Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022 года и прогноз на 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Группа компаний «Платинум» – это надежный помощник в любых делах, связанных с проведением оценочных процедур. Наш штат насчитывает свыше 20 экспертов высокого уровня, каждый из которых специализируется на оценке определенных материальных и нематериальных активов, бизнеса, ущерба.
Какую складскую недвижимость мы оцениваем?
Специалисты группы компаний «Платинум» имеют все необходимые разрешительные и квалификационные документы для проведения оценки складских помещений и комплексов любого назначения.
Мы оцениваем:
- производственные, распределительные и снабженческие склады;
- площади, принадлежащие производственным, торговым, транспортным компаниям, логистическим и экспедиторским службам, таможне;
- склады и их части, складские комплексы;
- распределительные, перевалочные здания, а также помещения длительного хранения;
- продовольственные, фармацевтические, универсальные, смешанные, специализированные и другие склады;
- открытые и закрытые площадки;
- с любым видом хранения (напольным, стеллажным и т.д.);
- с любыми транспортными связями (включая автомобильные или железнодорожные подъезды, причалы).
Девелопмент: будут ли строить и что?
За прошлый год поменялся не только профиль арендатора, но и цепочки поставок, которые складывались в течение многих лет. «Старые маршруты больше не работают, при этом появляются новые коридоры, которые раньше тоже существовали, но не были загружены. На передний план выходят страны СНГ и города, которые расположены на пути новых логистических цепочек, – Екатеринбург, Новосибирск и т.д. Но сейчас там практически нет свободных площадей», – отмечает Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group. Означает ли это, что спрос подстегнет развитие девелопмента в упомянутых городах?
«Децентрализация только началась. Но сейчас следует ожидать не девелопмента, а спроса, он пойдет в сторону центральных локаций – Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Краснодара и Ростова-на-Дону как единой зоны. С остальными городами ситуация следующая – там не успели построить достаточное количество объектов. И дополнительной вакансии в регионах я не прогнозирую», – комментирует Вячеслав Холопов.
Таким образом, несмотря на спрос и его децентрализацию, для девелоперов ситуация остается непростой. Во-первых, смена профиля арендаторов явно изменит сам складской продукт. «Конечно, текущая ситуация плохая для рынка в целом. Потому что конкуренция – это всегда хорошо. Наличие западных игроков, арендаторов с их высокими требованиями к индустрии, к помещению, к девелоперам, собственникам и УК – это всегда хорошо, потому что повышает стандарты сервиса. Мы как девелопер сейчас будем страдать и замещать тот продукт, который мы строили, упрощать сертификацию. Соответственно, сроки строительства могут быть иными», – рассказывает Захар Вальков.
А во-вторых, девелопмент чаще всего строит на заемные средства, и нестабильная экономическая ситуация играет решающую роль в вопросах развития. «Меня больше беспокоят 2024–2025 годы. Клиенты сейчас не могут делать долгосрочные прогнозы. Это означает, что если арендатор не подпишет семилетний контракт, то девелопер не сможет привлечь инвестиции, так как ему нечем будет подкрепить свой кредит», – комментирует Вячеслав Холопов. Таким образом, после рекордного ввода рынок складской недвижимости, скорее всего, продемонстрирует новый спад. Приведет ли это к новому росту ставок и откату к рынку девелоперов, а не арендаторов? Покажет время.
В поисках формата: как и почему в Екатеринбурге изменится рынок складов
Компания «Первое бюро оценки и экспертизы» находится в курсе последних нововведений, из-за которых возможно изменится оценка складской недвижимости в Екатеринбурге. Каждый наш клиент может быть четко уверен в результате проведенных аналитических мероприятий, что выполняются по определенным методикам в отношении такого специфического типа недвижимости и с учетом, что это Екатеринбург. Поэтому изначально потребуется изучить следующие факторы влияния:
- Имеющиеся габариты (плюс этажность) в соотношении к предельной загрузке;
- Применяемые способы хранения и сортировки товарной продукции;
- Проведение капитального ремонта и давность здания / ангара;
- Присутствие системы отопления, кондиционирования и вентиляции;
- Возможность маневрирования техники для погрузки-разгрузки материалов, тары и т. д.;
- Расположение постройки на земельном участке ввиду подъездных путей;
- Наличие близлежащих стоянок для автотранспорта снабженцев;
- Дальность центральных магистралей.
