Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Топ способов купить квартиру в новостройке дешевле». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Скидки на востребованную квартиру получить будет сложно, ведь застройщик и так понимает, что покупатель на неё найдётся достаточно быстро. Например, всегда ценится высокий этаж, удобная планировка и хороший вид из окна.
На какие квартиры можно получить скидку
Если вам понравилась жилплощадь, но денег на неё не хватает, то застройщик может предложить другие варианты — например, такое же жильё, но над крыльцом магазина. Ищите в лотах некритичный для вас изъян и смело просите скидку. Например, укажите на низкий этаж или плохой вид из окна. Застройщик понимает, что за таким жильём покупатели не встанут в очередь, и поэтому может пойти на уступки.
Вот на какие квартиры можно получить скидку:
- жильё, расположенное на низких этажах;
- квартиры над коммерческими помещениями: внизу может быть общепит с шумными гостями и запахом из кухни;
- недвижимость с изъянами в планировке: например, комнаты неправильной формы;
- угловые квартиры, в которых может быть холодно;
- жильё с окнами, выходящими на трассу, завод, кладбище или соседнее здание, стоящее очень близко;
- квартиры, куда попадает меньше солнечного света;
- жилые помещения рядом с лифтом, который может шумно работать в любое время суток.
3acтpoйщикy пpиxoдитcя пocтoяннo взaимoдeйcтвoвaть c бaнкaми: чтoбы пoлyчить aккpeдитaцию, ycкopить пpoцecc выдaчи кpeдитa или дoгoвopитьcя oб ycлoвияx. Пoчти 70% oт чиcлa вcex клиeнтoв зacтpoйщикa — этo ипoтeчныe клиeнты. Пoэтoмy бaнк и зacтpoйщик — пapтнepы: oни пoмoгaют дpyг дpyгy пoлyчить кaк мoжнo бoльшe пpибыли и дeлят клиeнтoв мeждy coбoй. Льгoтнaя ипoтeкa — иx oчepeднaя oбoюднaя дoгoвopeннocть.
Cмыcл дoгoвopeннocти в тoм, чтo зacтpoйщик пoкpывaeт нeдoпoлyчeннyю бaнкoм выгoдy cpaзy из cвoиx cpeдcтв. Бaнкy тaк тoлькo лyчшe: oн пoлyчит пpoцeнты гapaнтиpoвaннo и в caмoм нaчaлe кpeдитнoгo cpoкa. Дaжe ecли клиeнт peшит пoгacить ипoтeкy дocpoчнo, бaнк ocтaнeтcя в oщyтимoм плюce. 3acтpoйщикy тoжe xopoшo: вo-пepвыx, льгoтнaя cтaвкa cильнo пoвышaeт пpивлeкaтeльнocть пpeдлoжeния; вo-втopыx, кoмпaния нe тpaтит лишнeгo. Bcё, чтo зacтpoйщик oтдacт бaнкy, пoтoм включaт в cтoимocть квapтиpы.
Скидки от застройщика
Как подчеркивает София Исаева, акции и спецпредложения со скидками у застройщиков есть всегда для разных категорий населения, среди которых – многодетные семьи, военнослужащие, врачи и т. д. «Не забывайте использовать льготы по максимуму. Кроме того, бывает, что эти скидки суммируются с другими акционными предложениями, что позволяет покупателю приобрести квартиру с максимальной выгодой».
Важно не стесняться торговаться. «Всегда есть возможность в индивидуальном порядке получить скидку, девелопер заинтересован, чтобы вы купили квартиру именно у него, а не ушли к конкуренту», – добавляет директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова.
Для отслеживания спецпредложений и дисконтов, если уже выбраны локация и жилой комплекс, Эдуард Гусар советует мониторить официальный сайт и социальные сети нужного застройщика. «Сейчас средний размер скидки по рынку колеблется в пределах 10-15%. Поэтому следите за анонсами застройщиков, можно также позвонить в офис продаж и поинтересоваться актуальными предложениями».
Также Эдуард обращает внимание на то, что часто высокие скидки – это сезонная или событийная история. Преимущественно девелоперы анонсируют распродажи перед большими праздниками, выставками и мероприятиями. Так что стоит постоянно отслеживать новости от застройщика, чтобы не пропустить спецпредложения.
Инициировать скидку можно и самостоятельно. «Если на сайте застройщика отсутствует информация о скидках, поинтересуйтесь о максимальном дисконте в офисе продаж. Имейте в виду, что решение о скидке принимает не менеджер, а руководитель отдела продаж, – отмечает Эдуард Гусар, добавляя, – вам могут отказать, но поинтересоваться, особенно если вы заинтересованы объектом, не просто можно, но и нужно».
