Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В недвижимость каких стран стоит инвестировать россиянам в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, с инвестиционной точки зрения наиболее разумной тактикой на 2023 год видится выжидательная стратегия. Однако важно понять, где хранить доллары для потенциальных покупок активов. Некоторые брокеры и банки уже ограничили работу с россиянами. Однако осталось достаточно крупных игроков, которые продолжают оказывать услуги, хотя с чуть большим неудобством, чем ранее.
Рейтинг городов Emerging Trends Europe
Исследование Emerging Trends in Real Estate Europe охватывает ежегодно 30 городов Европы. Учитывая вероятность рецессии для всей Европы, общие перспективы инвестиций и развития для всех 30 городов ухудшились по сравнению с прошлогодним отчетом.
Если в прошлом году произошло общеевропейское восстановление после экономических последствий COVID-19, то в этом году опрос и интервью показывают гораздо более разрозненную реакцию на крайне сложные рыночные условия и значительные различия в потенциальной устойчивости городов.
Хотя рейтинг городов выглядит знакомо — Лондон сохраняет первое место, а Париж занимает второе место после Берлина — общие перспективы инвестиций и развития для всех 30 городов, охваченных отчетом, снизились по сравнению с прошлогодним опросом.
| Классифицировать | Город | Баллы |
|---|---|---|
| 1 (1) ➖ | Лондон | 2.15 |
| 2 (3) ⬆️ | Париж | 1.72 |
| 3 (2) ⬇️ | Берлин | 1.69 |
| 4 (6) ⬆️ | Мадрид | 1.54 |
| 5 (3) ⬇️ | Мюнхен | 1.49 |
| 6 (7) ⬆️ | Амстердам | 1.48 |
| 7 (3) ⬇️ | Франкфурт | 1.30 |
| 8 (8) ➖ | Гамбург | 1.19 |
| 9 (9) ➖ | Барселона | 1.12 |
| 10 (11) ⬇️ | Милан | 1.10 |
Проблемы на рынке недвижимости Европы — инфляция
Инфляция повлияет на все аспекты сектора недвижимости в Европе. Во время пандемии проблемы с цепочками поставок привели к повышению цен на многие ресурсы, например, пиломатериалы. Цепочки поставок по-прежнему нарушены, но испытывают дополнительное давление из-за повышения цен на энергоносители, что делает транспортировку более дорогой.
Большие опасения вызывает давление на стоимость коммерческой недвижимости, которое хорошо заметно в листинговом секторе, поскольку скидки на стоимость чистых активов продолжают увеличиваться. Падение прямой стоимости недвижимости в настоящее время считается неизбежным, и ожидается, что цены на первоклассную и вторичную недвижимость будут увеличиваться. Сдвиг в процентном отношении кредита к стоимости повлияет на сделки, которые нуждаются в дешевых деньгах, чтобы быть финансово привлекательными.
Тем не менее, большинство лидеров отрасли, опрошенных для этого отчета, согласны с тем, что перспективы недвижимости в Европе не упали полностью, по крайней мере, отчасти потому, что этот класс активов долгое время рассматривался как защита от инфляции. Интервью и круглые столы показывают, что в 2022 году это привлекло некоторых инвесторов.
Один из таких инвесторов отмечает, что с учетом перспективы падения стоимости наступающий год может стать отличной возможностью для основных инвесторов, которые все еще недостаточно вложились в этот сектор. Это представляет собой своего рода сдвиг по сравнению с прошлыми несколькими годами, когда, как подчеркивается в «Новых тенденциях в сфере недвижимости Европы», высокая стоимость существующих основных активов побудила некоторых инвесторов следовать стратегиям «развития до ядра».
Популярные направления для вложений
Наибольшей популярностью пользуется жилье в Западной Европе и на Кипре. Лучшие страны для инвестирования – Германия и Испания. Для примера возьмем Берлин. На один миллион долларов можно купить две-три квартиры в Берлине на этапе строительства. Спрос на аренду в городе стабильно превышает предложение: 70% берлинцев проживают в съемном жилье. Стартовая цена за небольшую квартиру-студию площадью 35–45 м² в столице Германии может составлять 200–250 тысяч евро.