— Но здесь надо разделять, кто на чем зарабатывает. Большие компании, которые занимаются строительством, с удовольствием начали смотреть на складские проекты. Но они планируют строить под кого-то, обычно под федеральные сети. Построили за полтора года, передали заказчику и заработали 15–20%. Если аренда, то здесь возврат инвестиций – больше восьми лет. Но это интереснее, чем с офисами, где окупаемость бывает до 15 лет. Бизнес стабильный. Я его отслеживаю с 2008 года, и за это время каких-то сильных падений и взлетов не было. Но ставка растет медленно. С 2014 года она увеличилась только на 15%.
Цена аренды складов в Екатеринбурге
Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства
Большинство участников рынка офисной недвижимости заняли выжидательную позицию, считает аналитик «Риэлторского информационного центра» Уральской палаты недвижимости Константин Октаев. По его словам, арендаторы и владельцы площадей ведут переговоры.
Первые – обоснованно и необоснованно пытаются снизить ставку, вторые – не готовы идти на глобальные уступки, но предоставляют отдельные преференции, учитывая финансовую ситуацию каждого конкретного игрока.
Собственники офисников понимали, что необходимо сохранить основной пул арендаторов, потому как шансы получить новых после снятия ограничений – минимальны.
«Арендаторам, чей бизнес серьезно пострадал, и его владелец смог это доказать, например, фитнес-центры и рестораны, управляющие компании БЦ пошли на уступки: предложили индивидуальные условия, вплоть до перевода на период карантина только на оплату коммунальных платежей и минимальной арендной платы», – говорит директор УК RED Андрей Брауде.
Причем эксперт отметил, что в бизнес-центах, процент «невыживших», то есть тех, чьи компании закроются, намного ниже, чем в торговых центрах. Деловым объектам класс «А» и «В+» удалось сохранить основной пул арендаторов, съехали единичные и самые мелкие.
Больше в этом смысле, по прогнозам Андрея Брауде, пострадают офисники «В», «В-», «С»-классов, где много предприятий малого и среднего бизнеса. Именно по этому сегменту предпринимателей пандемия короновируса ударила особенно сильно.
Последним проще сейчас закрыть предприятие, съехать с офиса, чем накапливать долги.
| Аналитические данные УПН на рынке офисов Екатеринбурга по итогам I квартала 2020 года |
Ключевой тренд последних лет
Важная тенденция последнего времени — сдвиг от столицы к регионам. Все больше компаний отмечают абсурдность некоторых логистических решений, когда товары из Китая или Кореи доставляются в восточные регионы России через Москву. На этом фоне у ретейлеров и транспортных компаний появляется потребность в крупных логопарках по всей стране. И рынок готов ответить на этот запрос.
«Гиперактивность в складском сегменте наблюдается не только в Москве, но и во всех крупнейших городах России. В 2021 году более трети всего объема сделок пришлось на региональные рынки. Сейчас многие федеральные компании развивают логистику не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных», — говорится в отчете CORE.XP по итогам 2021 года.
Проверить это наблюдение на практике можно на примере. В частности, в 2 км от Казани можно найти логистический парк «Биек Тау» на 100 тыс. кв. м складских площадей. Уровень вакансии в нем — 0%, заполнены абсолютно все помещения.
Пример отчета об оценке недвижимости
Из задания на оценку:
Объект оценки — назначение: нежилое.
Площадь: общая 56,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 10-17. Этаж: 1,
Адрес: 620087, Россия, Свердловская область,г.Екатеринбург, микрорайон — Уктус.
Дата определения стоимости: 24 сентября 2014 г.
Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки — Для совершения сделки купли-продажи.