Три основных правила безопасной покупки
С точки зрения безопасности сделки, по словам Андрея Гарифуллина, правила остаются стандартными:
- Проверить застройщика и полный пакет разрешительной документации с помощью доступных инструментов или профессионального риэлтора.
- Привлечь специалиста при подписании договора, заранее проговорив все спорные моменты и внеся необходимые правки.
- Подходить к крупной покупке взвешенно без внутреннего ажиотажа. «Когда вы уже мысленно выбираете тарелки в новую квартиру и при этом закрываете глаза на странные пункты в договоре или постоянно всплывающие дополнительные оплаты, постарайтесь остановиться и спокойно рассмотреть новые вводные».
Лайфхак 5. Уйти в молчанку
Об этом методе рассказали покупатели квартир в новостройках. Мужчина посетил офис застройщика, выбрал подходящий объект, но бронировать его не стал, так как собирался рассмотреть ещё несколько вариантов. С покупкой можно было не спешить, поэтому будущий новосёл решил принятие решения отложить. Но о себе напомнил менеджер из отдела продаж, с которым общался наш герой. Спустя пару недель после визита мужчины в офис, менеджер позвонил и спросил, определился ли покупатель с выбором. Тот ответил, что всё ещё находится в размышлениях. Тогда менеджер «пошёл с козырей», он сообщил, что застройщик готов предложить индивидуальные условия покупки, то есть снизить цену объекта на 50 тыс. руб. При этом покупатель сохраняет возможность воспользоваться стандартными скидками от застройщика.
Мужчина поблагодарил за предложение, и опять взял время на обдумывание. Через две недели менеджер позвонил вновь и сказал, что размер индивидуальной скидки может быть увеличен до 100 тысяч. На этот раз «внеплановый» бонус от застройщика клиент признал важным аргументом и приобрёл присмотренную квартиру.
Альтернативные варианты скидок
На первичном рынке недвижимости есть еще несколько возможностей сэкономить, но без скидок в виде денег, а с помощью бонусов.
Льготная ипотека. На квартиры в новостройках есть особые программы кредитования — льготная ипотека, в которой застройщик несколько месяцев погашает проценты за вас. Например, взяли 2 млн руб. в ипотеку на 6,5%, а полгода процент платил застройщик — платите не 17 тыс., а 11 тыс. руб. Получается экономия почти 30 тыс. руб.
Подарок при покупке квартиры. Квартиру в новостройке вы покупаете по полной цене, но при этом застройщик вам что-то дарит. Это может быть черновой ремонт. Или машиноместо, как это было у нашего клиента.
Например, квартира стоит 8 млн руб. Вместо скидки застройщик продает вам за те же 8 млн руб. и квартиру, и машиноместо. После сдачи дома вы можете или сами пользоваться машиноместом, или продать его — в Москве оно стоит 1,5–2,5 млн руб., в зависимости от района.
Квартиры в корпусе, который сдают позже. Если вы приобретаете квартиру у крупного застройщика в жилом комплексе с несколькими корпусами, уточните цены на квартиры с той же планировкой и на тех же этажах, но в разных корпусах. Они могут отличаться по цене в разы.
Например, в корпусе со сдачей через несколько месяцев квартира может стоить 8 млн руб. А в корпусе, которые сдается через год — уже 7 млн руб. Если для вас не принципиален один год, можно сэкономить.
Квартиры по новогодним распродажам. Если вы решили приобрести жилье перед большими праздниками, изучите акции у застройщиков — некоторые из них предлагают скидки и бонусы. Или обратитесь в агентство недвижимости — например, в «Авахо».
Приобретать недвижимость не в сезон – летом, в период отпусков
Лето период спада рынка продаж первичной недвижимости. Это происходит каждый год и чтобы хоть как-то поддержать уровень продаж, застройщики готовы идти на значительные уступки. Сезонные скидки бывают не только летом, например, рассчитывать на скидку можно в январе.
Если смотреть на весь год, то будет видно, что чаще всего, разнообразные акции и скидки идут в течение всего года и застройщик не обязательно приурочивает их к какому-либо государственному празднику. Это может быть знаменательный день для самого застройщика, например, день основания фирмы. Размер скидки может достигать 15%.
Как не пропустить акцию? Подписаться на рассылку от застройщика, следить на сайте, регулярно звонить менеджерам и уточнять.
