Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление земли на несовершеннолетнего ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.
Что значит «аренда» и кто может арендовать участок
Аренда земли является одним из видов использования объектов недвижимости, а на территории крупных городов и агломераций данный вид права на землю является основным.
Предоставление земельного участка в аренду заинтересованным лицам осуществляется на аукционе. Начальная цена участка может быть очень низкой, но в результате аукциона она может увеличиться многократно.
Но это вовсе не означает, что аренда участка – действие, недоступное простым смертным. Помимо юридических лиц арендаторами и арендодателями могут стать физические лица, то есть граждане России. Однако есть ряд лиц, которые имеют преимущественное право на заключение договора аренды. Эти:
- собственники объектов капитального строительства, расположенных на этих участках;
- люди, которые арендуют здания на этом сайте.
Для нужд государства и города участки сдаются в аренду без торгов и аукционов. В случае резервирования участка для вышеуказанных целей, предыдущему арендатору предоставляется право аренды другого участка, прошедшего государственную регистрацию, по взаимному согласию сторон.
Что такое предварительный договор и зачем он нужен
Если по каким-либо причинам стороны не могут заключить договор аренды земельного участка сразу, но намереваются это сделать позднее, они могут подписать предварительное соглашение. Этот документ выступает в роли гаранта того, что потенциальный арендодатель и арендатор не откажутся от сделки.
Порядок заключения предварительного договора аренды земельного участка следующий:
- стороны договариваются об условиях будущей сделки;
- составляют предварительное соглашение, где указывают порядок, срок заключения основного договора и его существенные условия;
- стороны подписывают документ.
С исковым заявлением в суд обратился Давлетов Р.В. Истец требовал понудить ответчика к заключению договора аренды земельного участка. Мужчина пояснил, что он и Колотовкин Л.М. подписали предварительное соглашение согласно, которому стороны договорились о том, что не позднее 15 января 2021 г. заключат договор аренды земельного участка площадью 1000 м2. Стоимость аренды составит 10 тыс. рублей за 1 платежный период (квартал).
Но после 15 января Колотовкин отказался подписывать арендное соглашение, аргументировав свои действия тем, что нашел более выгодный вариант. Ответчик указал на то, что готов заключить договор аренды, если Давлетов снизит арендную плату вдвое.
Также истец пояснил, что Колотовкин просил облагородить участок перед его принятием. Давлетов нанял для этого бригаду, которая взяла за работу 20 тыс. рублей. Квитанция приложена к иску. Кроме этого, во время действия предварительного договора к Давлетову обращался потенциальный арендатор, который просил предоставить ему во временное пользование участок на 3 года, однако из-за ответчика истцу пришлось отказаться от выгодной сделки.
Истец потребовал понудить ответчика к заключению соглашения и взыскать с него компенсацию:
- расходов на уборку территории;
- упущенной выгоды.
Ограничение аренды для земельных участков.
Право аренды земельных участков ограничивается по разным основаниям.
- Субъект договора. Не каждый участник хозяйственного оборота может выступать в роли арендодателя или арендатора данного участка.
- Предмет аренды. Некоторые земли могут быть полностью изъяты из оборота или иметь ограниченную оборотоспособность. Например, к ним относятся особо охраняемые территории и объекты, земли обороны, безопасности.
- Срок аренды. Например, договор аренды земельного участка, предназначенного для сенокошения и выпаса скота, заключается на срок до трех лет.
- Использование земельного участка. По закону оно должно осуществляться в соответствии с целевым назначением участка и способами, которые не наносят вред окружающей среде. Например, если земли передаются по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, то возведение на них жилых домов будет грубым нарушением договора и приведет к его расторжению.
Наиболее общие ограничения для использования арендованных земельных участков связаны с охраной окружающей среды, соблюдением границ санитарно-защитных зон.
Как создать уют, обустроить и украсить без особых затрат?