Объект оценки состоит из помещения общей площадью 56,3 кв.м. Объект оценки имеет стандартную отделку, требующую ремонта на дату оценки, используется под производство. Информация о давности проведения ремонта оцениваемого помещения у Оценщика отсутствует. Вывод: объектом оценки стандартов выступает нежилое встроенное помещение, расположенное на первом этаже 11-этажного жилого здания. Объект оценки имеет отдельный вход. Согласно данным Свидетельства о государственной регистрации прав 66 ХХ ХХХХХХот дд.мм.гггг, на объект оценки не зарегистрированы ограничения (обременения) права собственности. Однако в соответствии Договором аренды и визуальным осмотром, произведенным 24 сентября 2014 года, выявлено, что объект арендует ООО Производственно-коммерческое предприятие «ХХХ». Исходя из визуального осмотра, сделан вывод, что выявленные повреждения помещения значительны и требуют проведения ремонта.
В результате проведения анализа НЭИ (наилучшее экономическое использование) было предложено использование объекта под производство и склад. Соответственно, оценщик далее проводил анализ рынка производственно-складской недвижимости. Были определены основные тенденции развития данного сегмента коммерческой недвижимости г. Екатеринбурге, в частности, на Уктусе.
Складская недвижимость: рекорд, еще рекорд!
Сегмент складской недвижимости в уходящем году не только продемонстрировал завидную стойкость, но и обновил рекордную планку. На рынок за три квартала 2022 года был выведен почти 1 млн новых складских площадей. До конца года этот показатель может вырасти до 1,6 млн кв. м, прогнозируют в IBC Real Estate.
В структуре нового строительства доля площадей объектов «под заказчика» достигла 80%. По словам Татьяны Дивиной, такая структура нового строительства сохранится в ближайшие годы.
Рекордный ввод новых складских площадей
С начала года в Московском регионе было сдано в эксплуатацию 994 тыс. кв. м — это максимальное значение с 2014-го. Вдохновил девелоперов на такой объем строительства ажиотажный спрос на склады в 2020–2021 годах. До конца года, вероятно, будет побит еще один рекорд: объем ввода может достигнуть 1,6 млн кв. м. Это станет максимальным значением за последние восемь лет.
Как поясняют в Nikoliers, причина столь существенного объема ввода складских помещений — активные сделки за прошедшие два года, в особенности договоры по проектам build-to-suit.
Начало СВО и частичная мобилизация в уходящем году дважды существенно тормозили активность на складском рынке в разгар сезонов, которые традиционно приходятся на весну и осень. Однако игроки складского сегмента довольно быстро адаптировались и оперативно восстанавливали спрос и предложение, говорит Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.
«В 2023 году ситуация изменится, — предупреждает Екатерина Ногай. — Объем нового строительства может не превысить 900 тыс. кв. м. Это будет вызвано снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой некоторых проектов на фоне неопределенности».
По ее словам, основной объем новых складских площадей в 2023 году будет представлен объектами, которые достраиваются под заказчика и которые были запланированы еще в 2021 году, а также спекулятивными объектами, которые сейчас находятся в фазе активного строительства.
Спрос на склады уменьшается
После февраля 2022 года на рынке складской недвижимости наблюдался резкий спад активности. Только с сентября зафиксирован рост объема заключенных сделок: так, в октябре отмечено максимальное значение с начала года — 357 тыс. кв. м (по данным NF Group).
Такой подъем деловой активности обусловлен тем, что бизнес адаптируется к меняющимся внешним условиям: после ухода международных компаний участники рынка начали находить новые возможности для альтернативного развития, объясняет Екатерина Ногай.
Примечательно, что в октябре была заключена первая с февраля сделка по схеме build-to-suit: компания Fix Price приобрела складской комплекс в индустриальном парке «PNK Сибирский тракт» в Екатеринбурге площадью 68 тыс. кв. м, напоминает Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.
Объем купленных и арендованных площадей на складском рынке Московского региона за девять месяцев 2022 года составил 857 тыс. кв. м.
Но спрос по-прежнему находится под давлением внешних условий, поэтому до конца 2022 года совокупный объем сделок не превысит 1,1 млн кв. м — это станет наименьшим значением за последние 11 лет, прогнозирует Екатерина Ногай.
Спрос по сравнению с итоговым значением рекордного 2021 года снизится практически вдвое, ожидает Константин Фомиченко.
