Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ст. 550 ГК РФ предусматривает, что стороны, заключая договор купли-продажи, составляют его письменно в виде одного документа, подписанного как продавцом, так и покупателем (о том, как оформить и заключить договор купли-продажи недвижимости, мы писали тут).
Договор часто имеет большой срок действия. За этот срок может многое измениться. Если какие-либо пункты документа не соответствуют действительности, требуется оформлять допсоглашение. Его функции:
- Дополнение текста договора.
- Исключение некоторых пунктов.
- Изменение формулировок договора.
Допсоглашение – это одновременно и договор, и сделка. К нему предъявляются требования, актуальные и для основного договора. Пункты соглашения должны устраивать всех участников. Обычно документ включает в себя эту информацию:
- Дата оформления.
- Номер основного договора.
- Часть со всеми корректировками.
- Указание на то, что это именно вспомогательный документ.
- Реквизиты участников сделки.
- Подписи.
Документ приобретает юридическую силу только после подписания. Составляется он в нескольких экземплярах, число которых должно соответствовать числу участников сделки.
Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?
Соглашение всегда составляется в дополнение к договору купли-продажи. Оно может частично или полностью менять его условия. Также им можно отменить сделку, оформив соглашение о расторжении к ДКП.
Какие важно учитывать условия и особенности:
- Соглашение составляется на тот же срок, что и ДКП.
- Сначала подписывается ДКП, и только потом при необходимости – допсоглашение.
- В соглашении необязательно указывать технические характеристики продаваемого жилья, если оно составляется не по причине их изменений или изначально недостоверной информации в ДКП.
- Если ДКП нотариально удостоверен, то и соглашение составляется в такой же форме.
- Допсоглашение оформляется при отсутствии разногласий между продавцом и покупателем.
Совет юриста: если ДКП еще не подан на регистрацию перехода права собственности, проще составить новый договор с изменениями, чем соглашение. Законом это не запрещено, но неверный подписанный ДКП нужно уничтожить, чтобы им не могли воспользоваться непорядочные люди.
Основания и условия для заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
В качестве оснований для оформления дополнительного соглашения может выступать практически любая причина со стороны каждого участника сделки.
Например, это могут быть следующие основания:
- необходимо снижение стоимости или проведение ремонта, поскольку после подписания основного договора при осмотре были выявлены серьезные недостатки жилого помещения;
- продавец не успевает к определенному сроку выехать из квартиры, при этом покупатель не торопится заезжать и готов подождать – этот срок следует документально оформить;
- стороны договорились о рассрочных выплатах, хотя изначально в договоре указано внесение полной оплаты за квартиру;
- была обнаружена ошибка в банковских реквизитах, указанных в договоре для осуществления выплат с помощью банковского перевода;
- продавец хочет быть уверенным в безопасности совершения сделки, поэтому, например, предлагает оформить условие о неустойке при несвоевременной выплате.
Причинами для оформления допсоглашения при покупке и продаже жилой недвижимости могут выступать любые основания, но при этом должны быть соблюдены некоторые условия.
Заключение такого рода дополнительного документа возможно только при наличии и соблюдении следующих обязательных условий:
- Между участниками сделки уже должен быть подписан основной договор, поскольку если он еще не подписан, можно просто изменить необходимые пункты и подписать уже тот экземпляр.
- Оба участника этой сделки добровольно согласны на внесение оговоренных условий и требований.
- Все пункты оформляемого допсоглашения должны соответствовать действующему законодательству.
- Согласно законодательству, соглашение совершается в той же форме, что и основной ДКП.
Требуется ли регистрация?
Регистрировать в Росреестре дополнительное соглашение сегодня не обязательно. Чтобы избежать рисков и перестраховаться, покупатель и продавец могут зарегистрировать акт в добровольном порядке. Если основной договор не был зарегистрирован, то дополнительное соглашение подается на регистрацию вместе с ним.
Документы, необходимые для регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры:
- Несколько подписанных сторонами экземпляров основного договора;
- Если есть супруг или супруга, его или ее письменное согласие, заверенное в нотариальной конторе;
- Дополнительное соглашение, также подписанное продавцом и покупателем, в количестве трех штук;
- Если соглашение было заверено у нотариуса, то квитанция об оплате госпошлины;
- Если был составлен акт приема-передачи, то он также необходим для регистрации в трех экземплярах;
- Кадастровый паспорт на квартиру;
- Квитанция об оплате госпошлины на регистрацию. Стоимость для юридических лиц составляет 15000 рублей, для физических — 1000 рублей;
- Экспликация;
- Все бумаги, подтверждающие право собственности владельца на жилье.