Какие бывают скидки на новостройки
Традиционно скидки на новостройки предлагаются в преддверии праздников, других знаковых событий или во время каких-то акций (например, «Черной пятницы рынка недвижимости»). Длятся они не долго, поэтому желающие сэкономить за ними охотятся.
Но бывают и постоянно действующие скидки. Распространятся они, как правило, лишь на некоторые квартиры. К таких скидкам отношение настороженное: возможно, у этих квартир что-то не в порядке с планировками или они неудачно расположены внутри дома. Не могут же давать бессрочный дисконт просто так? Однако в последние полгода-год создается впечатление, что могут. Не зря же у некоторых застройщиков появились постоянные скидки, причем на абсолютно все квартиры. А все потому, что дисконты теперь привязаны не к квартирам как таковым, а к особенностям сделки.
Например, компания Level group, которая ведет в Москве восемь новостроек, скидку в 20% готова предложить каждому, кто уже накопил полную сумму на квартиру и не будет пользоваться ипотечным кредитом. Поскольку у этого девелопера много проектов бизнес-класса с просторными квартирами, дисконты получаются внушительными. Скажем, на конец августа 2022 года пятикомнатная квартира в 102 кв.м в проекте «Level Нагатинская» по умолчанию обойдется в 54,6 млн руб., а со скидкой будет стоить на 10,9 млн руб. меньше.
Скидки в 19% на все-все-все квартиры предлагает и ГК ПИК. Максимальную скидку дадут не только тем, кто готов совершить покупку за счет собственных средств, но и тем, кто воспользуется некоторыми ипотечными программами. Например, классической льготной ипотекой (банки-партнеры ГК ПИК предлагают ее под 6,7% годовых) или классической программой «семейная ипотека» по ставкам от 5,5%.
Если же выбрать ипотечные программы с гораздо более низкими ставками, скидки будут другими или их не будет вообще.
«Первый и последний этажи не предлагать» – это часто встречающееся условие. Некоторые покупатели категорически отказываются также от 13-го этажа, объектов с окнами, выходящими во двор/на улицу, жилья возле лифта. На самом деле каждый из этих вариантов имеет не только минусы, но и плюсы:
- Первый этаж не любят за отсутствие вида из окна и возможную сырость. Однако повышенная важность здесь наблюдается далеко не всегда, а вот независимость от лифта и минимальная оплата услуг грузчиков вам обеспечены.
- Последний этаж пугает перспективой оказаться прямо под крышей, которая когда-нибудь может начать течь. Контраргумент – в современных жилых комплексах последним является дополнительный технический этаж, а в дополнение жильцы получают красивый вид из окна, меньше шума и выхлопных газов, никакого беспокойства от соседей.
- 13-й этаж – неприемлем для тех, кто слишком суеверен, хотя он абсолютно такой же, как пятый, седьмой или десятый.
- В квартире у лифта более шумно, зато носить тяжести из кабины недалеко. Установка шумоизолирующей входной двери решает проблему.
- Окна во двор не обещают панорамного вида, зато позволяют присматривать за детьми. И никакого шума от шоссе.
- Окна на улицу дают возможность поглядывать за припаркованным автомобилем, но становятся источником уличной пыли и шума.
« Какую скидку вы можете дать?»
Илья Синельников в статье «5 правил торговли» уже рассказывал, как сбить цену на что угодно. Я поделюсь причинами, по которым застройщик может дать вам скидку — возможно, пригодится в переговорах.
Тинькофф Банк договорился с другими банками, чтобы вы сэкономили 1% от ипотечной ставки. Заполнить заявку
Если у вас ипотека или предоплата, можно получить скидку до 5 тысяч рублей на каждый квадратный метр квартиры. Застройщикам выгоднее получать деньги сразу, чем ждать полгода или год, пока вы рассчитаетесь по рассрочке. Благодаря этому они становятся уступчивее и дают скидку. Это работает, даже если у вас ипотека: банк платит застройщику сразу.
Тимур нашёл квартиру за 5,5 млн, но рассчитаться сразу не мог: 1,2 млн у него лежало на обычном счёте, а 4,3 — на срочном. Снять деньги без потери процентов можно было только спустя полгода. Тимур взял ипотеку с досрочным погашением и договорился с застройщиком о скидке в 160 тысяч. Этих денег Тимуру хватит, чтобы перекрыть переплату по ипотеке и купить кухню.
Если вы собираетесь покупать еще и парковочное место, не говорите менеджеру об этом сразу. Используйте как аргумент в торге: «А если я еще куплю парковку, какую скидку вы мне сможете предоставить?»