Дефицит качественного предложения на складском рынке
Складской недвижимости не стоит беспокоиться о том, что склады могут опустеть. Уже несколько лет уровень вакантных площадей остается низким — для того, чтобы найти подходящий склад, арендаторам приходится потрудиться. Доля свободных складских площадей класса А в Московском регионе по итогам трех кварталов 2022 года составляет всего 4,6%, говорит Татьяна Дивина. По ее оценкам, в конце года показатель останется на уровне 5%.
На рынке Санкт-Петербурга уровень вакантных складских площадей на сегодняшний день составляет 4,5%, отмечает Филипп Чайка.
На складском рынке — дефицит качественного предложения. В 2023 году из-за сжатия бизнеса и потенциальных отказов доля вакантных складских площадей вырастет до 7%.
Разрыв между запрашиваемыми и реальными ставками аренды
После резкого роста на фоне рекордного спроса 2021 года ставки аренды начали постепенно снижаться. Так, в октябре 2022-го средняя запрашиваемая ставка аренды (6,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год) на складском рынке Москвы снизилась на 3% по отношению к показателям II квартала (по данным Commonwealth Partnership).
В ожидании свободных площадей увеличивается разрыв между запрашиваемыми ставками аренды и реальными ставками, по которым закрываются сделки, — в ряде случаев он достигает 20% и более, подчеркивает Татьяна Дивина. Эксперт не исключает, что к концу года ставки аренды снизятся еще заметнее.
Методы оценки складов: какой из них даёт самые точные результаты?
Коммерческая недвижимость оценивается несколько по-иному, чем жилая недвижимость. При её оценке важна экономическая составляющая, способность объектов приносит прибыль. Поэтому самыми важными признаны сравнительный и доходный методы определения рыночной стоимости. Реже оценщики используют и затратный подход. Но сначала о рыночном и доходном методах.
Складская недвижимость – это априори объекты, которые помогают приносит прибыль. Оценщик прогнозирует и рассчитывает будущие доходы от использования складских помещений на определённый временной промежуток. С внесением ряда корректировок (с учётом затрат на эксплуатацию объекта, амортизационных отчислений и др.) оценщик рассчитывает стоимость объекта.
Сравнительный подход сводится к подбору аналогичных объектов со схожей полезностью, которые были реализованы на рынке ранее. Но оценщики уверены, что слепо доверять этому методу и результатам анализа аналогичных объектов. На рынке есть схожая недвижимость, но нет точных копий, поэтому рыночная стоимость оцениваемого объекта должна определяться с внесением соответствующих корректировок.
Когда же применяется затратный подход? Он необходим, когда стоит задача определения восстановительной стоимости. Применяется при оценке только что построенной недвижимости, или той, возведение которой ещё не завершено.
Обращение за независимой оценкой складов, помещений или складских комплексов в «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Региональная структура рынка складской недвижимости
Табл. 1. Рейтинг российских регионов в 2021 году по объемам ввода складских площадей
|
Рейтинг 2021 |
Рейтинг 2020 |
Регион |
Ввод складских площадей, тыс. кв. м |
|
1 |
1 |
Московская область |
1 814 |
|
2 |
63 |
Тульская область |
549 |
|
3 |
4 |
Свердловская область |
460 |
|
4 |
7 |
Краснодарский край |
246 |
|
5 |
3 |
Москва |
210 |
|
6 |
8 |
Приморский край |
141 |
|
7 |
6 |
Ленинградская область |
102 |
|
8 |
5 |
Ставропольский край |
59 |
|
9 |
2 |
Республика Татарстан |
56 |
|
10 |
10 |
Пензенская область |
56 |
Смена торговых вывесок
Покупательская активность в торговых центрах пока не может восстановиться. Показатель посещаемости Mall Index в петербургских ТЦ за минувшие месяцы оказался на 11-14% ниже цифр за аналогичный период 2021 года (данные Focus Technologies). То же самое можно сказать о снижении спроса на аренду площадей. Большинство торговых сетей отложили планы по развитию, по крайней мере, до сентября. В городе работают свыше 120 качественных торговых центров, к вводу в этом году не запланировано ни одного крупного объекта.
По оценкам Nikoliers, за первое полугодие количество новых открытий в ТЦ снизилось на треть. Средняя доля вакантных площадей составила 6,6%, увеличившись за шесть месяцев на 1,2 п.п. Среди ожидаемых трендов – увеличение присутствия российских марок в торговых галереях (так, в ТК «Невский Центр», например, открылся универмаг российских дизайнеров SLAVA), а также появление новых брендов из Турции, Ирана, Индии и Китая.