Для юридического лица понадобятся дополнительно следующие документы:
- Копии всех учредительных бумаг, каждая должна быть заверена в нотариальной конторе;
- Письменное заявление от стороны на составление дополнительного соглашения;
- Свидетельство из ИНН и из ОГРН;
- Выписка, имеющая срок не больше месяца, составленная в ЕГРЮЛ;
- Приказ о назначении руководителя организации.
Срок регистрации всей документации занимает максимум один месяц. Изменения для дополнительного соглашения производятся при помощи составления другого дополнительного соглашения, поэтому перед подписанием рекомендуется обсудить и обдумать все до мелочей.
Когда нужно заключать дополнительное соглашение
Ситуаций, при которых дополнительное соглашение может потребоваться существует огромное количество. К наиболее популярным следует отнести такие:
- Изменение стоимости квартиры.
Пример: Когда договор купли-продажи заключался, по текущему курсу рубля квартира стоила 2 миллиона рублей. Ближе к дате окончательного расчета, курс изменился и теперь такое жилье стоит не 2, а 2,5 миллиона рублей.
Если обе стороны согласны с такими изменениями (в данном случае скорее требуется согласие покупателя, так как продавец явно не откажется получить дополнительные полмиллиона рублей), будет заключено дополнительное соглашение с новой ценой.
- Замена отлагательных условий, их отмена или, наоборот, введение.
Пример: Изначально предполагалось, что на момент окончательного расчета и подписания акта приема-передачи, все прописанные в квартире лица будут выписаны.
Однако так получилось, что выписать всех вовремя не получилось.
Заключается дополнительное соглашение, в рамках которого прописанные лица обязаны выписаться из жилья в течение 1 месяца с момента подписания такого договора и только после этого будет произведен окончательный расчет.
- Введение, отмена или замена базовых условий договора.
Пример: По условиям договора, продавец был обязан полностью погасить все долги по коммунальным платежам. Однако он не смог это сделать, так как не хватило денег. Продавец предлагает покупателю соразмерно уменьшить стоимость квартиры для того, чтобы уже покупатель погашал задолженность.
Дополнительное соглашение является отдельным документом и не может существовать отдельно от основного договора. Подписывать его стоит сразу же после того, как такой документ будет подготовлен и стороны достигнут согласия во вносимых изменениях.
Не нужно подписывать соглашение «задним числом» или же, наоборот, ставить еще не наступившую дату.
Что собой представляет
Дополнительное соглашение – одно из возможных приложений к договору купли-продажи (ДКП) квартиры, текст которого дополняет, изменяет или устраняет его отдельные положения. Самостоятельной юридической силы у документа нет. Обычно он является инициативой одной из сторон сделки, которая уведомляет другую сторону о желании внести корректировки или расторгнуть договор.
Отличия допсоглашения от ДКП:
- Отсутствуют подробные технические описания объекта недвижимости (если они не являются основанием для внесения изменений).
- Соглашение не может быть заключено на более длительный срок, чем ДКП. При этом последний может действовать более длительное время.
- Подписать ДКП имеют право любые лица, тогда как поставить подпись на соглашении могут только те, кто указан в основном договоре.
- Первично подписывается ДКП, вторично (при необходимости) – допсоглашение.
Поскольку ДКП обязательно составляется в письменной форме, то для допсоглашения действует такое же правило (ч. 1 ст. 452 ГК РФ), иначе изменение условий будет считаться недействительным. Оптимальный вариант, если стороны действуют по взаимному согласию. В случае возражений одного из участников сделки или нежелания мирно договариваться ч. 2 указанной статьи позволяет требовать изменения или расторжения ДКП в судебном порядке. Последний также предусмотрен при отсутствии от второй стороны какого-либо ответа в разумные сроки (до 30 дней, если иное не оговорено в обращении, договоре или законах).
Особенности дополнительного соглашения при покупке доли в квартире
Отдельно нужно отметить особенности таких договоренностей в тех условиях, когда продается не квартира целиком, а только ее часть. Исходя из требований законодательства, другие владельцы этой же квартиры имеют преимущественное право на выкуп доли на тех же условиях, которые предложены третьей стороне.
Логично, что дополнительное соглашение может вносить изменения в такие условия. Как следствие, все заинтересованные стороны должны получить уведомление о том, что условия сделки изменились и каким они стали на данный момент. Это позволит другим совладельцам пересмотреть свою позицию и, вполне вероятно, выкупить долю пользуясь преимущественным правом.