Есть немало интересных объектов коммерческой недвижимости по всей Европе. В Италии можно найти неплохую пиццерию, в Испании — магазин или кафе в сегменте стрит-ритейла, в Германии — супермаркеты известных сетей.
Лучше осуществлять инвестиции в зарубежную недвижимость в странах, демонстрирующих стабильную политическую и экономическую обстановку.
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Порядок открытия счета типа «С»
Для открытия счета типа «С» российский резидент (покупатель) направляет в российскую кредитную организацию заявление об открытии счета типа «С» на имя иностранного резидента (продавца).
Открытые до 5 марта 2022 г. на имя иностранного кредитора — нерезидента или на имя иностранного номинального держателя счета депо отнесены к счетам типа «С» (п. п. 3 — 4 Указа № 95, Информация Банка России от 06.03.2022).
Открытие банковских счетов типа «С» на имя иностранных нерезидентов осуществляется с учетом следующего (п. 1.6 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 № 2-ОР):
- не требуется получение кредитными организациями волеизъявления иностранных нерезидентов на открытие соответствующих счетов типа «С»;
- не требуется представление иностранными нерезидентами в кредитную организацию документов, предусмотренных инструкцией Банка России, а также личной явки представителя иностранного кредитора;
- кредитная организация проводит идентификацию новых клиентов — иностранных нерезидентов с требованиями Закона о противодействии легализации преступных доходов и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России на основании имеющихся в ее распоряжении, доступных в сложившихся обстоятельствах документов (сведений) об иностранных кредиторах не позднее 30 дней после дня открытия им банковских счетов типа «С»;
- кредитная организация проводит идентификацию иностранных нерезидентов в полном объеме, соответствующем требованиям Закона о противодействии легализации преступных доходов и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России, в случае обращения иностранного кредитора в кредитную организацию с целью использования денежных средств, размещенных на банковском счете типа «С», открытом на его имя.
Покупка недвижимости в Греции на текущий момент. Коммунальные платежи
Российские резиденты имеют право приобретать недвижимость на территории Греции, но для исполнения сделок купли-продажи, заключенных с резидентами Греции, по общему правилу, необходимо получать Разрешение на исполнение таких сделок подкомиссии Правительственной комиссии в Минфине России.
Такое Разрешение не требуется в 4-х случаях:
- Если исполнению подлежит сделка с зарубежной недвижимостью, расчеты по которой производятся через иностранные счета резидентов, о которых российские налоговые органы уведомлены в установленном порядке.
- Если недвижимость приобретается у физических лиц из «недружественных стран» – при условии, что оплата будет зачислена в рублях на специальный счет типа «С», открытый продавцу в российском банке.
- Исполнение сделок в пользу физических или юридических лиц из недружественных стран по договорам участия в долевом строительстве. Для этого не нужно открывать счета типа «С».
- Если иностранное лицо относится к «Специальным иностранным лицам».
Варианты для тех, кто не готов к потерям
Не идти на риск, особенно в кризис, — нормальная стратегия для консервативных инвесторов. В таком случае цель — не заработать, а спасти накопления от инфляции.
Таким людям стоит поискать долгосрочные депозиты с возможностью их досрочного закрытия без потери процентов, советует доцент кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Плеханова Диана Степанова. Некоторые банки предлагают сейчас более 10% годовых по вкладам на срок более 2–3 лет, добавила она.
Альтернатива депозитам — государственные облигации (ОФЗ) и корпоративные облигации крупных надёжных компаний типа «Газпрома», «Сбера» и ЛУКОЙЛа. Диана Степанова советует смотреть в первую очередь на бумаги со сроком погашения до 2 лет.
Особенности покупки иностранцами готовой и строящейся недвижимости в ОАЭ
На территории страны созданы специальные freehold-зоны, в которых иностранцы могут приобретать любую недвижимость в неограниченную собственность. С полным списком таких зон в Дубае вы можете ознакомиться в нашей статье. Здесь выставлены на продажу как готовые к заселению объекты, так и строящаяся недвижимость (off-plan) разных ценовых категорий – и бюджетного сегмента, и премиум-класса.
