Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В процессе банкротства кредиторы получают последний шанс вернуть деньги с должника. Если у неплательщика нет имущества, либо его реализация не позволит полностью погасить долг, кредиторы останутся ни с чем.
Зачем нужна очередность
Очередность при банкротстве физического лица или организации введена, чтобы определить приоритет разных видов требований. Суть требования будет видна по документам, представленным кредиторами. Отдельная очередность предусмотрена для требований, возникших до обращения на банкротство и после возбуждения дела в арбитраже. Во втором случае определяется очередь по текущим платежам.
Очередность требований кредиторов в банкротстве введена со следующими целями:
- чтобы определить порядок выплаты по долгам, если такая возможность имеется;
- чтобы разграничить текущие обязательства, возникшие после возбуждения дела, и старые долги, ставшие причиной банкротства;
- чтобы избежать споров между кредиторами при распределении денежных средств.
В каком суде рассматривается дело?
По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.
Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.
Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:
- застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
- застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
- объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).
Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Дополнительные особенности
Переход в новой очереди возможен только после того, как погашены все задолженности перед представителями предыдущей очереди. Если найдена непокрытая задолженность первых очередей, удовлетворение требований кредиторов последующих очередей приостанавливается.
Рассмотрим пример. Банкрот перешел к погашению долга перед коммунальными службами, однако был обнаружен долг по зарплате сотрудникам. Удовлетворение первых требований приостанавливается. Средства направляются на оплату задолженностей по зарплате. Средства могут быть зачислены на расчетный счет кредитора. Альтернативный вариант – передача денег через нотариальный депозит. Обязательства первых четырех очередей погашаются после того, как утвержден ликвидационный баланс. Прочие требования – через месяц после утверждения.
За счет чего погашаются долги? Как правило, обязательства первой очереди покрываются за счет собственных средств организации. Если же собственных средств не хватает, распродается имущество компании. Полученные средства направляются на выплату задолженностей.
Рассмотрим дополнительные правила погашения требований кредиторов:
- Выплаты в иностранной валюте. У фирмы может быть долг в иностранной валюте. В этом случае конвертация будет происходить соответственно текущему курсу ЦБ.
- Приоритетный метод погашения обязательств. Задолженность признается аннулированной тогда, когда на счет кредитора перечисляются средства с р/с банкрота. Средства вносятся через нотариат, находящийся по адресу организации-банкрота. Долги покрываются управляющим или ответственным лицом. При выплатах могут использоваться другие методы. Однако они становятся актуальными только тогда, когда приоритетный способ применять нельзя.
- Соблюдение очередности. Принцип очередности может не применяться только в том случае, если речь идет об имуществе, которое обеспечено залогом.
- Непризнанные требования. Управляющий имеет право не признавать законность претензий кредиторов.
- Дополнение реестра претензий кредиторов. Что делать, если после закрытия реестра поступили новые запросы? Если это претензии со стороны кредиторов первой очереди, они удовлетворяются вне очереди. Если запросы появлялись до того, как были покрыты долги перед кредиторами первой очереди, они удовлетворяются до удовлетворения их претензий.
Если в ходе расследования было установлено, что банкротство было намеренным и инициировано оно руководителем, последний расплачивается по долгам своим имуществом. Если средств руководителя не будет достаточно, они могут взыскано из семейного имущества супругов.
Какие требования удовлетворяют вне очереди
Согласно закону, вне очереди оплачиваются текущие платежи. При этом в приоритетном порядке деньги получат те кредиторы, обязательства перед которыми возникли до начала процедуры признания должника несостоятельным. Например, при банкротстве гражданина вне очереди погашают текущие коммунальные платежи, имущественные налоги, выплачивают алименты и т. п.
Закон устанавливает очередность внеочередных выплат для каждой категории должников:
- Первыми при банкротстве граждан погашают платежи по алиментам и выплатам в счет возмещения вреда здоровью, а при признании несостоятельной организации – текущие судебные расходы, связанные с делом.
- На втором этапе всегда выплачивают долги по зарплате.
- В третью очередь по делам о признании банкротами граждан платят текущие коммунальные платежи, а в разбирательствах в отношении организаций – выплачивают средства лицам, привлеченным управляющим для выполнения своих обязанностей.
- В четвертую в делах в отношении физлиц оплачиваются иные расходы, а по юр. лицам – текущие эксплуатационные платежи.
- Пятая очередь есть только для организаций и включает все остальные платежи.
Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?
В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.
Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от
Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только
А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (
Как удовлетворяют требования
Удовлетворение требований кредиторов осуществляется в порядке, утвержденном Федеральным законом о несостоятельности (банкротстве). Решение о признании должника таковым принимает арбитражный суд. После этого начинают конкурсное производство, утверждают управляющего, на которого и возлагаются обязанности по реализации дальнейших мероприятий:
- выявляется и оценивается имущество должника, определяется конкурсная масса;
- активы лица выставляют на торги;
- средства, полученные от реализации конкурсной массы, направляют на удовлетворение требований кредиторов;
- после завершения конкурсного производства готовят отчет и направляют в АС;
- суд рассматривает отчетность, списывает долги и закрепляет за должником те обязательства, которые не подлежат списанию.
