Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «33. ЗАЛОГ (ИПОТЕКА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ипотечному договору земельные участки можно закладывать, так как подобные земли не ограничены в обороте и не исключены из него (согласно статье 62 Закона об ипотеке). В статье 27 Земельного Кодекса Российской Федерации прописан перечень земельных участков, которые изъяты и ограничены в обороте. Отсюда следует, что предметом ипотечного договора практически всегда являются те участки земли, которые находятся в собственности либо физических, либо юридических лиц и предоставляются для различных целей, связанных с ведением хозяйства и строительством.
Порядок осуществления ипотеки земельных участков
В России залог земельных участков (ипотека) регулируется нормами гл. 23 ГК РФ, Законом об ипотеке (залоге) недвижимости», а также ЗК РФ. ФРФ. Р
Залог земельных участков может возникать, если их оборот допускается вышеназванными федеральными законами и иными законодательными актами.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ предметом залога могут быть земельные участки. Закон об ипотеке определяет виды земельных участков, которые могут быть предметом залога, двумя способами: путем указания земельных участков, которые не могут быть предметом залога, и путем определения земель, которые могут быть заложены.
Статья 5 Закона об ипотеке предусматривает, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в частности: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Можно ли остаться без участка, оформив кредит под залог?
Теоретически это возможно, хотя такие ситуации случаются крайне редко на практике. У банка нет цели завладеть вашим участком, так как для него это непрофильный актив. Что важно для банка в первую очередь — это регулярные выплаты.
Важный момент: при оформлении кредита под залог земли, вы можете продолжать пользоваться участком как захотите. Вы можете начать строить на нем на кредитные деньги свой дом или сдать участок в аренду. Вы продолжаете полноправно владеть своим имуществом. Единственные ограничения: участок нельзя продать или подарить без одобрения банка.
Даже если вы по каким-либо причинам перестанете платить по кредиту, банк сначала пришлет предупреждение, затем станет начислять пени и штрафные комиссии (которые можно погасить) и только в случае неуплаты всех платежей (основного долга, процентов, комиссий и пеней), он обратится в суд. Реализация залогового земельного участка — это крайняя мера. Банки идут на нее только в крайнем случае, если должник злостно уклоняется от выполнения своих обязательств.
В некотором смысле ограничение суммы кредита в 75% от рыночной стоимости участка является страховкой для обеих сторон. В случае форс-мажорных ситуаций и вынужденной продажи участка, вы не останетесь еще должны банку, а сама кредитная организация гарантированно вернет свои заемные деньги.
Банк признает земельный участок прибыльным и выдаст на него ипотеку в том случае, если будут удовлетворены его требования. У разных банков они могут отличаться друг от друга, но мы приведем список стандартных характеристик земли по ипотеке.
Требования к земельному участку, приобретаемому в ипотеку:
- Расположение земельного участка: как далеко он находится от ближайших населенных пунктов, поселков, крупных городов и т.д.
- Наличие транспортных развязок и коммуникаций рядом
- Хорошо развитая инфраструктура.
- Земля принадлежит к территории населенного пункта с разрешением использовать его для строительства? Хорошо, если выбранный вами вариант находится в черте города: российские банки очень не любят сельскохозяйственные земли.
- Не должен находиться вблизи от экологически опасных предприятий.
- Банк не выдаст ипотеку на земельный участок, который находится в природоохранной или резервной зоне.
- Желательно, чтобы выбранная вами земля находилась недалеко от отделения банка, выдавшего вам ипотеку. Многие банки даже указывают предельное расстояние, на котором может располагаться участок – обычно оно не превышает 70-ти км от населенного пункта, где располагается отделение банка.
- Банки очень любят земельные участки, к которым реально подъехать на машине, так что наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей будет только плюсом.
- Площадь земли должна быть не меньше той, которую установил в требованиях банк.
- У земельного участка должны быть четко зафиксированные границы.
- Земля должна уже стоять на кадастровом учете.
- На выбранном вами земельном участке не должно быть никаких обязательств: ареста, аренды или уже оформленного на него залога.
- Продавец должен являться собственником земельного участка.
Самыми востребованными земельными участками сейчас считаются участки в коттеджных поселках, поэтому банки всегда отдают предпочтение именно им.
