Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную постройку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Способы легализации регламентированы Законом РФ «Об узаконивании самовольных строений». В силу данного закона существует две возможности решения проблемы с самовольной постройкой – в судебном порядке и в упрощенном порядке.
о признании права собственности на самовольную постройку
Мною, , в году был построен жилой дом (другое строение или сооружение) по адресу: , на участке, принадлежащем мне .
Данная постройка в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной, так как .
Я был лишен возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости, так как .
Во время строительства я приобретал и доставлял строительные материалы, в частности .
Кроме того, я вложил в строительство денежные средства в сумме рублей.
Сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается .
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, а также статьями 131 – 133 ГПК РФ.
Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки
Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?
Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации.
Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.
Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона.
С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.
Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.
Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.
Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?
В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.
Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.
Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС.
Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?
Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.
Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.
При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы.
Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения.
Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.
Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.
Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.
Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.
Рассмотрение иска по существу
Важно! Гражданское дело в мировом суде рассматривается в течение 1 месяца, а в районном — в течение 2 месяцев, и за этот период оно проходит несколько стадий:
- Первой стадией является подготовка. На этом этапе судья проверяет достаточность доказательств, разъясняет права и обязанности участникам процесса и предоставляет им возможность разрешить спор мирным путем;
- Далее идет стадия главного судебного разбирательства, на которой судья изучает доказательства, выслушивает доводы сторон и свидетелей;
- После этого начинаются прения. На этой стадии каждая сторона отстаивает свою позицию;
- И последним этапом рассмотрения является оглашение решения. На этой стадии судья зачитывает принятое решение и дает разъяснения по нему.
Особенности составления ходатайства в суд
Принятые недавно нормы п. 4 вышеуказанной Гражданского Кодекса позволяют администрации упростить процедуры сноса самовольных построек. Владельцу здания направляют предписание, которым в течение двух месяцев обязуют снести строение. В Москве такие сносы производились массово, и явление получило название “ночь длинных ковшей”.
Нововведение породило волну возмущений, связанных с кажущейся несправедливостью. К тому же минимальные сроки сноса с момента уведомления владельца составляют всего 2 месяца. В течение этого срока проблематично даже обратиться с иском о неправомерности этого решения в суд. Считается правильным обратиться с иском о понесенных убытках уже после сноса здания.
Постройка должна находиться на участке с особыми условиями использования. Например, вблизи участка расположена линия ЛЭП, источник водоснабжения, охраняемый или опасный объект, оказывающий вредное воздействие на окружающую среду.
Исключением являются постройки на участках с зонами охраны культурного наследия
Постройка частично или полностью расположена на территории общего пользования или в месте расположения инженерных сетей.
Одним словом, часто под эти требования подпадают обычно коммерческие организации в черте крупных населенных пунктов, построенные во времена процветания коррупции в сфере получения разрешительной документации.
Законодательством устанавливается ответственность за самовольную постройку, существующую в нескольких формах.
Во-первых, гражданин, осуществивший незаконное строительство, обязан снести здание за собственный счет. Т.е. наступает материальная ответственность.
Во-вторых, КоАП РФ предусматривает наказание за следующие разновидности правонарушений по ст. 9.5.:
- Ч. 1 – за сам факт осуществления неправомерного строительства.
- Ч. 2 – за нарушение сроков уведомления соответствующих структур строительного надзора о начале работ по строительству.
- Ч. 3 – продолжение строительных и монтажных работ при выявленных фактах нарушения.
- Ч. 5 – пользование недвижимостью при отсутствии ввода в эксплуатацию.
Размер пошлины при подаче иска о признании прав на постройку
При доказывании прав на постройку в суде придется заплатить пошлину. При подаче иска в арбитражный суд юридические лица обязаны заплатить пошлину, (подпункт 4 пункта 1 статьи 333.21 НК) в 6 000 рублей. Если иск подан на признание законности нескольких объектов, то предпринимателю придется заплатить пошлину за каждую постройку отдельно. Например, при 3 нелегальных постройках общая сумма пошлины будет составлять 18 000 рублей.
При разбирательстве иска в гражданском суде расчет размера пошлины проводится на основании правил, касающихся имущества граждан. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ она рассчитывается в зависимости от оценочной стоимости постройки, которую определяет БТИ. Поэтому при подаче иска должно быть приложено заключение БТИ об оценке стоимости возведенной постройки.
Пошлина должна уплачиваться полностью перед разбирательством дела в суде, иначе иск могут не принять к рассмотрению.
Адвокат (юрист) по самовольной постройке
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает комплексную юридическую помощь гражданам и организациям по признанию прав собственности на самовольно возведенное строение.
Данная категория дел отличается своей сложностью, поэтому требует достаточных юридических знаний и практических навыков.
Юристы нашего Центра отвечают всем необходимым требованиям и предлагают:
- Бесплатную консультацию в офисе компании (выявление проблемы, способ решения)
- Помощь в подготовке досудебной документации (запросы, справки, заключения специалистов и т.п.)