Если покупаете квартиру в рассрочку, узнайте у менеджера, каков максимальный срок. Если сможете выплатить стоимость квартиры быстрее, предложите это менеджеру и узнайте, какая скидка будет в этом случае. Договоритесь указать график платежей в договоре долевого участия.
Найдите в интернете информацию о прямых конкурентах вашего застройщика и посмотрите цены у них. Менеджеры застройщика часто узнают у клиентов, какие еще варианты те рассматривают и почему. Если у кого-то из конкурентов вашего застройщика аналогичные квартиры чуть дешевле, используйте цену как аргумент для торга.
В переговорах с менеджером по продажам Юля упомянула: «Я рассматриваю ЖК „Шолохово“, там похожая квартира дешевле на 160 тысяч. Я понимаю, что вы не обязаны давать мне скидку, и не обижусь, если это не получится. Но у меня ограничен бюджет на покупку квартиры. Как я могу получить скидку?» Менеджер взял паузу и пошел общаться с руководителем.
Директор согласился сделать Юле скидку в 110 тысяч на квартиру и 50 — на парковочное место. Юля и так планировала покупать парковку, поэтому согласилась. Cэкономленные деньги потратит на учёбу.
Дополнительную скидку менеджер вам не может дать, а директор по продажам — может. Используйте прием, о котором писал Илья: обсудите дополнительную скидку с руководителем менеджера. Просто попросите о скидке и дайте ему любую причину для этого.
Чем быстрее застройщик получает от вас деньги и чем их больше, тем ему выгоднее. Используйте это, чтобы получить дополнительную скидку.
Купить квартиру можно дешевле — мы собрали для вас способы сэкономить, не лишая себя комфорта
Покупка на этапе котлована или в начале строительства
Это кажется очевидным, но не забывайте, что стоимость на квартиру меняется в зависимости от этапа стройки — это делается, чтобы привлечь первых покупателей и получить освещение в специализированных СМИ. По мнению экспертов, на этапе котлована на квартире можно сэкономить 30-40%.
Еще одна очевидная вещь: на этапе котлована квартиры не существует. Продается лишь имущественное обязательство, но не квартира — есть риск, что вы потеряете деньги (если вас не защитит страховая компания и государство). Поэтому, если вы хотите уверенности, кладите деньги на депозит, и выкупайте квартиру после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Если же вы доверяете застройщику и готовы оформить сделку еще на этапе котлована, уточните, когда начнется строительство и покупайте квартиру прямо из промо-пула.
Первые и последние этажи
Квартиры на первых и последних этажах квартир, иногда — боковые квартиры, окна которых выходят во двор или двери находятся около лифта — стоят дешевле. Но есть и менее очевидные причины для скидки — к примеру, иногда на 13-х этажах во всех подъездах много непроданных квартир. Если вы не суеверны, то такие квартиры всегда можно купить с дополнительной скидкой.
Чтобы заметить, где вы можете сэкономить без особенных для вас лишений — обращайте внимание на цены при разных планировках и этажности.
По закону при покупке квартиры вы можете вернуть себе часть денег. Налоговый вычет прописан в налоговом кодексе и сделан специально, чтобы граждане могли выгодно купить себе жилье.
Все просто: если вы работаете официально, платите подоходный налог (работодатель перечисляет их в бюджет автоматически, если вы устроены официально и не получаете «серую» зарплату) и купили жилье, то можете вернуть себе подоходный налог в размере до 13% стоимости.
Довольно очевидная экономия при покупке квартиры — это отказаться от стандартной отделки. Сделать ее самому будет дешевле (и обычно выходит качественнее), но стоит посчитать время и нервы — подумайте, насколько вы к этому готовы.
Следите за разными субсидиями по ипотеке, ими можно закрыть часть выплат. Например, для семей можно найти финансовую поддержку в 30-35% от стоимости жилья. Условия получения субсидий обычно разные и меняются в зависимости от региона.
Жилье с обременением
Иногда такое жилье стоит примерно на четверть дешевле, однако вам придется решать разной степени проблемы, связанные с квартирой. Например, там прописан человек, который не является владельцем — зачастую это может привести к суду, что отнимет у вас и время, и деньги.
Помимо всего прочего, есть еще один неявный, но очень важный бонус при покупке квартир — скидки. Застройщики часто устанавливают скидки и придумывают акции, но и без акций вы можете попросить дополнительную скидку. Учитывайте при этом, что двухкомнатные, а тем более трехкомнатные квартиры продаются неохотно и квадратные метры вам могут обойтись дешевле.