Купить жилье и коммерческие объекты в Дубае, Абу-Даби и других эмиратах можно даже без приезда в ОАЭ. Для этого достаточно обратиться в надежное агентство недвижимости, которое подберет подходящее жилье под ваши цели (доход от сдачи в аренду, собственное проживание, сочетание этих вариантов, перепродажа), возьмет на себя всю работу по оформлению сделки и дальнейшему управлению недвижимостью. Если вы не располагаете всей необходимой суммой, то можете взять ипотеку, которая выдается нерезидентам под 5–7%. Это примерно в четыре раза меньше, чем в России, где ипотечная ставка сейчас составляет около 20%.
Особенно такой вариант подойдет тем, кто хочет на короткий срок «припарковать» большой объем кэша. Кроме того, вы можете сразу же сдать эту недвижимость в аренду и покрывать ипотечные платежи за счет арендной платы. Минимальный размер первоначального взноса составляет 20% от цены объекта.
Для потенциальных инвесторов мы разработали руководство, которое поможет рассчитать необходимый уровень дохода для покупки в Дубае разных типов недвижимости: от бюджетных студий до роскошных вилл.
Что представляет собой REIT
REIT-фонд − это инструмент позволяющий инвестировать в недвижимости от нескольких сотен долларов. В других странах популярный инструмент. Суть работы данного фонда сводится к возведению строительных объектов, скупке недвижимости, поиск арендаторов и т.д. При этом REIT − это управляющая компания, которая может владеть несколькими объектами недвижимости. Акции данной фирмы вращаются на бирже, и инвестор может купить активы.
На форумах и разных тематических сайтах, эксперты часто сравнивают REIT с ПИФами. Безусловно, что-то схожее присутствует, но это сравнение не самое корректное. Мы покупаем акции компании, имеющей свои финансовые показатели, мультипликаторы и т.д., здесь важно понимать, что REIT − это разновидность акций компании, которая работает в секторе управления недвижимости. На российском рынке REIT как такового нет, но существуют несколько методов вложения, о них далее.
Взгляд со стороны предложения
Начнем с того, что не все экономисты согласны с расчетами Росстата. Так, по оценке ЦМАКП, индекс инвестиций в основной капитал Росстата в третьем квартале должен не увеличиться на 3,1%, а снизиться на 3,5% год к году. Эту оценку в ЦМАКП делают на основе собственного индекса инвестиционной активности (индекс ЦМАКП). «Росстат считает от расходов, мы наш индекс рассчитываем на основе предложения инвестиционных товаров. Практика показывает, что наш индекс более надежен, так как в индекс Росстата часто могут попадать закрытия каких-либо крупных проектов, которые одномоментно попадают в отчетность», — пояснил заместитель генерального директора ЦМАКП Владимир Сальников. С динамикой этих индексов можно ознакомиться на графиках 1 и 2.
Действительно, закупка оборудования и стройматериалов происходит в течение всего периода реализации инвестпроекта, и это может позволить индексу ЦМАКП лучше отражать реальную, а не чисто бухгалтерскую инвестиционную активность. Из этого индекса мы видим, что после резкого падения с марта по май с июля начинается плавное восстановление предложения инвестиционных товаров. Однако даже к ноябрю восстановление произошло только до уровня марта, до уровня февраля еще очень далеко.
Разумеется, дальнейшая ситуация выглядит крайне неоднозначной. В то время как часть факторов будут способствовать росту инвестиций, другие будут тормозить их.
Главный фактор «против» — это неопределенность. Из декабрьского опроса Росстата следует, что среди факторов, ограничивающих рост производства, руководители предприятий чаще всего называют неопределенность экономической ситуации, недостаточный спрос на продукцию предприятий на внутреннем рынке и высокий уровень налогообложения. Кроме того, 88% руководителей организаций, занимающихся добычей полезных ископаемых, и 89% в обрабатывающих производствах, уверены, что производственные мощности удовлетворят спрос на продукцию, а 5% и 10% респондентов соответственно указывают даже на избыточность мощностей. Вряд ли при таком раскладе они будут склонны к новым инвестициям. Но пессимизм добычи, скорее всего, связан с ожидаемой рецессией в мире и замедлением Китая. И это все-таки только один сектор.
