Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли строить дом на “сельхозке”?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.
Строительство дома – виды участков земли, требования
Любой земельный участок зарегистрирован в Росреестре в определенной категории. Как правило, это следующие 6 категорий:
- Приусадебное хозяйство.
- Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
- Пашни.
- Садоводческие и огороднические товарищества.
- С/х-производство.
- Земли под выпас.
На законодательном уровне построить полноценный жилой дом можно только в ИЖС и садоводстве. При этом современные садовые участки (по-старому называемые «дачами») классифицируются на 2-категории:
- Садоводство. Допускается построить жилье с регистрацией в нем. Однако теперь требуется разрешение на его постройку.
- Огородничество. Разрешается сооружение только технических и некапитальных построек.
Согласно закону от 1 марта 2022 г., теперь на землях сельхозназначения, переданных под ведение фермерства, можно построить полноценный жилой дом. Сделано это для возможности фермерам и их семьям обустройства удобного жилища в непосредственной близости к угодьям.
Что такое сельскохозяйственные земли?
Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.
К землям сельскохозяйственного назначения относят:
- пастбища;
- пашни;
- лесополосы;
- сенокосы;
- насаждения;
- дороги.
Возможно ли дачное строительство на земле сельскохозяйственного назначения
Земли крестьянско-фермерского хозяйства можно использовать под строительство, если недвижимое имущество нужно для полноценного ведения бизнеса на земле. На практике такое возможно при получении разрешения на строительства. А его можно взять у местной администрации в случае предоставления нужной документации. Регистрация по месту жительства на такой территории маловероятна.
На территориях под садоводческие товарищества и с видом разрешенного использования «для дачного строительства» возводить жилые сооружения разрешается. Построенный коттедж при этом должен соответствовать СНиПу, который регулирует застройку в садоводствах.
Есть существенный плюс использования дачных земель, так как на них распространяется «дачная амнистия». Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость позволяет обойти множество нюансов оформления. Например, не нужно разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию готового объекта. Но прописаться на сельхоз землях сложнее было до 2019 года. Сейчас автоматически можно прописаться в них по месту жительства, согласно новому дополнению к закону № 217.
Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.
Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.
А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).
Нужно ли уведомление о строительстве?
Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).
Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения
Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.
За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.
Чаще всего любой загородный участок называют дачей. Хотя с точки зрения закона загородные владения горожан имеют самый разный статус. От этих юридических тонкостей зависит сама возможность строительства на дачном участке, а также размеры и назначение разрешённых построек. Чтобы понять, что и в каких объёмах можно строить на загородном участке, нужно определиться с тем, чем мы владеем.
Земли в России подразделяются на семь категорий, подробно этот вопрос рассматривается в Земельном Кодексе РФ. Для дачных владений интересны две из них:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли поселений.
До 1 марта 2022 года строить дома на сельскохозяйственных землях было нельзя. Но большое хозяйство требует постоянного надзора, поэтому фермеры устанавливали времянки на территории хозяйства. Однако они не могли их зарегистрировать как жилые строения, были сложности в проведении и оформлении коммуникаций. Кроме того, владельцы КФХ опасались проверок и решений о сносе этих временных багончиков.
Федеральный закон, разрешающий в составе сельхозземель иметь участок с жилым домом, принимали долго — более двух лет. Однако теперь фермер может строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. При этом законом предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не превратились в коттеджные поселки.
Земля сельхозназначения
Определенная категория земель имеет статус сельскохозяйственного назначения. Но что это такое? Земля сельскохозяйственного назначения – как понятно из названия, те земли, где разрешается осуществлять лишь сельскохозяйственную деятельность.
Земли сельхозназначения можно использовать в целях, таких как:
- фермерская деятельность;
- дачное хозяйство;
- садоводство;
- животноводство;
- огородничество и т.д.
В этом плане использования земли сельхозназначения подразделяются на:
- угодья для ведения сельскохозяйственных работ;
- участки личных подсобных хозяйств.
Возможный вид использования указывается непосредственно в кадастровой документации участка. Первая категория земель для сельскохозяйственного производства выделяется лишь для ведения коммерческой деятельности фермерским хозяйствам и иногда для ведения работ научно-исследовательских центров.
Другие постройки на землях сельхозназначения
По сути, постройка иных, нежилых помещений на территории участка сельхозназначения не ограничено законом. Главное требование, чтобы тип постройки и его целевое предназначение совпадало с задачами использования того или иного участка.
Так, к примеру, для хранения сельхоз продукции необходимо наличие амбара. Или же, если есть необходимость переработки продукции, то допускается возведение соответствующей постройки.
Основным требованием возведения построек на землях сельхозназначения является то, что в целях проживания допускается построить лишь одно здание. Остальные сооружения должны иметь другое назначение.
Также, в целях обеспечения гражданско-правового статуса недвижимого имущества возводимому сооружению нужно получить разрешение на строительство.
Прописаться на таком участке будет немного сложнее, чем построить на нем свой дом. Но что же для этого делать? Все дело в том, что законодательством допускается регистрировать лиц лишь на землях поселений. Т.е. на участках, предназначенных для ИЖС. А прописаться на земле сельскохозяйственного назначения не допускается. Об этом надо думать еще до того, как построить дом на земле сельхозназначения.