- Подготовка искового заявления в суд
- Представление интересов клиента во всех судебных инстанциях
- Обжалование решения суда
- Помощь юриста на стадии исполнения решения суда
Какую информацию нужно предоставлять в ходатайстве?
Начните с указания наименования судебного органа, в который подаете заявление. Еще нужно прописать его адрес, и можно переходить к данным об истце и ответчике (ФИО, номера телефонов, адреса и другие контакты). Далее следует описать суть конфликта:
- где находится земельный участок, на котором самовольно возведено здание;
- когда было построено это сооружение и что собой представляет (гараж, сарай, дом и т.д.);
- кто является собственником земли, и чьи интересы затрагивает постройка;
- на основании чего истец вправе обратиться в судебные органы;
- доказательства отсутствия разрешительных документов на строение;
- выписки из реестров об участке, с указанием разрешенного использования;
- описание попыток досудебного урегулирования ситуации, с отсылкой на соответствующие документы;
- какие именно права обратившегося лица нарушены, и каким образом происходило нарушение;
- укажите законы, регулирующие данные правоотношения, прописав конкретные статьи.
Еще желательно написать, как ответчик аргументировал свой отказ в устранении нарушений. После этого можно переходить к просительной части и списку прикрепленной документации. В конце иска нужно поставить подпись и дату обращения.
В какие органы можно обращаться при незаконном строительстве соседей
Признаки самовольного строительства дома:
- Земельный участок не предоставлялся в установленном порядке для строительства.
- Разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта.
- Строение возведено (создано) без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В последнем случае законодатель исключил слово «существенные» нарушения.
Это означает, что теперь любые нарушения градостроительных и строительных норм и правил могут служить основанием для квалификации объекта как незаконной постройки.
Росляков Олег Владимирович
Юрист, специализация гражданское право. Опыт работы боле 15 лет.
Задайте вопрос
Рекомендация! Если необходимо составить иск в суд о самострое, обращайтесь по телефону. Наши юристы имеют положительную судебную практику в решении этого вопроса.
Орган местного самоуправления (ОМС) может принять решение о сносе дома, или иного объекта в случае создания или возведения его на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей.
Если участок расположен:
- В зоне с особыми условиями использования территорий, за исключением мест охраны объектов культурного наследия (памятников истории) народов РФ.
- На территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Суд вправе, но не обязан (немного о применении исковой давности)
Заявить о применении исковой давности можно ещё на стадии подготовки, до рассмотрения по существу.
В этом случае случае заявление рассматривают в предварительном заседании.
Также об истечении срока исковой давности можно заявить на любой стадии разбирательства.
Даже во время судебных прений
В апелляции это возможно только, если коллегия отменила решение и перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
О применении исковой давности заявляет ответчик. Также это вправе сделать третье лицо, но только если в результате удовлетворения иска к нему могут предъявить регрессное требование или требование о возмещении убытков.
Если истец пропустил срок без уважительных причин, суд отказывает в иске только по этой причине, фактические обстоятельства не исследуются — так говорит закон.
Истечение срока исковой давности — самостоятельное и достаточное основание для отказа в иске
По общему правилу суд обязан разрешить ходатайство или заявление после заслушивания мнений участников разбирательства.
Это означает, что получив заявление о применении исковой давности, суд здесь же должен либо отказать в его удовлетворении, либо отказать в иске.
Однако на практике это не так
В большинстве дел суд приобщает заявление к материалам дела (или заносит в протокол), заслушивает мнение участников и продолжает рассматривать дело по существу.
Такое поведение основано на разъяснениях в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года за номером 43.
Согласно этим разъяснениям, при наличии заявления о применении исковой давности и отсутствии основания для восстановления срока, суд вправе отказать в иске только по мотивам истечения срока без исследования обстоятельств.
Формулировка «вправе» даёт суду право выбора — либо отказать, либо продолжить рассмотрение
Необходимый пакет документов
К исковому заявлению нужно добавить некоторые документы, примерный перечень которых таков:
- Копии иска с приложениями в количестве лиц, которые берут участие в деле.
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
- Если истца представляет иное лицо, необходимо приложить доверенность на представительство.
- Документы, которые подтверждают право собственности на земельный участок.
- Справка из БТИ и прочие документы, которые подтверждают наличие и стоимость самовольной застройки.
- Справки и выводы экспертов, подтверждающие соблюдение строительных норм.
- Если были попытки легализировать постройку в административном порядке – документы, это подтверждающие.
О том как добиться признание права собственности на квартиру в суду узнайте по ссылке.
Вопрос: Нужно ли разрешение, если речь идет о навесе к капитальному гаражу из фанеры и тента?
Ответ: Исходя из п. 17 ст. 51 ГК РФ на некапитальное строительство, не связанное с осуществлением предпринимательской деятельности, не нужен разрешительный документ.
Вопрос: Постороннее лицо (не собственник) более 4-х лет пользуется земельным участком. Более того, он построил на нем дом и гараж. Что можно предпринять в таком случае?
