Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налогообложение при сделках с недвижимостью от А до Я». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Налогообложение при купле-продаже квартиры, дома и иного имущества
От уплаты платежей продавец освобождается, если объект недвижимости перешёл в собственность до 1 января 2016 года и срок владения более 3 лет при основаниях права собственности, перечисленных нами в блоке про налоги при передачу в дар.
Если же основания собственности или иных прав возникло после 01.01.2016 г., то минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.
В остальных случаях возникает обязанность внести налог в казну. Для получения суммы налога достаточно знать правила определения налоговой базы и выполнить простые расчёты на основании двух формул:
- Кадастровая стоимость х 0.7 x 0.13. По методике налог рассчитывается, если стоимость объекта по договору менее 70% от кадастровой стоимости
- (Стоимость по договору – 1 млн. руб.) x 0,13. Приведённая формула используется по умолчанию. Расчёт налога 13% производится от рыночной стоимости по договору. При этом из стоимости при подаче декларации продавцу дозволяется вычесть максимально 1 млн руб. (имущественный вычет). Т.е. например, продали квартиру за 2.2 млн руб. А налог будет рассчитываться с 1.2 млн руб.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Коммерческие особенности
Договор поставки – это разновидность договора купли-продажи, который регулируется п. 3 гл. 30 ГК РФ. Для того чтобы разобраться, что это такое, в первую очередь необходимо обратиться к определению договора купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель – принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Т.е. цель купли-продажи – это передача права собственности. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не вытекает из характера товара.
Для заключения договора сторонам необходимо достичь соглашения по существенным условиям договора. В договоре купли-продажи, равно как и в договоре поставки, таким условием является предмет договора. Предмет договора в данном случае подразумевает собой наименование и количество товара. Т.е. сторонам необходимо понимать, что продаем и сколько продаем. Важно отметить, что цена в договоре купли-продажи является существенным условием лишь при продаже недвижимости. В остальных случаях цена не является существенным условием, а служит необходимым.
На практике цена чаще всего заранее согласовывается сторонами и фиксируется на бумаге, так как стороны не хотят рисковать. Для договора поставки характерно указание через отсылку к другому документу (например, цена определяется в соответствии с прейскурантом, каталогом, спецификацией, счетом и т.д.). Сторонам предоставляется возможность самостоятельно в договоре определить документ, который будет отражать стоимость товара.
Остальные условия, такие как качество, ассортимент, комплектность и так далее называются необходимыми и могут быть определены на основе критериев, введенных законом.
Если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, то с этого момента договор считается заключенным.
Что нужно знать о подаче декларации в ФНС после продажи квартиры?
-
Подавайте декларацию на сайте ФНС, если продали недвижимость, которой владели менее трех лет.
-
Заполните необходимые разделы и приложения.
-
Выберите способ оплаты налога: имущественный вычет или уменьшение суммы налога за счет расходов.
-
Из документов приложите копию договора купли-продажи, выписку из ЕГРН, акт приема-передачи собственности и платежные реквизиты.
-
Если владеете несколькими квартирами и одну из них продаете менее чем через пять лет после покупки, тоже придется подавать декларацию.
Общие положения по учету операций купли-продажи
«Купля-продажа» – это гражданско-правовое понятие, объединяющее целую группу договоров, предполагающих возмездную передачу в собственность вещного имущества. Хозяйственные операции в рамках этих договоров по определению статьи 39 Налогового кодекса РФ являются реализацией товаров. К этой группе относятся договоры розничной купли-продажи, договор поставки (в том числе поставки товаров для государственных нужд), договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия.
Относительно каждого из названных видов договоров ГК РФ содержит специальные предписания. При этом параграф 1 главы 30 ГК РФ содержит так называемые «общие положения о купле-продаже», содержащие единые правила для данной группы договоров, которые прежде всего влияют на порядок бухгалтерского учета и налогообложения операций купли-продажи.
Гражданский кодекс РФ определяет договор купли продажи как договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ). Таким образом, целью исполнения договора купли-продажи является возмездная передача права собственности на служащие предметом договора вещи.
С точки зрения бухгалтерского учета и налогообложения купля-продажа – реализация товаров продавцом покупателю. Это следует из определения понятия «реализация», данного в пункте 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ, согласно которой реализацией товаров организацией признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары одним лицом для другого лица.
Таким образом, само законодательное определение договора купли-продажи как реализации товаров очерчивает ряд вопросов бухгалтерского учета и налогообложения операций по его исполнению.