Однозначный запрет, установленный законодательством России, стоит только на приобретение с помощью ипотеки двух видов земель:
- Земель, принадлежащих муниципальным или государственным органам;
- И земель слишком маленькой площади.
Особенности кредитования под залог земельного участка
Кредитование под залог — достаточно популярный тип кредитных сделок. Банк получает дополнительные гарантии, а должник может рассчитывать на более мягкие условия.
В качестве залога может быть использовано практически любое имущество, например, недвижимость, транспорт, промышленное оборудование и так далее. Земельные участки, как подвид недвижимости, тоже могут быть использованы в данном случае.
Применение в качестве залога земельного участка будет иметь ряд особенностей, которые должны быть учтены:
- при оформлении залога документы подаются в Росреестр, для наложения на него обременения. Участок не может быть реализован до момента снятия такой обеспечительной меры;
- обращение взыскания на предмет залога может быть произведено в судебном порядке. Как правило, одновременно с требованием о взыскании суммы задолженности, кредитор подаёт требование об обращении взыскания;
- залог может быть заключен только после детального осмотра участка и его анализа. Это не законодательное требование, а практическая особенность. Кредитор должен понимать, в каком состоянии находится участок, удастся ли его реализовать в случае необходимости.
Государственная регистрация сделки
Переход права собственности на недвижимость и её правовые обременения подлежат государственной регистрации. Обязанность по соблюдению этих формальностей и сопутствующие расходы ложатся на заёмщика.
В договоре с банком может быть предусмотрен определённый срок для обращения за государственной регистрацией договора, например, 10 рабочих дней с момента подписания. Заёмщик может сразу зарегистрировать покупку земельного участка и его ипотеку.
Для этого потребуются:
- заявление;
- договор купли-продажи и приложения к нему (2 оригинала);
- соглашение с банком и приложения к нему (2 оригинала);
- паспорт гражданина.
Что такое залогодержатель земельного участка
1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
О выявлении конституционно-правового смысла абз. 2 п. 1 ст. 335 см. Постановление КС РФ от 15.04.2020 N 18-П.
2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.
Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
3. Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.
4. В случае, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными созалогодателями.
Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.
Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.
Если предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила, установленные для жилых домов и квартир.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. При этом не должны затрагиваться права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.
Целью кредитования может быть:
Следует отметить, что до декабря 2004 г. согласно Гражданско-процессуальному кодексу РФ жилые помещения (или их части), являвшиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, входили в перечень имущества, на которое не могло быть обращено взыскание.
Залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя и если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.
Залог продукции сельскохозяйственного назначения (товаров в обороте)
К числу основных рисков относится более высокая по сравнению с другими видами залога возможность утраты. Минимизировать риски, возникающие при залоге такого товара, как зерно, можно, используя двойные складские свидетельства (при условии, что элеватор не является аффилированным лицом должника).
Другим фактором риска является ограниченный срок годности определенной сельскохозяйственной продукции, который необходимо учитывать при принятии в залог товаров в обороте.
Выводы. Таким образом, залог имущества сельскохозяйственного назначения обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать при принятии решения о кредитовании. Более высокие правовые риски в рассматриваемой сфере связаны не только со спецификой залога, но и с наличием более «опасных» с точки зрения кредитования организационно-правовых форм: крестьянских (фермерских) хозяйств, где чрезвычайно неудобным является режим общей собственности на имущество такого заемщика, и сельскохозяйственных кооперативов, характеризующихся специальным режимом принятия корпоративного решения о залоге, специфическим порядком расчета величины сделки и низкой степенью устойчивости решений коллегиальных органов при их оспаривании.
Заинтересованная в ипотечном кредитовании сторона может возводить любые объекты строительства на заложенной территории с учетом того, что все здания будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения. Вместе с этим участники договора могут договорится о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий. Об этом говорится в статье 65 Федерального Закона об ипотеке.
Компетентные судебные инстанции могут отказать в прошении по факту обращения взыскания на возведенный объект на участке земли, если произошедшие нарушения по установленным обязательствам незначительные, а сумма предполагаемого взыскания даже в малейшей степени не соответствует стоимости построенных зданий. Основные критерии рассматриваемой несоразмерности определяются в статье 54 вышеуказанного нормативного акта.