Если вы решили купить квартиру в рассрочку, узнайте, каков максимальный срок выплаты и какая будет скидка, если вы закроете выплату раньше.
Обращайте внимание на время года
В целом, скидок на квартиры больше всего весной — в том числе потому, что в этот период продажи квартир не очень высоки. Однако это работает не всегда и зависит от региона России — на Урале и в Сибири, например, скидки часто бывают и летом: люди уезжают из городов на дачи и в отпуск, продажи у застройщиков падают. Чтобы хоть как-то привлечь клиентов, застройщики снижают цены.
Попробуйте сделать так, чтобы заключение сделки совпало с концом месяца, квартала, года — менеджерам по продажам явно надо выполнить план, и они могут согласиться на какую-то дополнительную скидку.
Спецскидки на ипотеку
Постоянно мониторьте временные скидки по ипотеке — они есть у любого банка. Если говорить о периоде скидок, то наиболее оптимальный период для поиска наиболее выгодных предложений — это конец весны-начало лета, когда отпускной период традиционно влияет на спрос со стороны заемщиков.
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?
Несмотря на четкие положения российского законодательства в отношении сроков и порядка оплаты жилья по ДДУ, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Иногда практикуется даже оплата по ДДУ наличными в кассу компании-девелопера. Самая распространенная причина таких рискованных действий – желание «перехватить» выгодную жилплощадь. Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение и вносят деньги до регистрации ДДУ.
Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.
Камень №1: что оплачиваем
При оплате строящейся квартиры в кредит, застройщик получает 100% стоимости будущей недвижимости – и, можно сказать, «устраняется» из финансовой составляющей сделки. Все дальнейшие расчеты инвестор ведет с банком: выплачивает тело кредита и проценты по нему. При рассрочке же застройщик продает инвестору не квартиру, а квадратные метры – причем не по фиксированной, а по текущей стоимости. Схематично сделка выглядит так: инвестор сначала выкупает у застройщика определенное количество строящихся квадратных метров (например, 30% площади будущей квартиры), а затем – оставшиеся «квадраты». Если, например, в рассрочку берется квартира площадью 50 кв.м сроком на 2 года, то первый платеж (например, 30%) дает инвестору надежду в будущем стать собственником 15 кв.м. Оставшиеся 35 кв.м необходимо оплачивать с определенной в договоре рассрочки периодичностью. Если выплаты по рассрочке ежемесячные, то в приведенном примере каждый месяц инвестор должен выкупать у застройщика примерно по 1,4 кв.м будущей квартиры.
Государственная регистрация сделки купли-продажи
После подписания договора купли-продажи квартиры и организации безопасного расчета можно ехать в МФЦ на государственную регистрацию сделки. Сегодня регистрация в МФЦ проходит достаточно просто и быстро, без огромных очередей, как в былые времена.
Для регистрации требуется: паспорта продавца и покупателя с копиями главной страницы и страницы с пропиской, договор купли-продажи в 3-х экземплярах, согласие супруга продавца на продажу квартиры, если квартира была приобретена в браке.
В МФЦ у вас примут документы и назначат дату, когда можно будет забрать зарегистрированный договор и новую выписку ЕГРН на ваше имя. Сейчас это занимает 9 рабочих дней. Нотариально заверенные договора регистрируются за 1-3 рабочих дня, поэтому если имеется срочность, то можно воспользоваться услугами нотариуса.
До государственной регистрации сделки купли-продажи ответственность за квартиру и любые происшествия с ней несет продавец, поэтому он не должен передавать вам ключи от квартиры раньше, чем регистрация произойдет.
После переезда я примерно рассмотрела все наши доходы и расходы. Подумала, на чем можно экономить. И купила сейф в виде книжки. Это самое забавное.
Экономила просто. Муж получал зарплату и я оставляла примерно 10 000 рублей на расходы, остальное убирала в сейф. Обязательное условие – убрать примерную сумму будущего платежа по ипотеке. Если получится, то сэкономим больше, если не получится, то хотя бы я буду знать, что платить ипотеку мы сможем.
Удобство денег в виде налички в сейфе невозможно недооценить. Они лежат в коробочке, их оттуда так просто не достанешь (я специально ключ унесла в другую комнату). То есть все стихийные и не очень нужные покупки сразу отменились.
Стали меньше ходить в магазин. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти в том же порядке. Но игрушки детям стали покупать чуть реже, не просто так, а за достижение (придумывали какое-то, если не было реальных, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи» и тратами на то, во что никто играть не будет – идеально.