Прежде всего, мы должны отразить приобретение товара организацией-покупателем, то есть:
· определить момент оприходования товара на баланс;
· оценить приобретенный товар;
· отразить возникновение права собственности на приобретаемый товар и обязательства (кредиторской задолженности) перед поставщиком;
· зафиксировать факт погашения задолженности по договору.
Что же касается вопросов налогообложения данных операций у организации-покупателя, то здесь следует своевременно:
· включить приобретаемые товары в базу обложения налогом на имущество и
· определить возможность и момент предъявления бюджету налога на добавленную стоимость, уплачиваемого поставщику товаров.
Вторым субъектом учета и налогообложения операций по сделкам купли-продажи, соответственно, выступает организация-продавец. Здесь мы должны:
· определить момент списания реализуемых покупателю товаров с баланса;
· оценить доход, то есть выручку от реализации этих товаров,
· своевременно и в соответствии законодательством исчислить налоги с оборота по реализации;
· исчислить финансовый результат (прибыль или убыток) от реализации имущества.
Ключевым моментом для целей бухгалтерского учета по всем перечисленным пунктам является вопрос списания товара с баланса организации-продавца и постановки на баланс организации-покупателя. И здесь следует исходить из устанавливаемого Федеральным законом от 21.11.96 № 129-ФЗ “О бухгалтерском учете” правила, согласно которому имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации (п. 2 ст. 8 закона). При этом согласно пункту 10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 27.07.98 № 34н, отражение в учете продажи имущества должно производиться в соответствии с допущением временной определенности фактов хозяйственной деятельности. По этому требованию факты хозяйственной деятельности организации относятся к тому отчетному периоду, в котором они имели место, независимо от фактического времени поступления или выплаты денежных средств, связанных с этими фактами (п. 6 Положения по бухгалтерскому учету “Учетная политика организации” ПБУ 1/98, утвержденного приказом Минфина России от 09.12.98 № 60н).
Сочетание этих двух норм выражается в правиле, в соответствии с которым, факт продажи товаров (их реализации) должен найти отражение в бухгалтерском учете организации-продавца после перехода права собственности на них к покупателю и возникновения его задолженности по оплате товаров.
Согласно статье 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи. Однако, согласно ГК РФ, эта норма является диспозитивной, то есть применяется только “если иное не предусмотрено законом или договором”. Таким образом, стороны договора купли-продажи могут установить отличный от общепринятого момент перехода права собственности на реализуемый товар — оплату товара, передачу его в производство и т.д.
В этом случае могут иметь место ситуации, когда товар передан покупателю, но остается в собственности продавца или, наоборот, хранится на складе продавца, но при этом право собственности на него уже перешло к покупателю. Во всех этих случаях при отражении реализации товаров в бухгалтерском учете мы должны исходить не из права владения товаром, но только из права собственности на него.
Следовательно, мы должны приходовать товары на баланс с момента приобретения права собственности на них и списывать товары с баланса — в момент утраты права собственности на это имущество.
Итак, мы определили момент, когда организация покупатель должна отразить в учете приобретение товара (поставить его на баланс), а организация-продавец списать отгруженный товар с баланса. Вернемся теперь к общим положениям ГК о договоре купли-продажи, влияющим на порядок бухгалтерского учета и налогообложения соответствующих операций.
Учет реализации продукции собственного производства по договору розничной купли-продажи
В настоящее время достаточно широкое распространение получила практика открытия промышленными организациями магазинов розничной торговли, являющихся их обособленными подразделениями и реализующих в розницу как готовую продукцию данных фирм, так и покупные товары.
Организация учета товарных операций в таких магазинах вызывает ряд проблем. В их числе: выбор номенклатуры синтетических счетов для учета движения в магазине товаров собственного производства, установление учетной цены товаров, квалификация для целей бухгалтерского учета и налогообложения фактов передачи готовой продукции на склад магазина, исчисление величины реализованной торговой надбавки и т.д.
Решение указанных вопросов затрудняется отсутствием прямых нормативных предписаний, определяющих методику отражения указанных операций в бухгалтерском учете.
При отражении операций по розничной продаже готовой продукции в первую очередь возникает вопрос о квалификации для целей бухгалтерского учета и налогообложения фактов передачи товаров из цехов и складов завода в магазин. Имеет ли в данном случае место реализация товаров, а следовательно, облагается ли оборот по передаче ценностей НДС и прочими налогами с реализации? Возникает ли уже на этой стадии движения товаров финансовый результат влияющий на величину налогооблагаемой прибыли?