Они заключаются в том, что размер взыскиваемой суммы не может быть больше 5% от стоимости имущества, находящегося в банке в качестве залогового обеспечения. Стоит отметить, что максимальный срок допустимой просрочки обязательств составляет 90 дней. После истечение установленных рамок происходит принудительное возмещение убытков банка путем продажи объекта.
В случае, если судом не определяются аналогичные обстоятельства, происходит принятие решения о продаже имущественного объекта для соразмерного погашения задолженности. Это, в свою очередь, регулируется действующей апелляционной практикой.
При заполнении образца залогового соглашения о передаче земельного участка в финансовую организацию важно обратить особое внимание на соответствие всем требованиям, указанным в статье 9 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.
Если территориальный надел находится у пользователя на основании договора аренды, то в заключаемом с банком соглашении обычно указывается позиция о том, что переход такого участка в непосредственную собственность гражданина автоматически не прекращает залоговые отношения.
Наконец, если заинтересованные стороны не предполагают распространение залога на возводимые объекты строительства, то это также рекомендуется указать в заключаемом соглашении.
Договор залога земельного участка (ипотеки) между физическими лицами
Залог — это передача имущества под ссуду. В основном, объектами залога признаются: движимое например, транспортные средства, что подробнее описано здесь или недвижимое имущество; предметы искусства, антиквариат; акции, облигации, ценные бумаги; деньги. В качестве предмета залога могут выступать самые разные вещи, в том числе имущественные права.
Например: для обеспечения возврата кредита банк может потребовать оформить в залог автомобиль или квартиру. При этом, собственность остается у должника. До выполнения обязательств на недвижимость возлагается статус обременения. Владелец не сможет полноправно распоряжаться имуществом сдать в аренду, дарить или продавать , пока не выплатит всю стоимость кредита. В противном случае, собственность переходит во владение займодателя.
Особенности займа под залог земельного участка
Кредит под залог земельного участка имеет ряд преимуществ по сравнению с другими видами займов. Благодаря наличию залога, заемщик может получить большую сумму на длительный срок. Кроме того, обеспечение благоприятно влияет и на стоимость самого кредита, т.е. ставка всегда на 3-7% ниже, чем по традиционным кредитам.
Любой из нас может столкнуться с рядом финансовых проблем, требующих незамедлительного решения, и от этого никто не застрахован. Многие финансовые организации сегодня предлагают кредитование под залог земли. Как правило, к привлечению заемных средств нередко прибегают при необходимости совершить крупную покупку, на которую не хватает собственных сбережений.
Нередко такими земельными ссудами пользуются начинающие предприниматели, нуждающиеся в средствах для открытия собственного дела.
Среди главных особенностей такого кредитования можно отметить:
- Большие суммы (от 300 тысяч рублей) и минимальный размер ставок.
- Страхование (является обязательным условием при взятии кредита под земельный участок).
Иногда банки требуют застраховать жизнь и трудоспособность заемщика, а отказ от страхования часто ведет к тому, что финансовая организация начинает завышать ставки.
- Риск (в данном случае потеря недвижимости).
При оформлении кредита под любой тип залога у банка есть право забрать залог, реализовать его и тем самым покрыть собственные убытки в случае отказа заемщика погашать долг.
- Отсрочка по земельному займу.
Представляет собой некий бонус для тех граждан, которые не способны внести платеж по кредиту сразу же после его оформления. Это касается займов фермеров под залог участка, планирующих начать погашать долг после сбора урожая. Отсрочка в 2-3 месяца им как раз сыграет на руку.
- Целевое/нецелевое назначение (можно взять кредит под залог земли по той или иной программе, которая подходит клиенту больше всего).
Требования к заемщикам
Одно из главных преимуществ получения займа под залог земельного участка в микрофинансовых компаниях – лояльные требования к потенциальным клиентам. В отличие от банков, в большинстве таких компаний не требуется предоставление документов, подтверждающих наличие трудоустройства и уровня дохода. Кроме того, заем готовы выдать пенсионерам, индивидуальным предпринимателям, работающим на себя или неофициально и даже безработным. Для МФК в этом случае главным гарантом того, что их возможные риски будут компенсированы, выступает именно залоговый земельный участок. Логика более чем проста и понятно: клиент сам в ответе за свое имущество, и, если он решил отдать его в залог, значит готов либо своевременно выплачивать задолженность, либо остаться без данного имущества. Кредитор же и в той, и в другой ситуации остается в плюсе – свои расходы он компенсирует в любом случае.