Чтобы официально прописаться в доме, расположенном в СНТ или являющий дачей, необходимо перевести его в категорию земель поселений.
Есть случаи, когда можно прописаться на домах, построенных на участках, предназначенных для садоводства.
Однако в таком случае для дома выдвигаются определенные требования:
- капитальный фундамент;
- не выше трех этажей;
- соответствие нормам освещения;
- коммуникационные системы должны соответствовать санитарным и инженерным требованиям;
- регистрация дома в реестре;
- нахождение вблизи от поселения или в пределах его территории.
Однако прописка на дачном участке не всегда желательна. Ведь если там никто не прописан, то налоги начисляются по минимальной ставке. А после прописки в нем цена налога заметно вырастает. Также в большинстве случаев, для признания дома соответствующим требованиям может потребоваться судебное разбирательство, что для большинства граждан нежелательно.
Стоимость и сроки перевода
Самая главная статья затрат — это возмещение разницы в кадастровой стоимости между участком сельхозназначения и участком, предназначенным под индивидуальное жилищное строительство. Также может измениться налогооблагаемая база, из-за чего изменится размер налогового платежа. Также может понадобиться уплатить госпошлину. Включите сюда расходы на подготовку документов и расходы на экологическую экспертизу. В разных регионах эти расходы могут различаться, и в Московской области они будут не самыми маленькими.
Сроки для рассмотрения заявления составляют около 3-х месяцев. Это зависит от того, насколько много работы в данный момент в администрации, не ли всероссийских выходных и т.п. Однако, если вам будет отвечено отказом, то такой ответ придет в течение месяца.
Изменение разрешенного использования земли сельхозназначения
Изменение разрешенного использования земельного участка необходимо в случаях, когда, например, на землях сельскохозяйственного использования планируют начать застройку территории зданиями, в нашем случае дачными коттеджными домами.
Если земельный участок имеет несколько основных видов разрешенного использования, то его собственник вправе самостоятельно без каких-либо дополнительных разрешений использовать земельный участок по любому из этих видов.
В общем случае решения по поводу изменения видов разрешенного использования земельных участков принимаются главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (процедура описана в ст. 39 ГК РФ).
Изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит в следующем порядке:
1) заинтересованное лицо подает в местную администрацию заявление, подтверждающие личность документы, выписки из ЕГРИП, ЕГРЮЛ, правоустанавливающие документы на землю, кадастровый паспорт земельного участка, утвержденный проект планировки территории, документы на здания и прочие необходимые документы;
2) специальная комиссия в соответствии с уставом муниципального образования и/или другими нормативными актами организовывает и проводит публичные слушания с привлечением всех заинтересованных лиц;
3) на основании проведенных слушаний комиссия готовит заключение, которое подлежит опубликованию, также комиссия готовит рекомендации по принятию или отклонению заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка;
4) на основании рекомендаций комиссии глава местной администрации в течение трех дней принимает решение о предоставлении разрешения на новый вид использования участка или об отказе. Решение также подлежит опубликованию.
Все затраты, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, оплачивает заинтересованное лицо. Как видим, процедура по изменению вида разрешенного использования земельного участка довольно длительная, сложная и затратная. При этом результат не гарантирован, поскольку все зависит от результатов публичных слушаний. Но при отсутствии возражений со стороны заинтересованных лиц (острого конфликта интересов), местные администрации обычно заинтересованы в развитии территорий, поэтому будут всячески способствовать удовлетворению интересов новых инвесторов.
Уединенная усадьба, ранчо, дом или домик вдали от населенных пунктов
Давайте рассмотрим, какие могут быть основания для строительства уединенной усадьбы, ранчо, дома, охотничьего или рыбацкого домика вдали от населенных пунктов? Например, Вы хотели бы обустроить для себя уютное жилище в живописной местности на берегу реки, в лесу, в окружении обширных сельскохозяйственных или охотничьих угодий. Преимуществ такого решения может быть много:
1) красивая природа;
2) разнообразные возможности для активного отдыха (охоты, рыбалки, конных прогулок, сбора ягод, грибов, трав и пр.);
3) большие просторы территорий вокруг, возможности для расширения участка;
4) большие территории сельскохозяйственных земель, где можно заниматься интенсивным земледелием, скотоводством;
5) отсутствие соседей.
Вопреки ошибочным представлениям, уединенные поместья могут даже меньше разворовываться, чем дома в деревне. Охотничьи и рыбацкие домики в удаленных местах могут долгое время находиться без присмотра. Но в строительстве вдали от цивилизации могут быть и свои существенные недостатки – такие как отсутствие коммуникаций, иногда даже электричества, плохие дороги и неухоженные земли. Поэтому тщательно взвесьте плюсы и минусы жилья в далёкой глубинке.