Частые причины банкротства
Банкротство застройщика при долевом строительстве может наступить по самым разнообразным причинам:
- увеличение размеров расходов на осуществление подрядных работ и закупки строительных материалов в связи с ростом цен;
- некорректное, необдуманное и безграмотное составление застройщиком бизнес-плана;
- снижение спроса на строящуюся недвижимость, небольшое количество покупателей, готовых вкладывать деньги в долевое строительство;
- чрезмерно крупные затраты строительной компании по различным выплатам, назначенным судом (возмещениям убытков и неустоек при задержках завершения осуществляемого долевого строительства по закону, защищающему права потребителей);
- мошенничество по отношению к застройщику.
Данные возникшие проблемы приведут к возбуждению дела о банкротстве девелопера, то есть о несостоятельности. А в связи с этим осуществится сначала приостановление всех работ на объекте, а потом и полная заморозка проекта, то есть окончание возведения дома. И реальная судебная практика демонстрирует немало подобных ситуаций в 2020 году.
Но как покупателю защитить себя? Конечно, определить и сразу заметить причины банкротства невозможно. Да, застройщики обязуются предоставлять сведения о ведущемся строительстве, а также всю документацию, отражающую финансовые показатели и состояние. Но на деле далеко не всегда бывает так, и зачастую банкротство оказывается для дольщиков неожиданностью и крайне неприятным сюрпризом.
Все же некоторые признаки банкротства можно выявить еще до начала процедуры:
- на сайте девелопера не выкладываются регулярные и периодические финансовые отчеты;
- строительство компанией остановлено (нет никаких признаков продвижений и изменений в ходе стройки);
- истекают сроки выданного разрешения на ведение строительства компанией (либо других правоустанавливающих или разрешительных документов);
- банки, выдающие ипотеку на жилую недвижимость, не включают застройщика в перечни компаний с аккредитацией.
При таких явных признаках стоит обратиться к девелоперу за разъяснениями. Если строительная компания не отвечает на вопросы и никак не реагирует, есть смысл обратиться в государственный орган надзора за осуществлением строительства либо сообщить о своих опасениях в единый реестр всех проблемных объектов, который должен работать с сомнительными или столкнувшимися с финансовыми трудностями фирмами.
Очередность погашения задолженностей
Чтобы начать процесс погашения долгов, стоит оценить сложившуюся финансовую ситуацию, наличие имущества у должника, определить другие факторы, влияющее на выплаты. Из перечня имущества банкрота, которое подлежит реализации исключаются:
- единственный дом или квартира, которые не приобретались в ипотеку;
- предметы быта и личные вещи;
- имущество, выведенное из оборота (для юридических лиц);
- денежные средства, заблокированные на счетах, если они предназначены партнерам;
- объекты под залогом.
Вторая очередь платежей
В случае задержки заработной платы работникам предприятия или предпринимателя, вторую очередь занимают зарплаты и выходные пособия. Такие выплаты происходят только после того, как удовлетворили требования кредиторов первой очереди. Законодательство предусматривает следующий порядок выплат таких долгов:
- конкурсный управляющий может уменьшить выплату вознаграждений для сотрудников, которые за последние полгода получали повышенные зарплаты;
- со всеми зарплатами необходимо уплатить обязательные платежи в НДФЛ и социальных взносов;
- после полного расчета с трудовым коллективом свою оплату получают за работу интеллектуального характера — авторы и работники схожей деятельности.
Даже если процедура банкротства уже закончилась, неоплаченные обязательства перед трудовым коллективом остаются в силе.
Очередность налоговых платежей при банкротстве
Задолженность по налогам у банкрота может возникнуть за разные периоды. С учетом периода задолженность определяется, к каким платежам относится задолженность, а именно, к текущим, т.е. которая возникла в периода банкротства должника, или же к долгам, возникшим до принятия заявления о банкротстве конкретного лица.
Если период образования налоговых долгов приходится на период, когда должник банкротиться, то эти долги относятся к текущим. Согласно очередности по текущим платежам, налоговые долги относятся к иным платежам, т.е. к пятой очереди, поскольку в законе в других очередях не указано на налоговые долги.
Если период задолженности приходится на то время, когда лицо не банкротилось или его не банкротили, то это не текущие платежи и они погашаются в третьей очереди.
Таким образом, фактически налоговые задолженности будут гаситься за счет конкурсной массы должника и при текущих, и не при текущих платежах в последнюю очередь вместе с иными платежами конкретной очереди.
Очередность выплаты заработной платы при банкротстве
Очередность выплаты зарплаты при банкротстве будет зависеть от того, когда возникла задолженность по зарплате, а именно, до того как в суд было подано заявление о банкротстве работодателя или после.