Владимир Сальников считает: общие показатели будут определяться инвестициями в сырьевом сегменте и на транспорте. «На добычу вместе с транспортом приходится около трети всех инвестиций. Для транспорта сейчас стоит задача активного инвестирования для выстраивания новых торговых путей и расширения торговых коридоров, а вот в части добычи необходимость наращивания объемов в ближайшей перспективе весьма сомнительна, — говорит он. — Восстановление объемов спроса на российские ресурсы если и произойдет, то ближе к середине десятилетия. В результате наши крупные капиталоемкие сектора не дадут подняться общей цифре инвестиций. В итоге прогноз на 2023 год у нас негативный».
«С учетом высокой базы 2021‒2022 годов, а также эффекта сокращения экспорта углеводородов инвестиции понизятся, особенно в нефтегазовом комплексе и нефтепереработке. По оценке Минэкономразвития, на один процент. Мы ожидаем, что в 2023 году инвестиции могут сократиться сильнее — на три-четыре процента, а их рост возобновится в 2024 году, — сохраняет пессимизм Андрей Клепач. — Существенную долю в наращивании кредитного рычага могут сыграть ассигнования из ФНБ на крупные проекты. По нашей оценке, это может дать около 300 миллиардов рублей дополнительных инвестиций в 2023 году».
Однако тут можно поспорить: конъюнктура сырьевых рынков серьезно зависит от Китая и от растущего третьего мира. Активный поиск такими странами, как Индия, Пакистан и другие, поставщиков ресурсов показывает, что вопрос обеспеченности развивающегося мира сырьем становится все более острым — хотя бы за счет роста численности населения. И наши компании должны быть к этому готовы, тем более что инвестиционный цикл в той же нефтянке составляет семь-восемь лет.
Крупнейшие компании продолжают вкладывать. Так, «Газпром» утвердил рекордную по объему инвестиционную программу на 2023 год в размере 2,3 трлн рублей — средства пойдут на дальнейшее развитие новых центров газодобычи — Ямальского, Якутского и Иркутского, магистрального газопровода «Сила Сибири», на газоперерабатывающий комплекс.
«Роснефть» цифры инвестпрограммы не объявляла, но по косвенным признакам можно понять: она продолжает инвестировать. На днях «Роснефть» приступила к зимней навигационной кампании по Северному морскому пути для доставки грузов на строящиеся объекты флагманского проекта «Восток Ойл». В рамках зимней навигации по Севморпути планируется завезти более 500 тыс. тонн материалов и оборудования. В 2021 году общий объем инвестиций в «Восток Ойл» оценивался в 10 трлн рублей.
Продолжение инвестиций нефтегазом — первый довод в пользу того, что в 2023 году инвестиционный рост может продолжиться.
REIT фонды – что это такое
REIT (Real Estate Investment Trust) – фонды, которые владеют доходной недвижимостью в США. Они сдают ее в долгосрочную аренду и зарабатывают на этом, а часть прибыли выплачивают держателям своих акций.
Главные особенности фондов зарубежной недвижимости:
- REIT не платят налог на прибыль.
- Все сопутствующие расходы: страховки и т.п. – лежат на арендаторах.
- Эти фонды заключают только договора на 10 лет и более, ставка аренды ежегодно индексируется.
- Как минимум 75% всех своих доходов фонды должны получать от сделок с недвижимостью.
- По закону они обязаны выплачивать как минимум 90% прибыли инвесторам.
REIT: налог на дивиденды. Что нужно знать
Базовая ставка налогообложения – 30%. Именно по этой ставке брокер как налоговый агент выплачивает дивиденды – инвестор получает доход “чистыми”, уже за вычетом налогов. Налоговая ставка при работе с зарубежным брокером – 13%.
На рисунке – сравнение фактически полученных дивидендов по фонду Realty Income у зарубежного брокера и у российского брокера Тинькофф.