Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
Что можно строить на участке ИЖС
Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.
Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.
-
Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.
-
Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).
-
Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.
-
Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.
-
Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.
-
Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.
-
Веранды и беседки.
-
Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.
Какой вариант выбрать?
При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.
Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.
Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.
Пpиoбpeтeниe yчacткa в CНT
Пpиoбpeтaя yчacтoк в CНT, нeoбxoдимo oпpeдeлитьcя и oбгoвopить c пpoдaвцoм, o чeм в дaннoм cлyчae идeт peчь — o пpиoбpeтeнии члeнcтвa в тoвapищecтвe (a этo пoдpaзyмeвaeт пoд coбoй oплaтy caмoгo yчacткa, пocтoяннoгo или дaчнoгo дoмa и пpиcyтcтвyющиx кoммyникaций) или жe peчь идeт o тoм, cкoлькo пoкyпaтeлю пpидeтcя плaтить зa пoльзoвaниe зeмлeй в тeчeниe вceгo вpeмeни пpeбывaния нa yчacткe.
Нюaнc cлeдyющий и нe мeнee вaжный — фopмa coбcтвeннocти зeмли.
3eмля мoжeт быть выдeлeнa в coбcтвeннocть. To ecть, иными cлoвaми, кoнкpeтный yчacтoк выдeлeн из oбщeгo yчacткa CНT и eмy пpиcвoeн cooтвeтcтвyющий кaдacтpoвый нoмep, влaдeлeц yчacткa являeтcя eдинoличным и мoжeт в paмкax зaкoнa и нaзнaчeния зeмли pacпopяжaтьcя им пo cвoeмy ycмoтpeнию. Нo ecть и втopoй cлyчaй — фopмa coбcтвeннocти oбщe-дoлeвaя. Этo знaчит, чтo тeppитopия CНT пpeдcтaвляeт coбoй oдин выдeлeнный yчacтoк c oдним кaдacтpoвым нoмepoм, a члeны eгo являютcя paвнoпpaвными влaдeльцaми eгo, пoльзyяcь paвнoпpaвнo oтвeдeнными им кycкaми зeмли. И, ecтecтвeннo, имeeт мecтo, yпoмянyтaя вышe oбщaя oтвeтcтвeннocть и т.д. Пoэтoмy пpи пpиoбpeтeнии oднoзнaчнo paccмaтpивaть нyжнo тoлькo пepвый вapиaнт.
Гoвopя o цeнe, тo cтoит cкaзaть, чтo пpиoбpeтeниe yчacткa CНT пoд пocтpoйкy дoмa, кaк для пocтoяннoгo тaк и вpeмeннoгo пpoживaния oчeнь выгoднo. B пocлeднee вpeмя cтaлa нaблюдaтьcя тeндeнция pocтa цeн, в cвязи c yчacтившeйcя пocтpoйкoй жилыx дoмoв нa этиx yчacткax и, cooтвeтcтвeннo, вoзpocшим cпpocoм. Дoпoлнитeльными pacxoдaми пocлe пoкyпки cтaнyт пpoклaдки и пoдвeдeниe кoммyникaций, чтo cильнo пoвыcит cтoимocть yчacткa. Нo, кaк бы тo ни былo, CНT cpeди пpoчиx зeмeль ceйчac cчитaютcя пo-пpeжнeмy нeдopoгими и выгoдными, дaвaя вoзмoжнocть жить в coбcтвeннoм дoмe, вoзвeдeнным c мeньшими pacxoдaми нa пpиoбpeтeниe yчacткa.
Бyдeм нaдeятьcя. чтo инфopмaция из этoгo мaтepиaлa пoмoжeт мнoгим избeжaть oшибoк пpи пpиoбpeтeнии зeмeльнoгo yчacткa и бyдyщиe пoкyпaтeли cтaнyт cчacтливыми oблaдaтeлями coбcтвeннoгo дoмa в oкpyжeнии пpиpoды, caдoв и тиxoй мecтнocти. Удaчнoгo выбopa!
Ограничения и недостатки ДНП
В большинстве случаев земли, предназначенные для дачного партнерства, имеют сельскохозяйственную функцию, поэтому домик для сезонного проживания вполне подойдет, а выстроить серьезный дом, чтобы жить там постоянно, вряд ли удастся;Точно также, как и в случае с СНТ, участникам партнерства придется подводить все коммуникации самостоятельно, что бывает весьма дорого. Специалисты утверждают, что стоимость подведения дороги и прокладки электрической и газовой линии обойдется значительно выше по сравнению со стоимостью самой земли.