Доля временно закрытых магазинов варьируется от 5 до 30% от общей арендопригодной площади ТЦ, при этом часть иностранных ритейлеров уже продали свои российские подразделения, а их магазины возобновили работу под новыми вывесками (среди таковых – LPP, OBI, L’Occitane).
По итогам первого полугодия 2022 года, как подсчитали в CORE.XP, общий объем инвестиций в недвижимость России составил 143 млрд рублей, снизившись на 23% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной финансовый результат обеспечил первый квартал. Контракты были подписаны на рекордную с 2016 года сумму в 102 млрд рублей.
По оценкам Nikoliers, за первые шесть месяцев 2022 года застройщики Петербурга суммарно инвестировали $236 млн в покупку земельных участков, а общий объем инвестиций в городскую недвижимость составил порядка $570 млн. По сравнению с тем же периодом 2021 года показатель сократился в 2,5 раза – за счет уменьшения вложений в землю. При этом доля транзакций с существующими активами составила 59%, или $334 млн, что сопоставимо с показателем за весь 2021 год. По покупкам лидирует офисный сегмент.
Консультанты Knight Frank Russia подсчитали петербургские инвестиции в российской валюте. По их оценкам, с начала года объем вложений в коммерческую недвижимость города составил более 26 млрд рублей. В офисы инвестировано 14,25 млрд руб. Объем вложений в гостиничный сегмент вырос вдвое – до 1,75 млрд рублей.
Перспективное предложение
Исходя из заявленных планов девелоперов, в 2022 году объем рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга должен увеличиться ориентировочно на 235 тыс. кв. м.
Важной тенденцией является высокий уровень заполняемости проектов уже на этапе строительства. К моменту ввода в эксплуатацию значительная часть новых проектов будет законтрактована.
На фоне дефицита предложения последних лет, клиенты активно рассматривают строящиеся объекты и заключают предварительные договоры аренды до момента вывода проекта на рынок.
Ввиду сложившихся условий очевидно, что значительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, не повлияет существенным образом на показатели вакантных площадей.
Общая ситуация на рынке
— Сегмент складов оставался наиболее стабильным сектором коммерческой недвижимости в III квартале 2022 года. Негативные тенденции, характерные для сегментов коммерческой недвижимости, на секторе складской логистики отразились в меньшей степени.
Как и ранее, продолжается процесс «гибридизации» сектора, что вызвано существовавшим и сохраняющимся высоким спросом на склады со стороны компаний e-commerce. Благодаря им «гибридный склад» фактически объединил в себе функции классического склада, распределительного и логистического центра, склада-магазина.
В то же время складские запасы на 1 сентября 2022 года выросли на 37,3% к соответствующему периоду прошлого года, а складские запасы к среднемесячному объему производства составили 65,5% (в том числе в Минске 83,9%).
Грузооборот транспорта достиг лишь 75,3% к прошлогоднему периоду, сократился за 8 месяцев также экспорт (на 3,2%) и импорт (на 10,3%). Розничный товарооборот снизился на 1,2%.
Итак, можно выделить несколько тенденций рынка складской недвижимости:
- Риск снижения спроса на склады из-за падения товарооборота розницы, снижения грузопотоков дистрибьюторов-импортеров, нарушение традиционных каналов логистики. Непредсказуемая ситуация с санкциями: существует как риск их ужесточения, так и возможное снижение давления.
- В сложившихся условиях хозяйственной деятельности ряд компаний пойдет на снижение постоянно арендуемых площадей с одновременным использованием услуг компаний по ответственному хранению.
- Снижение среднерыночных ставок арендной платы маловероятно. Продолжится адаптация арендных отношений в условиях ценообразования без привязки к какому-либо эквиваленту.
- Стабилизация рынка, формирование устойчивых ставок исходя из новой конъюнктуры рынка.
- В сегменте продолжится реализация заявленных проектов. Ранее начатые будут завершены с высокой вероятностью в короткие сроки. В отличие от иных сегментов коммерческой недвижимости незначительный риск образования долгостроев.