблемы с ипотекой при разводе получить юридическую помощь можно на нашем сайте.
Без брачного договора
При отсутствии брачного контракта решить судьбу ипотеки можно по обоюдному согласию супругов либо через суд. И нет разницы, когда встанет вопрос о разделе, – в браке, в период его расторжения или после развода.
При самостоятельном достижении супругами консенсуса по поводу раздела ипотечного имущества мировое соглашение должно считаться с интересами банка. Кредитору нужно знать, кто именно будет возвращать долг. Так что, если супруги сошлись, к примеру, что жилье получает жена, а оставшийся долг переходит безработному мужу, ничего не выйдет из-за слишком высокого для банка риска невозврата денег.
В случае достижения всеми тремя сторонами согласия раздел может произойти до обращения в суд. Здесь супругам нужно составить документ с перечнем своих договоренностей о жилье и кредите и поставить подписи.
Возможен и вариант, что один из участников подаст иск. Второй же во время рассмотрения в суде согласится с требованиями истца, что будет отражено в соответствующем постановлении.
Внесудебный раздел ипотечной квартиры
Существует четыре варианта поделить кредитное жилье, доступных супругам при готовности разрешить ситуацию без судебного обращения.
Соглашение супругов, утверждающее порядок выплат кредита в случае развода, подготовленное с учетом прав их детей. Этот документ необходимо согласовать с ипотечным банком до перехода семейных взаимоотношений в стадию расторжения брака. При оформленном брачном контракте раздел квартиры будет происходить в порядке, отраженном в этом документе.
Подписание брачного контракта супругами должно быть выполнено до оформления ипотечного кредита. Ввиду значительного упрощения процедуры имущественного раздела при разводе, большинство банков настаивает на заключении брачного контракта с детально проработанными вопросами раздела имущества.
Следует отметить, что наличие брачного договора у пары, не осуществившей государственную регистрацию брака, не дает ему юридической силы. Если молодые люди приобрели квартиру в ипотеку и оформили брачный контракт, но их бракосочетание не состоялось – необходимо подписание парой отдельного соглашения, определяющего имущественные обязательства сторон.
Отказ супруга от прав на недвижимость, позволяющий второму получить квартиру в полноправную собственность вместе с обязательствами выплат по кредиту. Обязательно нотариальное заверение отказа и его согласование с банком-кредитором. По сути, это расторжение прежнего договора и подписание нового – с супругом, чей уровень дохода позволяет рассчитываться по ипотеке.
Обычно ипотечный банк разрешает отказ от созаемщика. У супруга, отказавшегося от имущественных прав на квартиру, есть право востребования денежных сумм, внесенных им по ипотеке во время брачных отношений.
Продажа ипотечной квартиры супругами, выплата банковской задолженности и разделение оставшихся средств между членами семьи. Согласование сделки с банком обязательно. Зачастую ипотечные банки требуют выплаты дополнительной комиссии (размеры такого штрафа прописаны в ипотечном договоре) при продаже залогового жилья, поскольку такая сделка для кредитной организации невыгодна – теряются проценты по заемным средствам.
Продажа квартиры банком предлагается ипотечным кредитором для супругов, имеющих одинаково высокий и стабильный доход. Кредитная организация предлагает разделить между супругами средства от продажи квартиры и использовать их для внесения первоначального взноса в покупке отдельного ипотечного жилья для каждой стороны развода. Это выгодно банку, т.к. взамен одного ипотечного заемщика организация приобретает сразу двух.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный Договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Тонкости раздела ипотеки, как не остаться без квартиры и денег
Помните! Если вы, всё-таки, решите вести дело в суде самостоятельно или доверитесь недостаточно компетентным юристам, соблазнившись невысокой ценой их услуг, помните, что изменить не устраивающее вас решение в апелляционной инстанции крайне сложно, а повторное обращение в суд за разделом имущества законом вообще запрещено. Не совершайте ошибок, стоимость услуг профессиональной юридической фирмы будет однозначно меньше стоимости имущества, которое вы рискуете потерять при неграмотном ведении дела.