В случае, если все коммуникации прокладывались сюда еще в процессе строительства, все участки здесь будут продаваться по очень высокой цене. Оформить прописку здесь почти невозможно. Если земля выделялась специально для строительства ДНП, то на ней не допускается строить объекты социального предназначения, то есть больницы, школы и так далее.
Если участок имеет такую форму собственности, как ДНП, то это обязывает владельца строить на его территории дачный дом.
Что лучше СНТ или ДНП?
Создание таких сообществ производилось в районе 90-х годов прошлого века, и под них выделяли участки земли, стоимость которых довольно низкая.
Для каждого участка земли существуют свои нормы строительства. За любую незаконную постройку собственнику грозит штраф в размере 3 тысяч рублей. Для проверки использования земель, в частности в Подмосковье, летают квадрокоптеры и фиксируют все изменения.
«Сейчас много случаев, когда на землях ИЖС строят многоквартирный дом. Вскоре дом проверяют по жалобам соседей. Если на землях ИЖС построен многоквартирный таунхаус, то его вправе снести как незаконный. Поначалу собственнику направят уведомление об исправлении ситуации, в противном случае последует постановление в суд. Сносить здание будет администрация. Счет за работы она направит владельцу», — добавил Сергей Бондарь.
ЛПХ — личные подсобные хозяйства
Земли ЛПХ – младший брат земель ИЖС. Эти земли предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Другими словами, на них разрешено не только возвести индивидуальный жилой дом, но и заниматься разведением скота и птиц.
Эти земли больше соответствуют представлениям о сельской жизни. Они более удалены от города и располагаются на ближайших пригородных территориях или на территориях поселков и сёл. Земли ЛПХ так же обеспечиваются коммуникациями и инфраструктурой за государственный счет, однако, социальная среда в них куда скромнее, чем в городе.
Так же, эти земли уступают землям ИЖС в обеспечении общественным транспортом. Земли ЛПХ стоят немного дешевле земель ИЖС и являются их провинциальным аналогом, однако, существует тенденция к росту территории городов за счет ближайшего пригорода, что практически приравнивает земли ЛПХ к землям ИЖС.
Аббревиатура СНТ расшифровывается, как садовое некоммерческое товарищество. Обслуживанием и обеспечением участков электричеством, водоснабжением занимается управляющая компания, которая утверждается на общем собрание землевладельцев. Ежегодно хозяевами участков уплачиваются членские взносы для обеспечения деятельности этой управляющей компании, направленной на обслуживание земли в пределах СНТ. На общих собраниях так же решаются вопросы о проведении коммуникаций (газоснабжение), обустройстве подъездных дорог, охране и т. п.. Все положительные решения, принятые владельцами, и в дальнейшем работы по благоустройству СНТ оплачиваются из денежных средств, собранных со всех хозяев участков.
Право собственности на землю в СНТ появляется после ее покупки, дарения, передачи по наследству. Хотя во времена Советского Союза зачастую участки раздавались бесплатно работникам предприятий.
В законодательстве четко закреплено расположение участков для огородничества на землях с/х назначения. Предназначены они для ведения садово-огороднической деятельности для личных нужд хозяина. На садовом участке разрешается строительство небольшого дачного домика. Статус участка для садоводства и огородничества не дает привилегий безвозмездно пользоваться услугами имеющейся поблизости инфраструктуры (больницы, детские сады, школы).
Третий тип владения – ИЖС расшифровывается, как индивидуальное жилое строительство. Статус участка ИЖС означает, что это земля предназначена для возведения на нем полноценного жилища, построенного для постоянного проживания и регистрации. Участки ИЖС находятся на категории земель населенных пунктов с четко регламентированной инфраструктурой и доступом к благам цивилизации в виде обеспечения всеми возможными коммуникациями.
Право собственности на землю в ИЖС приобретается через сделки купли-продажи, передаются по наследству, получаются от владельца в дар. Также участки могут предоставляться в аренду. Например, в последнее время как на государственном уровне, так и местной администрации утверждаются законы, предоставляющие право аренды на землю в ИЖС для льготных категорий граждан (инвалиды, многодетные семьи, ветераны ВОВ). Между этими льготниками распределяются бесплатные участки в определенной местности, специально выделенной региональной властью для подобных целей.
Чем отличаются разные ВРИ?
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.