Ответ: Сначала стоит обратиться к собственнику земельного участка. Возможно, постороннее лицо пользуется им на законных основаниях и получило все необходимые документы для строительства. Если есть веские основания полагать, что дом и гараж были возведены самовольно, а собственник отказывается вмешиваться в конфликт, стоит подать жалобу в орган местного самоуправления.
Вопрос: Владелец земельного участка построил баню на расстоянии 1 метр от забора. Скорее всего, у него нет разрешительных документов для возведения объекта. Что делать в такой ситуации?
Ответ: Законом предусмотрено минимальное расстояние до забора в 3 метра. Кроме того, строительство запрещено на меже без согласия соседей. Соответственно, возведение бани возле забора – это прямое нарушение действующего закона. Сначала лучше напрямую обратиться к соседу с просьбой демонтировать баню. Если он не отреагирует на такое обращение, придется подать жалобу в местную администрацию или суд.
Вопрос: Как на начальном этапе остановить незаконное строительство?
Ответ: В такой ситуации следует подать обращение в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении сведений о законности строительства. Не исключено, что все документы получены в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Если разрешений нет, стоит обратиться в суд с требованием о сносе объекта. Одновременно в иске следует потребовать запретить строительные работы до вынесения решения.
Обращение в суд с иском о признании самовольной постройки законной
Благо имеется обратный путь, для того чтобы узаконить самовольную постройку. Подобные дела не редкость, и в нашей юридической практике периодически встречаются подобные прецеденты. Для решения данного вопроса применяется судебный путь признания права собственности на самовольную постройку. Предъявляется иск в суд к органу местного самоуправления с соответствующими требованиями. Доказыванию подлежит то, что во первых истцы являются собственниками земли на которой возведен самострой, во вторых, что самовольная постройка соответствует градостроительным и иным нормам и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Первое доказывается достаточно просто – в качестве доказательства предоставляется свидетельство о праве на землю, выписка из реестра зарегистрированных прав на участок, правоустанавливающий документ. Второе доказывается экспертным путем, так как для выяснения вопросов соответствия строения нормам требуется помощь специалиста, назначается строительно-техническая экспертиза. Подобные иски не представляют никаких сложностей, как правило, спора как такового в таких делах нет, ответчиком выступает орган власти, отвечающий за выдачу разрешений на строительство, по делу проводится строительная экспертиза, и если эксперт дает заключение о соответствии самовольно возведенного строения строительным и иным нормам, а также установлено, что самострой не нарушает прав третьих лиц, то оснований для отказа в удовлетворении иска нет.
В нашем случае, как и во всех остальных, эксперт дал положительное заключение.
Однако, есть несколько моментов, которые следует знать и учитывать при составлении иска и в ходе рассмотрения дела во избежание дальнейших сложностей с постановкой самовольной постройки на кадастровый учет и государственной регистрацией права собственности.
В каких случаях можно подать иск.
Чтобы ответить на вопрос, когда и кто может подать иск о признании незаконной постройки собственностью, обратимся к определению самостроя, данному статьей 222 ГК РФ.
Из смысла последней следует, что самовольной признается постройка:
- возведенная на земле, полученной гражданином с нарушением законодательства;
- возведенная на участке, не предназначенном для строительства;
- строительство которой осуществлено без соответствующего разрешения или согласований;
- возведенная с нарушением градостроительных норм или с нарушением правил строительства.
Любое из перечисленных оснований, или совокупность таковых может стать поводом для признания объекта незаконным при условии того, что нарушение актуально не только на дату начала строительства, но и на момент его выявления.
Так, например, не будут считаться нарушением строительство объекта при следующих обстоятельствах:
- Если участок приобретен до введения в действие ЗК РФ и использовался на праве пожизненного наследуемого владения с возможностью возведения объектов недвижимого имущества;
- Если на момент начала стройки разрешение требовалось, а на дату выявления нарушения уже нет;
- Если возведенный объект полностью соответствует требованиям Градостроительного кодекса и строительным нормативам.
Стоит отметить, что каждый отдельно взятый конфликт рассматривается индивидуально, а результат легализации самостроя напрямую зависит от того, что сможет доказать его владелец.
В некоторых случаях, чтобы узаконить постройку, достаточно воспользоваться законной привилегией, например, дачной амнистией, в других вопрос можно решить только через суд. Как бы то ни было, но прежде чем подавать иск нужно попытаться узаконить постройку во внесудебном порядке.
При этом пункт 3 упомянутой выше статьи поясняет, что легализация самостроя становится возможной при соблюдении следующих условий:
- владелец постройки использует участок на законных основаниях, а ВРИ земли допускает строительство на нем объектов недвижимости;
- самовольная постройка на момент обращения в суд или уполномоченный орган приведена в соответствие с требованиям градостроительных и строительных норм;
- возведенный объект безопасен, а факт строительства не нарушает права и интересы других лиц.