Бывает, что красивый участок, идеально подходящий для строительства частной усадьбы или дома на берегу реки, находится вблизи населенного пункта, но не входит в его границы. Это земля сельскохозяйственного назначения – строить на ней жилой дом нельзя. Но дальше будет предложен вариант, как и удаленные участки с/х земли, и лакомые участки (например, земли на берегу Волги, Вазузского водохранилища или Осуги) приспособить для строительства частных домов или усадеб. Это путь создания фермерского хозяйства.
Основные законы, которые регулируют деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств (К(Ф)Х): Земельный кодекс, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском фермерском хозяйстве» [6]. Принятие отдельного закона говорит о важности для государства поддержки развития индивидуальных фермерских хозяйств.
Согласно ст. 1 Закона о К(Ф)Х, фермерское хозяйство – это объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Данное хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Но фермерские хозяйства считаются созданными со дня их государственной регистрации в порядке, как и частные предприниматели. Членами фермерского хозяйства могут быть родственники (супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семей), а также граждане, не состоящие в родстве, но не более 5 человек.
В ст. 11 Закона о К(Ф)Х написано, что «для осуществления фермерским хозяйством его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Это прямо указывает на интересующую нас категорию земель. Далее в этом законе говориться: «Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий».
Из этого следует, что на землях фермерского хозяйства, то есть на землях сельскохозяйственного назначения, можно строить здания, строения и сооружения, которые необходимы для осуществления хозяйством своей деятельности. А если допустим, для осуществления фермерской деятельности членам фермерского хозяйства необходимо постоянно присутствовать на участке (например, при занятии животноводством), то людям необходимо где-то жить. Отсюда и вытекает разрешенная законодательством возможность строительства жилых зданий на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены фермерским хозяйствам.
На практике никто не будет проверять, разводите ли вы кроликов, кур или коров на с/х земельном участке, есть ли реальная необходимость в вашем постоянном присутствии на участке. Единственная сложность, что Вам придется зарегистрироваться в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства, подавать налоговую отчетность и платить налоги в случае получения доходов.
Крестьянские (фермерские) хозяйства могут приобретать без торгов у государства, используемые ими, сельскохозяйственные земли по стоимости не более 15% кадастровой стоимости. В течение первых пяти лет после регистрации при уплате налогов по общей схеме К(Ф)Х освобождаются от уплаты налогов на доходы физических лиц.
Земля сельскохозяйственного назначения: можно ли строить дом в 2021 году
- На рынке недвижимости активно предлагаются к продаже не только готовые квартиры и дома, но и участки земли, на которых можно начать строительство жилого дома с учетом своих требований и желаний.
- Риэлторы могут убеждать потенциального покупателя в выгоде приобретения надела под И Ж С, не предупреждая, что земля относится к сельскохозяйственной категории, могут возникнуть большие проблемы с жилой постройкой.
- Если не выяснить для себя, что представляет собой категория земель, виды разрешенного использование, целевое предназначение, новый, купленный под дом надел не позволит выполнить намеченные планы.
Можно ли построить дом на землях сельхоз.
назначения, что делать, если участок уже приобретен? Земля имеет высокую стоимость, покупка ее должна быть оправданной.
Порядок изменения типа разрешенного пользования
Статьей 39 ГДК РФ устанавливается возможность поменять имеющуюся классификацию участка. Для этого потребуется осуществить следующие действия:
- Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
- Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
- Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
- После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
- Результаты публикуются в официальных СМИ.
- Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Действие нового закона
В Законодательные акты в настоящее время внесены изменения, которые предусматривают установление запрета относительно возведения помещений для проживания на рассматриваемой категории земель. Раньше, пока силу не получили положения закона №217, на всех наделах, отнесенных к данной категории, можно было возводить помещения, в том числе жилые. Ограничений в данном направлении практически не устанавливалось. Помимо этого, изначально можно было возводить указанные объекта и затем проводить процесс узаконивания при обращении в судебные органы. Ранее практически не выносились отказы при решении таких вопросов.
ВАЖНО !!! В настоящее время указанная ситуация претерпела некоторые изменения. Это связано с тем, что введено в действие пара категорий объединений. Они встали на место садовых и огороднических товариществ. С этого момента установлены отдельные садовые и огороднические объединения.
Они необходимы для ведения отдельных направлений деятельности. Для лиц, которые в них проживают, установлены отдельные правомочия и обязанности. Теперь допускается возведение дома для проживания только при условии использования земель садового товарищества. Важно отметить, что такое помещение должно отвечать определенным требованиям.
Действует положения, в соответствии с которым, запреты никак не повлияют на дома, что уже возведены на рассматриваемой категории наделов. Это говорит о том, что органы государства не будет требовать от граждан сноса помещений. У каждого надела должен быть конкретный вид допустимого применения. Новый закон говорит о том, что при планировании строительства дома, потребуется выбрать одну из допустимых разновидностей категорий. Это относится к ведению ЛПХ. Оговорено, что построить можно помещение для проживания, в частности, для того, чтобы там жить в течение годового периода.
Кроме того, в этом доме удастся прописать всех членов семейства. Единственный нюанс – могут возникать разного рода сложности с системой коммуникаций. Часто не действуют ограничения относительно того, чтобы возвести объекты вспомогательного типа.