Право собственности на незавершенное строительство через суд

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности на незавершенное строительство через суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

2. ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ (ДДУ)

3. ЦЕНЫ НА РАЗЛИЧНЫЕ КАТЕГОРИИ ДЕЛ ПО СТРОИТЕЛЬНЫМ СПОРАМ

4. Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада

5. Зачем требуется признание права собственности на объект долевого строительства

6. Признание права собственности, когда застройщик обанкротился

7. Понятие объекта незавершенного строительства

8. Федеральные нормативные правовые акты

Судебная практика в признании недостроя объектом незавершенного строительства неоднозначна. Часто суды признают объектами незавершенного строительства строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100%.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.

В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:

Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ (ДДУ)

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Исковое заявление о признание права собственности на объект незавершенного строительства (образец)

ЦЕНЫ НА РАЗЛИЧНЫЕ КАТЕГОРИИ ДЕЛ ПО СТРОИТЕЛЬНЫМ СПОРАМ

Услуги	Средняя стоимость
Представление законных интересов клиентов на собрании кредиторов	3 000 р.
Анализ проектной, разрешительной документации объекта строительства	10 000 р.
Анализ перспектив и сроков строительства	5 000 р.
Признание права собственности на объекты незавершенного строительства	от 25 000 р.
Возмещение уплаченной суммы по договору ДДУ	от 25 000 р.
Подготовка договора долевого участия	5 000 р.
Составление требований к застройщику по взысканию неустойки по ДДУ	от 15 000 р.
Судебный спор с застройщиком	от 30 000 р.
Юридическая помощь по устранению недостатков объкта и возмещению расходов клиента на их устранение	от 12 000 р.
Разрешение споров, связанных с качеством сданного объекта (защита прав потребителя)	от 15 000 р.
Подготовка соглашения о расторжении договора долевого строительства	5 000 р.
Подготовка ходатайства о принятии обеспечительных мер к застройщику	от 3 000 р.
Сопровождение судебных тяжб по взысканию (штрафы, проценты, неустойки)	от 5 000 р.
Юридические услуги по передаче в собственность жилых помещений	от 10 000 р.
Юридические услуги по составлению и подаче в суд требования по признанию банкротом застройщика	от 10 000 р.
Составление жалоб в надзорные органы с целью инициации проведения проверки застройщика на предмет соблюдения им законодательства и строительных норм и проведения проверки застройщика	от 5 000 р.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Действующее законодательство относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Значит, на объекты незавершенного строительства можно оформить право собственности, как и на иные объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации.
Рассмотрим возможные варианты действий дольщиков в зависимости от того, какой именно договор был оформлен ими с застройщиком.

Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Зачем требуется признание права собственности на объект долевого строительства

Для этого существует несколько причин. Например, застройщик не успел сдать дом для нормальной эксплуатации, более того, до составления акта о приеме — передачи начал процедуру банкротства. Тогда при закреплении собственности юридически легче будет отстоять законные права на недвижимость.

Решение судьи полноценно заменит собой акт в подтверждение передачи жилья. Следовательно, участнику взаимоотношений в рамках долевого строительства будет проще зарегистрировать полученную квартиру в Росреестре.

Наконец, подтверждение правомерности владения во многих случаях требуется для начала процесса перепланировки квартиры. Ведь многие хозяева жилых помещений в новостройках имеют желание изменить контуры территории (например, увеличить пространство комнаты за счет холла).

Признание права собственности, когда застройщик обанкротился

Банкротство застройщика является одной из худших проблем для его клиентов. Важными нюансами при этом является:

Стадия готовности объекта.
Был ли он принят госкомиссией.
Подписан ли акт приёма-передачи.

Если дом построен и принят, а участнику договора выдан акт приёмки, то он сможет оформить признание права собственности на объект незавершенного строительства.

В ином случае иск нужно успеть подать до проведения в отношении застройщика процедуры наблюдения. То есть, по сути, до того, как он станет банкротом официально.

Для того, чтобы не упустить этот момент, нужно следить за строительством, соответствием реальных сроков заявленным и финансовой отчётностью застройщика. Всё это должно быть опубликовано им в открытом доступе.

Факты, свидетельствующие о рисках банкротства строительной компании:

Долгое время жильё не передают дольщикам.
Компания не выплачивает неустойки по судебным решениям (об этом можно узнать на сайте судебных приставов).
Иные организации подали иски к застройщику о погашении долгов (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Если такие факты отмечены, стоит незамедлительно обращаться в суд для защиты своих прав. Нужно учесть, что в суде общей юрисдикции решить такую проблему проще, чем в Арбитражном суде, который будет рассматривать иски после начала процедуры признания застройщика банкротом.

Понятие объекта незавершенного строительства

Однозначного толкования понятия «объект незавершенного строительства» («недострой») в отечественном законодательстве отсутствует, поэтому сначала необходимо определиться с терминологией. Ст. 130 ГК РФ устанавливает, что объекты незавершенного строительства признаются недвижимым имуществом.

П. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет, что недострой является объектом капитального строительства.

В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 25 говорится, что недостроенный объект должен иметь, как минимум, фундамент. П.

3 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.11.2016 устанавливает, что допускается постановка объекта на кадастровый учет, если его можно идентифицировать как самостоятельный объект недвижимости.