Обустраиваясь в съёмном жилье, каждый человек стремится сделать его максимально уютным, так как окружающая обстановка влияет на настроение. Однако, проведение ремонтных работ в данном случае нецелесообразно.
Чтобы преобразить съёмное жильё с минимальными затратами можно воспользоваться такими полезными советами, как:
- если в квартире установлен карниз, то на окна можно повесить занавески с красивой расцветкой;
- постелить на пол мягкий и приятный на ощупь ковер;
- расставить по квартире декоративные предметы интерьера (статуэтки, вазы, подсвечники и т.д.);
- повесить на стену красивую картину;
- застелить на кухонный стол скатерть приятных тонов и т.д.
В целом, стоит отметить, что к вопросу аренды жилья следует подходить не менее серьёзно, чем к покупке недвижимости. При этом очень важно тщательно изучить документы собственника, осмотреть жилплощадь, а также детально вникнуть в текст договора.
Возможно ли заключение договора субаренды и переуступки права аренды
Закон говорит о том, что арендатор земли может переуступить свои арендные права другому субъекту. Такая переуступка регулируется следующими правилами:
- для передачи третьему лицу арендных прав оформляется договор уступки права аренды земельного участка;
- согласия арендодателя на переуступку не требуется;
- прежний арендатор после передачи арендных прав должен в разумный срок известить собственника о состоявшейся переуступке;
- к новому арендатору помимо прав переходят и обязанности по договору;
- лицом, ответственным за исполнение обязанностей, становится новый арендатор;
- размер платы за землю, срок аренды и иные положения договора остаются прежними.
Нужно отметить, что договор аренды земельного участка может содержать и условие о запрете арендатору переуступать свои права либо о необходимости получать на это разрешение собственника земли.
Арендатор также наделен правом передать земельный надел в субаренду. При этом участок фактически поступает в пользование к субарендатору, в то время как стороной договора и ответственным лицом по-прежнему остается арендатор. Условия соглашения о субаренде могут отличаться от положений договора аренды (к примеру, арендатор может установить для субарендатора плату за пользование землей большую, чем сам уплачивает собственнику).
Несовершеннолетние арендодатели и плата в натуральной форме
Данным соглашением за обеими сторонами закрепляются юридические взаимоотношения, смыслом которых является передача земли в аренду. За пользование ею, Арендатор обязуется вносить арендную плату в оговоренном заранее денежном эквиваленте, учитывая показатель НДС.
В случае просрочки по текущим платежам, срокам возвращения земли в собственность Арендодателя, нарушения условий соглашения, договором предусмотрено начисление пени и штрафа Арендатору. Невыполнение штрафных санкций в режиме обоюдных переговоров грозит последнему судебной тяжбой.
Договор закрепляет за сторонами следующие права:
- Арендодатель имеет право производить мониторинг состояния своей собственности и осуществлять пересмотр размера арендной платы, но делать это можно не чаще, чем раз в год;
- Арендатору позволено обрабатывать и застраивать полученный участок по своему усмотрению, и реализовывать полученный урожай для собственной выгоды.
Стороны имеют обязанности друг перед другом:
- Арендодатель возлагает на себя обязательства по возмещению Арендатору возникших в ходе интенсивной эксплуатации расходов, которые были потрачены ним на освоение новых земель и улучшение угодий;
- Арендатор должен использовать полученные земли, согласно их прямому назначению, не допуская запустения и упадка угодий.
Возможны два вида оформления соглашения о временном владении земельным участком:
- Обычная письменная форма – в бумажном виде с подписями сторон. Подобный вид оформления возможен, только если обязательства сторон длятся менее одного года (краткосрочный контракт). Как правило, для удобства стороны указывают, что их взаимные права и обязанности зафиксированы на 11 месяцев.
- Государственная регистрация – необходима в случаях, когда длительность контракта равна одному году или превышает его (долгосрочный договор). Принятые обязательства вступают в силу с момента внесения сведений в специальный реестр.