Руководствуясь этой же логикой, лояльно в микрофинансовом секторе относятся и к потенциальным клиентам с испорченной кредитной историей. И, если при оформлении беззалоговых кредитов на текущее состояние дел, таких как отсутствие открытых просрочек, обращают внимание, то в случае предоставления клиентом залога, деньги могут выдать даже тем, кто в данный момент имеет действующие просроченные задолженности. Кстати, целевое назначение средств кредиторов тоже не интересует: деньги, в том числе, могут быть потрачены и на покрытие предыдущих долгов, если это необходимо – решение о том, как распорядиться ссудой, принимает только лишь клиент.
Так же в нашем законодательстве разрешается достаточно сложный вопрос: о соотношении залога земельного участка с залогом находящихся на нем зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 321 ГК РБ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При передаче в ипотеку земельного участка, на котором расположено капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, одновременно в ипотеку передается это капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение или изолированное помещение [2].
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
Порядок осуществления действий по залогу недвижимости в Республике Беларусь может быть представлен следующим образом.
1. Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспечить определенным недвижимым имуществом.
Ипотечный банк проверяет документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость в соответствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге, затем оценивается стоимость закладываемого имущества.
Банк согласовывает с собственником имущества условия ипотечного кредита, сумму кредита.
Залогодатель страхует за свой счет имущество, зачастую банк страхует недвижимость за свой счет. Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.
Залогодатель и ипотечный банк оформляют кредитный договор, в том числе и договор о залоге (залоговое свидетельство).
Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (или продажу) этого имущества без согласия залогодержателя.
7. В случае невозвращения ссуды банк реализует недвижимость (земельный участок) [7; с. 120-122]
Особая привлекательность залога как способа обеспечения обязательств в том, что он позволяет проще произвести принудительное взыскание.
Под залогом участка земли понимается выделение кредитору конкретной возможности по взысканию собственности с партнера в том случае, если установленные условия по выплатам были не соблюдены. Иначе говоря, это своеобразная ипотека – имущество остается во владении гражданина до тех пор, пока он своевременно и в полном объеме погашает задолженность.
Отчуждение земли в пользу кредитора происходит при невыплате тела долга и причитающихся процентов. В качестве лица, предоставляющего денежные средства на договорной основе, может выступать как какая-либо компания, так и гражданин.
Для обеспечения нормативно-правовой основы составляется соглашение, в котором прописываются залоговые обязательства – только после правильного оформления документа сделка приобретает соответствующий юридический статус.
В той ситуации, если человек решает строить собственное жилье под залог земельного участка, то стоит обратить внимание, что данная возможность предоставляется далеко не всеми банками. Да и требования к данной услуге довольно специфические.
В современной практике, банки стараются обезопасить себя, и потому используют такой механизм, как залог. Ипотека земельных участков в данной ситуации получит достаточное обеспечение, чтобы банк принял положительное решение.
Аналитики заверяют, что какой бы ни была оценочная стоимость земли, банк никогда не откажется использовать ее в качестве залога. Дело в том, что земля представляет собой хорошее инвестиционное вложение, а учитывая регулярно возрастающую цену на этот ресурс, позитивное решение будет обеспечено.
Если клиент предлагает в качестве залога земельный участок, решение будет принято в течении 2-3 дней. И если все условия будут соблюдены, то средства будут выделена незамедлительно:
- Земельный участок не должен быть расположен вдали от транспортных коммуникаций и дальше 100 км от близлежащих поселений.
- Ипотека в суммарном выражении будет напрямую зависеть от оценки участка, при этом предельная граница займа будет составлять 200%. Однако стоит заметить, что если земли имеют сельхоз назначение, то ее рыночная цена будет намного ниже, и ипотека будет иметь другие нюансы.
- Владелец имеет полное документальное сопровождение участка, и нет никаких оснований для сомнений в законности проводимой сделки.