Если этого не сделать, совладельцы получат право оспорить сделку в суде, что потенциально может привести к расторжению договора.
Необходимо ли регистрировать документ?
Если передаточный акт составляется в виде отдельного документа, то подписываются три его экземпляра, два из которых остаются у субъектов сделки, а третий подлежит представлению в отделение Росреестра для регистрации перехода прав.
Инфо Причем такой объект может быть как стационарным, так и передвижным «Продовольственные товары» Это различного рода продукты в натуральной или же переработанной форме, предназначенные для потребления человеком Договор купли-продажи Специальный формат соглашения, на основании которого осуществляется передача в личную собственность какого-либо товара от продавца покупателю.
Покупатель согласен с удержанием указанных денежных средств из первоначальной стоимости транспортного средства, внеснной Покупателем по договору купли-продажи.
Таким образом, при повторном учете земельному участку будет присвоен новый кадастровый номер в соответствии с требованиями.
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи
Тип документа: Соглашение
Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.
Размер файла документа: 14,5 кб
Дополнительные соглашения к договорам купли-продажи являются официально оформленной документацией, главной функцией которой служит отражение изменения условий, а также внесения дополнения к условиям рамочного соглашения, которое заключалось участниками изначально.
Соглашение данного формата может содержать информационные данные о позициях договора купли-продажи, подлежащих аннуляции.
Какие данные нужно указывать в соглашении к договору купли-продажи?
Обязательные данные, которые должны включаться в дополнительное соглашение к договорам купли-продажи:
- датирование и место заключения документа;
- дата и индивидуальный номер действующего договора;
- наименования участников или лиц, их представляющих;
- изложение изменения условий либо дополнение условий к договору;
- личные подписи лиц являющихся участниками соглашения.
Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?
Соглашение всегда составляется в дополнение к договору купли-продажи. Оно может частично или полностью менять его условия. Также им можно отменить сделку, оформив соглашение о расторжении к ДКП.
Какие важно учитывать условия и особенности:
- Соглашение составляется на тот же срок, что и ДКП.
- Сначала подписывается ДКП, и только потом при необходимости – допсоглашение.
- В соглашении необязательно указывать технические характеристики продаваемого жилья, если оно составляется не по причине их изменений или изначально недостоверной информации в ДКП.
- Если ДКП нотариально удостоверен, то и соглашение составляется в такой же форме.
- Допсоглашение оформляется при отсутствии разногласий между продавцом и покупателем.
Сроки внесения изменений и их стоимость
Обратимся к статье 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой дается исчерпывающая информация о сроках внесения изменений в ЕГРН. В соответствии с ней изменения, вносимые в Росреестр, будут сделаны в следующий срок:
- один день — соглашение отправлено в Росреестр через нотариуса и в электронной форме;
- три рабочих дня — заверено у нотариуса и сразу через него передано;
- пять рабочих дней — документ сначала заверил нотариус, а затем его передали в Росреестр через МФЦ;
- семь рабочих дней — соглашение не регистрировалось у нотариуса и подавалось напрямую;
- девять рабочих дней — соглашение не заверял нотариус, и его подали через МФЦ.
Процедура внесения изменений в ЕГРН является платной, а величина государственной пошлину за эту услугу определена статьей 333.33 НК РФ. Если изменения в объеме прав на квартиру не связаны с ипотечным кредитованием, то пошлина для граждан и организаций составит 350 рублей. Если речь идет об изменениях, в которых фигурирует обременение в виде ипотеки, то пошлина для граждан будет равна 1000 рублей, для предприятий — 4000 рублей.
Договор купли-продажи квартиры: образец 2022 года по доверенности
Куплей-продажей называют сделку, согласно которой, продавец жилплощади обязан передать покупателю недвижимость в собственность, в то время как покупатель обязан принять ее и уплатить стоимость, заранее оговоренную. Покупателем может выступать любое лицо. В большинстве случаев продавцом является сам владелец и только в некоторых случаях проводится продажа квартиры по доверенности, заверенной нотариально. В случае купли-продажи квартиры по доверенности процедура не имеет практически никаких особенностей.
Такие тонкости могут сильно повлиять на стоимость жилого помещения и на условия, в которых будет проводиться сделка, поэтому нужно отнестись к подобного рода проверке очень серьезно. После подписания договора купли-продажи квартиры, дома необходимо провести его государственную регистрацию, в противном случае он не будет считаться действительным.