Участки предназначены для возведения капитальных домов (с фундаментом, несущими стенами, инженерными коммуникациями и ограждением) не выше 3 этажей или 12 метров. Такие участки всегда находятся в населённых пунктах, а дома, на них расположенные, используют для постоянного места жительства.
Преимущества:
— Наличие почтового адреса и прописки.
— Администрация населенного пункта обязана обеспечить участки всей необходимой инфраструктурой.
— Участки можно использовать в качестве залога, банки охотно оформляют на них ипотеку.
Недостатки:
— Если покупать только землю, а дом строить самостоятельно, то необходимо получить разрешение на строительство. Для этого проект дома должен быть согласован со множеством инстанций.
— Зачастую такие участки дорого стоят.
ДНП — дачное некоммерческое партнёрство.
Это объединение дачных участков, на которых обязательно должны быть небольшие дома и, по желанию, огород или сад. Дачи могут находиться в населённом пункте или за его пределами, на сельскохозяйственных землях.
Участки предназначены для отдыха, на них обязательно строительство дома. Еще их можно использовать для сада или небольшого огорода.
Преимущества:
— Обычно стоят дешевле земель ИЖС.
— Если дом находится в населённом пункте, в нём можно получить постоянную прописку.
— К дачам предъявляются менее строгие требования, чем к капитальным домам. Для ввода выстроенного дома в эксплуатацию не обязательно делать техническую экспертизу постройки.
Недостатки:
— Нужно построить дом.
— Коммуникации придётся прокладывать самостоятельно, возможно, объединившись с соседями.
— Для постоянного проживания инфраструктура в дачном посёлке обычно развита недостаточно.
— Нельзя построить капитальный дом с фундаментом и несущими стенами.
— Банки неохотно дают ипотеку для покупки дач.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество.
Это тоже объединение участков, но уже для земледелия, а не для отдыха. СНТ всегда находятся за пределами населённых пунктов, но обычно недалеко от них, что позволяет владельцам участков свободно пользоваться имеющейся инфраструктурой населенного пункта. В первую очередь они предназначены для выращивания сельхозкультур. На этих участках можно построить дом, сарай, теплицу и т.д.
Преимущества:
— Участки обычно стоят значительно дешевле, чем земля для ИЖС (но дороже, чем в ДНП).
— Дом строить необязательно.
Недостатки:
— Небольшая площадь (обычно до 15 соток).
— Сложно прописаться в построенном доме (так как он не в населённом пункте).
— Коммуникации придется подводить за свой счёт.
— Любой дом в СНТ по бумагам считается дачным и это сказывается на его цене.
— Участки СНТ банки неохотно берут в залог.
Что лучше — СНТ или ДНП?
Садовые товарищества формировались, как правило, на рубеже 90-х годов XX века. Они располагаются на землях, которые не имеют высокой стоимости.
А вот земли, относящиеся к ДНП, — это улучшенный вариант с/х участков, почвы на которых более плодородны.
Если выбирать между СНТ и ДНП, необходимо прежде всего ответить на вопрос: СНТ/ДНП — что это для вас? Способ организации отдыха за пределами города или приобретение земельного участка для посадки растений и получения урожая?
Инфраструктура в ДНП намного лучше, чем в СНТ. Речь в данном случае идет о доступе к воде, электричеству, наличии дороги и т. д.
В некоторых случаях ДНП — это своего рода коттеджные поселки, куда приезжают отдыхать от городской жизни.
Об ИЖС — домах для постоянного жительства
Капитально построить жильё разрешается только на участках индивидуального жилищного строительства, это и определяет их основное предназначение. К капитальным относятся постройки, имеющие фундамент, несущие стены, инженерные коммуникации, ограждение. Такие здания возводят для круглогодичного жилья.
Среди плюсов можно выделить:
- наличие у строения почтового адреса, что обеспечивает возможность регистрации в нём по месту жительства;
- часто обустроена инфраструктура, которая создаётся администрацией населённого пункта (будь то коттеджный посёлок или деревня);
- в банках почти не возникает проблем при оформлении ипотеки для покупки таких участков.
К минусам отнесем:
- покупая только земельный участок с целью самостоятельной постройки, придется оформлять разрешение на строительство, предварительно получив согласования во множестве инстанций (сан-эпид. службе, пожнадзоре, коммунальных службах, градостроительном совете, если постройка дома намечена в городской черте, или местных исполнительных властных органах, если на территории сельского поселения);
- стоимость подобных участков высокая.