Государственная регистрация сделки
Пакет документов подают следующими способами:
- через офисы Росреестра;
- в многофункциональных центрах;
- почтовым отправлением;
- в электронном виде.
Регистрирующему органу необходим минимальный набор документации.
- Подписанный сторонами двусторонний контракт не менее чем в 3-х экземплярах – один Росреестр заберет себе для хранения в деле, и по одному экземпляру получат стороны с соответствующим штампом.
- Доверенность, если документ подписан не руководителем, а другим человеком на ее основании.
- Доверенность того, кто непосредственно передает пакет документов.
- Квитанция об уплате пошлины.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:
а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.
Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.
Из этого правила есть исключения.
Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.
То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.
б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.
Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились. Потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.
Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.
Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия.
Эти условия должны соблюдаться в совокупности. Тогда арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.
Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».
Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.
1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.
Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.
2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.
Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.
Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.
Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.
Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.
В заключение, напомню:
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Несовершеннолетние арендодатели и плата в натуральной форме
18.03.2013 Вправе ли организация-арендатор выплачивать гражданам арендную плату в натуральной форме за землю, среди собственников которой есть несовершеннолетние?
Об этом, а также об особенностях налогообложения в данной ситуации рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Максим Золотых. У организации имеются земельные участки (паи), взятые ею в аренду у граждан. В числе собственников есть несовершеннолетние дети, законным представителем которых является их мать.
Имеет ли право организация полагающийся им доход (арендную плату) выплачивать в натуральной форме и какие особенности обложения НДФЛ возникают в данной ситуации?
Прежде всего рассмотрим вопросы гражданско-правового регулирования сделок, сторонами которых являются несовершеннолетние. Ребенком признается лицо, не достигшее возраста восемнадцати лет (совершеннолетия) (п.
1 ст. 54 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ)). Согласно ст. 17 ГК РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
Ребенок имеет право собственности, в частности, на доходы, полученные им, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка (п.
3 ст. 60 СК РФ). В силу п. 1 ст.
64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.
Именно родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами.
В частности, п. 1 ст. 28 ГК РФ установлено, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, как правило, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя, за исключением ряда случаев, предусмотренных законом, когда они вправе совершать сделки самостоятельно (п.п. 1, 2 ст. 26 ГК РФ). Таким образом, в рассматриваемом случае все действия, связанные с заключением и исполнением сторонами договора аренды, от имени малолетнего собственника земельного участка, вправе совершать его законный представитель (мать ребенка).
При этом стороны договора аренды (организация — арендатор и арендодатель — несовершеннолетний гражданин в лице своего законного представителя), руководствуясь п.
2 ст. 614 ГК РФ, вправе предусмотреть в договоре любую форму оплаты, в том числе и путем передачи арендодателю определенной продукции. Однако, поскольку собственник земельного участка является малолетним, получать арендную плату, независимо от ее формы, может только его законный представитель.
Если ребенок достиг возраста четырнадцати лет, он вправе совершать сделки, связанные со сдачей принадлежащего ему имущества в аренду, в том числе получать арендную плату, с письменного согласия своего законного представителя.
Каждая из семи категорий земельных участков разделена на подкатегории, именно:
- участки, отведенные под пашни;
- участки с многолетними насаждениями, например, фруктовыми садами;
- участки, отведенные под пастбища для скота;
- участки, отведенные для прогона скота к пастбищам и для проезда транспорта сельхозназначения;
- участки, отведенные под постройку домов и хозяйственных строений крестьянских хозяйств;
- участки, отмеченные в планах, как неиспользуемые.
Деятельностью, разрешенной на земельных участках сельскохозяйственного назначения, является:
- выращивание сельхозпродукции;
- фермерство;
- возведение строений, необходимых для выращивания сельхозпродукции (амбаров, хранилищ и т.д.);
- сезонное дачное строительство, то есть строительство некапитальных домов для проживания на период сельхозработ.