Приобретение квартиры за счёт средств ипотечного кредита для многих семей является единственной возможностью улучшить жилищные условия. Но надо понимать, что в этом случае, не только квартира становится совместной, но и долг по кредиту. При этом неважно на чьё имя оформлен договор ипотеки. Попробуем разобраться, как делится ипотека после развода.
Как быть с непогашенной ипотекой и материнским капиталом после развода
Если в покупку ипотечной квартиры вложены средства материнского капитала, наиболее оптимальным решением при разводе будет погашение ипотеки и выдел долей в недвижимости.
После снятия обременения и оформления долей жилье можно продать на общих основаниях (с условием получения разрешения органа опеки на продажу), а полученные от продажи денежные средства разделить пропорционально долям.
Однако в большинстве случаев, у заемщиков отсутствуют необходимые суммы для досрочного погашения ипотеки, и квартира продолжает оставаться в залоге у банка. В такой ситуации возможны следующие варианты:
- Заявите требования о разделе долга по ипотеке в процессе судебного раздела совместного имущества супругов при разводе.
- Обратитесь в суд с самостоятельным иском о разделе остатка задолженности и процентов по ипотечному кредиту между бывшими супругами. Такой раздел не нарушает прав кредитора по взысканию задолженности — солидарная ответственность супругов сохраняется.
- Попробуйте договориться с банком о реструктуризации задолженности по кредитному договору, путем перезаключения индивидуальных договоров на каждого из бывших супругов, с разделом остатка ипотеки поровну. Однако банки редко идут на подобное, поскольку для них два солидарных должника лучше, чем один.
- Рассмотрите вопрос перекредитования и погашения остатка задолженности по ипотеке иными заемными средствами. Это позволит снять обременение (залог) с жилого помещения и распорядиться им.
- Продолжите совместно выплачивать ипотеку, предварительно договорившись (письменно/устно) с другим супругом. После погашения долга, выделения долей и получения разрешения органа опеки и попечительства можно будет продать квартиру и разделить вырученные от продажи деньги пропорционально долям в недвижимости.
- В случае отсутствия денег для оплаты ипотеки и наличия просроченной задолженности по кредитному договору банк вправе произвести реализацию такой недвижимости на торгах. В этом случае можно рассчитывать только на остаток денежных средств от реализации за минусом остатка задолженности по кредиту.
При наличии непогашенной ипотеки все действия в отношении квартиры необходимо согласовывать с банком.
- Раздел ипотечной квартиры, купленной с использованием маткапитала должен учитывать интересы детей — по итогу им должны быть выделены обязательные доли в недвижимости.
- Материнский капитал является целевой выплатой, направленной на улучшение качества жизни семей, имеющих детей и не подлежит разделу между супругами при разводе.
- Для минимизации рисков, связанных с признанием сделки купли-продажи такого жилья недействительной, следует полностью погасить ипотеку, выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения и только потом приступать к продаже квартиры.
- Если имеются разногласия между супругами — раздел недвижимости в суде производится в равных долях между всеми членами семьи в пределах размера маткапитала. Другая часть признается совместной собственностью супругов и делится между ними поровну.
А вам или вашим знакомым приходилось делить ипотечную недвижимость с материнским капиталом? Удалось решить вопрос мирно или пришлось обращаться в суд?
Как упростить раздел ипотеки в Сбербанке
Сбербанк ценит своих клиентов и предлагает быстро урегулировать вопрос в режиме реального времени. Все что необходимо сделать – это войти в личный кабинет ДомКлик. После – написать обращение специалисту онлайн-чата. Сотрудник службы поддержки направит перечень документов, которые надо сфотографировать и отправить через чат.
Далее банк сам сформирует необходимый пакет документов и предложит условия изменения договора. Если предложенные условия подходят, то останется супругам посетить офис банка и подписать новые документы по ипотечному кредиту.
Важно! На практике Сбербанк предлагает переоформить ипотеку на супруга, который выступает заемщиком. В этом случае созаемщик (второй супруг) освобождается от погашения задолженности. Что касается имущества, то супругам придется делить его самостоятельно или в судебном порядке, поскольку банк помогает изменить только кредитный договор.