Как мы уже знаем из предыдущего раздела, если задолженность возникает во время процедуры рассмотрения судом заявления о признании работодателя банкротом, то все возникшие у банкрота задолженности относятся к текущим платежам. Согласно положениям закона, текущие платежи по зарплате уплачиваются во вторую очередь. При этом выплачиваются долги по зарплате перед лицами, которые работали по трудовому договору. В законе ничего не сказано про лиц, которые работали по гражданскому договору или как самозанятые, оплата их труда и не называется зарплатой, поэтому данная категория лиц не подпадает под указанную очередность по оплате долга, это стоит знать.
А вот если долги по зарплате возникли до того, как работодателя начали банкротить, то это уже не текущие платежи, и тогда задолженность по зарплате погашается во вторую очередь, но после того, как будут оплачены все текущие платежи. Работнику необходимо будет включиться в реестр требований кредиторов с долгами работодателя по зарплате.
Что дает статус «обманутого дольщика»?
Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе.
Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.
Как происходит процедура банкротства
Объявить компанию банкротом может только арбитражный суд. Как правило, эта процедура проходит в несколько этапов: сначала в судебные органы подается заявление на компанию-должника, затем ведомство начинает проверку и по ее итогам решает дальнейшую судьбу компании. Во время проверки суд оценивает финансовое положение должника и на основании этого либо закрывает делопроизводство, либо присваивает компании статус банкрота.
Схема процедуры банкротства застройщиков несколько упрощена – в ней отсутствует период наблюдения, суд сразу начинает конкурсное производство, то есть практически признает компанию разорившейся. Однако это не значит, что «обанкротить» девелопера может любой взволнованный дольщик, просто составив необходимое заявление. Чаще всего инициируют процедуру банкротства финучреждения, выдающие кредит на возведение объекта или органы государственного надзора. К последним относятся Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства и Федеральная налоговая служба.
Встречаются ситуации, когда застройщик самостоятельно обращается в судебные органы для того, чтобы ему присвоили статус банкрота.
После принятия заявления суд открывает конкурсное производство: в первую очередь, вместо действующего руководства назначают конкурсного управляющего. Он составляет перечень кредиторов, перед которыми у компании остались обязательства. К кредиторам относятся банки, государственные ведомства, подрядчики и участники долевого строительства.
Отметим, что конкурсный управляющий может оценить положение компании как удовлетворительное, тогда он совместно с кредиторами обращается в суд с просьбой прекратить делопроизводство и передать строительство во внешнее управление. Суд определяет внешнего управляющего, задачей которого является завершение возведения дома.
Бывают ситуации, когда дело о банкротстве завершается соглашением сторон. Например, застройщик может договориться с кредиторами о возврате средств в течение нескольких лет. Тогда в суде приходят к мировому соглашению.
В случае, если застройщик все же признан банкротом, его имущество продается с торгов. Вырученные средства идут на погашение долгов перед кредиторами, а компания прекращает свою деятельность.
Что же происходит с домом, если его застройщик разорился? Здесь возможно два варианта развития событий. По одному из них, объект передается новой строительной компании, она завершает возведение дома. В другом случае участники долевого строительства самостоятельно создают жилищно-строительный кооператив и завершают работы за свой счет.
В каком порядке застройщик выполняет требования кредиторов
Сначала разорившаяся компания платит по текущим счетам, не относящимся к кредиторам. В основном это оплата судебного производства, работы управляющего и других привлеченных для исполнения процедуры банкротства лиц.
Затем застройщик обязан удовлетворить требования кредиторов, это происходит в определенном порядке:
-
Сначала выплачиваются компенсации работникам, здоровью которых был причинен вред в ходе строительства.
-
Затем компания рассчитывается со своими сотрудниками.
-
Следующий шаг – выплаты дольщикам, а также погашение штрафов и неустоек.
-
В последнюю очередь удовлетворяются требования других кредиторов, таких как банк.
Процедура банкротства застройщика
Банкротство строительной компании – это продолжительный и сложный процесс, который проводится в суде по ходатайству обратившейся стороны. Так как в сфере строительства часто встречается преднамеренное банкротство, эта процедура регулируется отдельно и имеет свои особенности.
Застройщик банкрот должен быть финансового нестабилен и неплатёжеспособен. В процессе судебного разбирательства решаются возможности удовлетворения требований всех кредиторов компании за счёт её имущества.
Несмотря на то что предусмотрено несколько этапов проведения банкротства строительных организаций, на практике процедура выполняется в два этапа. Вначале проводится наблюдение, когда в строительной компании осуществляется проверка на финансовую устойчивость. Далее, на предприятии назначается временное руководство и начинается этап конкурсного производства. По результатам первого этапа суд решает запустить оздоровление компании-должника либо объявляет её банкротом, внедряя временное руководство.