Исходя из вышесказанного, можно определить, что недостроем признается строительный объект:

Имеющий фундамент;
Существующий в натуре;
Четко отделенный от других недвижимых объектов;
Строительство которого не закончено либо полностью остановлено.

Точный список документов, прилагаемых к иску, зависит от оснований для обращения в суд и особенностей дела. В обязательном порядке к заявлению прикладываются:

Подтверждение оплаты госпошлины;
Уведомление о вручении копии заявления ответчику;
Расчет взыскиваемой суммы;
Доверенность, если интересы истца защищает представитель.

Согласно ст. 132 ГПК РФ копия паспорта истца не относится к числу обязательных документов при подаче заявления, однако лучше приложить и ее. В судебной практике встречается немало случаев, когда иск был оставлен без движения или возвращен истцу из-за отсутствия копии документа, удостоверяющего личность.

Дополнительно к иску прикладываются документы, которыми истец обосновывает свою позицию. Такой документацией могут быть:

Копии правоустанавливающих документов, к примеру, договор долевого участия или соглашения об аренде земельного участка;
Другие важные документы, например, разрешение на строительство, проект строительства частного дома, акты проверки и т. д.;
Подтверждения расходов на оплату приобретения/строительства объекта (чеки, квитанции, платежные поручения) и т. д.

Федеральные нормативные правовые акты

Гражданский кодекс РФ Основные ссылки: — ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» — п. 1 ст. 218 «Основания приобретения права собственности» — ст. 219 «Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество» — ст. 309 «Общие положения (исполнение обязательств)» — ст. 310 «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства» — ст. 429 «Предварительный договор» — п. 4 ст. 445 «Заключение договора в обязательном порядке» Дополнительные ссылки: — ст. 128 «Объекты гражданских прав» — ст. 454 «Договор купли-продажи» — ст. 455 «Условие договора о товаре» — ст. 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — п. 1 ст. 17 «Основания для государственной регистрации прав» Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» — ст. 4 «Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» — ст. 6 «Права инвесторов» — ст. 8 «Отношения между субъектами инвестиционной деятельности»

— Если в договоре соинвестирования не определен срок окончания строительства жилого дома и предоставления соинвестору квартиры в собственность и ответчик (застройщик) ссылается на это обстоятельство, истцу необходимо доказать, что он надлежащим образом в полном объеме исполнил свои обязательства по договору соинвестирования. Учитывая это, истец на основании ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ вправе рассчитывать на надлежащее исполнение ответчиком его обязательств по договору соинвестирования в разумные сроки. В случае неисполнения указанных обязательств ответчиком в такие сроки истец был вправе требовать защиты своих прав, в том числе предъявить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733). — Если истец произвел оплату стоимости квартиры в объекте незавершенного строительства в сроки, порядке и размере, не соответствующие условиям заключенного с застройщиком договора, то суд может отказаться удовлетворить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. В таком случае считается, что истец не исполнил свои обязательства по договору, заключенному с застройщиком. Суд может прийти к такому выводу, если представленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру, акты о взаиморасчетах к договорам инвестирования, сведения из выписки по расчетному счету застройщика, на который истец должен был перечислить денежные средства, не подтверждают надлежащее исполнение истцом своих обязательств (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/8-12556). Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию	Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства	Примеры из судебной практики
Истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме	Платежные поручения Квитанции Приходные кассовые ордера Соглашение о зачете	Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733 Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2013 по делу N 11-39418 Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2013 по делу N 11-41226
Право истца на квартиру в объекте незавершенного строительства никем не оспаривается	Сведения, ответы из Управления Росреестра по Москве	Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733 Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2013 по делу N 11-39418
Строительство жилого дома, в котором находится квартира, не завершено, и дом не сдан в эксплуатацию	Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, в котором указывается степень готовности жилого дома	Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733 Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2013 по делу N 11-39418
Жилой дом, в котором находится квартира, зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений	Справка территориального отделения БТИ	Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733 Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2013 по делу N 11-41226 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.06.2014 по делу N 33-22685

Дольщики-физические лица идут в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или объекта, который является предметом спора. Организации обращаются в Арбитражный суд.

Если госкомиссия приняла объект, то есть возможность оформить в собственность уже полноценную квартиру. Такие ситуации возникают, если после принятия объекта государственным органом, но до передачи его гражданам, организация была признана банкротом или начала процедуру банкротства, либо уклоняется от фактической передачи квартир дольщикам. В остальных случаях необходимо признавать право собственности на объект незавершённого строительства.

В иске необходимо указать:

наименование и реквизиты суда, который будет рассматривать дело. Найти нужные данные можно на официальном сайте судебного органа;
реквизиты дольщика, а также застройщика, то есть истца и ответчика. Истец указывает своё ФИО и адрес, а также использует реквизиты застройщика из договора;
название документа. Указывается перед началом основного текста;
общие характеристики ситуации, начиная от факта заключения договора и заканчивая правовыми актами, обосновывающими позицию заявителя;
чётко выраженные требования к ответчику;
список приложений.

Пакет прилагаемой документации формируется индивидуально, в зависимости от ситуации, но в обязательном порядке понадобятся:

договор долевого участия;
бумаги, подтверждающие факт оплаты взносов;
имеющиеся документы на недостроенную недвижимость;
претензии и письма, направляемые ранее застройщику.