Если розничный магазин является самостоятельным по отношению к заводу-изготовителю юридическим лицом (например, дочерней фирмой завода), происходит реализация товаров по договору купли-продажи либо передача их во исполнение договора комиссии или поручения. При этом отражение факта передачи товаров должно производиться в учете сторон сделки (магазина и завода-производителя товаров) в установленном для учета исполнения соответствующих договоров порядке.
Если же магазин является структурным подразделением организации-изготовителя (а именно данный вариант мы и рассматриваем), то передача товаров на склад магазина согласно действующим нормам гражданского права не может быть квалифицирована как продажа (реализация) их заводом магазину, ибо таковая не может иметь место между обособленными структурными подразделениями одного и того же юридического лица.
В данном случае нормы налогового законодательства прямо отсылают нас к предписаниям гражданского права. Согласно общему определению, даваемому ст.39 НК РФ, реализацией товаров для целей налогообложения признается факт передачи права собственности на них сторонним лицам на возмездной основе.
В соответствии со специальным определением понятия реализации для целей налога на добавленную стоимость, которое дается п. 1 ст. 146 НК РФ (часть вторая Налогового Кодекса Российской Федерации) под реализацией товаров понимается передача права собственности на них сторонним лицам как на возмездной, так и на безвозмездной основе. При этом, согласно п.п. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ для целей НДС передача товаров для собственных нужд признается реализацией только в случае, если расходы на эти товары не принимаются к вычету при исчислении на доходы организаций.
Следовательно, согласно нормам Налогового Кодекса РФ, передача товаров розничной торговой точке – структурному подразделению организации, при которой организация не утрачивает право собственности на эти товары, не является их реализацией для целей налогообложения.
Оборот по реализации этих товаров возникает только после розничной продажи этих товаров покупателям, т.е. факта передачи покупателям права собственности на товары.
Согласно строго формальной трактовке предписаний Инструкции по применению плана счетов, переданную магазину продукцию следует отражать на отдельном субсчете к счету 40 “Готовая продукция” (например, “Готовая продукция в магазине”). Факт передачи продукции магазину, таким образом, должен фиксироваться в учете записью по дебету счета 40, субсчет “Готовая продукция в магазине” и кредиту счета 40, субсчет “Готовая продукция на складе”. Однако это делает невозможным учет ее по продажным ценам, так как счет 42 “Торговая наценка”, согласно той же Инструкции по применению Плана счетов открывается исключительно к счету 41 “Товары”. Да и отражать по продажным ценам готовую продукцию, учитываемую на одном из субсчетов к счету 40 “Готовая продукция”, когда учет ее на остальных субсчетах к данному счету ведется по себестоимости, — неверно, так как тот или иной вариант оценки отражаемого на каком-либо счете объекта учета следует применять к счету в целом.
Более того, часто организуемые производственными организациями магазины торгуют как собственной продукцией так и покупными товарами и организация учета движения товаров только в суммовом выражении затрудняет списание их при условии отражения товарных операций как на счете 41 “Товары”, так и на счете 40 “Готовая продукция”. Поэтому, по нашему мнению, более рациональным представляется вариант, когда учет продукции, переданной в розничный магазин производственной организации, осуществляется на счете 41 “Товары”. Это делает возможным учет товаров в магазине по продажным ценам с использованием для отражения торговой надбавки счета 42 “Торговая наценка”, что значительно облегчает ведение учета операций по поступлению и реализации товаров. Что же касается того, что Инструкция по применению Плана счетов не содержит в типовой схеме корреспонденции записи — Дебет 41 “Товары” Кредит 40 “Готовая продукция”, то согласно данному нормативному документу “в случае возникновения фактов хозяйственной деятельности, корреспонденция по которым не предусмотрена в типовой схеме, предприятия могут дополнять ее, соблюдая основные методические принципы ведения бухгалтерского учета”.
С учетом сказанного может быть предложена следующая методика учета операций по розничной продаже готовой продукции.
Факт передачи готовой продукции в магазин розничной торговли отражается записью по дебету счета 41 “Товары”, субсчет “Продукция собственного производства” и кредиту счета 40 “Готовая продукция” на себестоимость оприходованных магазином ценностей.
По нашему мнению, отражение суммы НДС, относящегося к продажной стоимости оприходованных магазином товаров, следует производить по кредиту счета 42 “Торговая наценка”, субсчет “Торговая наценка на продукцию собственного производства”. При этом записью по дебету счета 41 “Товары”, субсчет “Продукция собственного производства” в корреспонденции со счетом 42 “Торговая наценка”, субсчет “Торговая наценка на продукцию собственного производства” производится на сумму торговой надбавки магазина и НДС на розничную цену товаров.
Например, передача в магазин 100 единиц продукции, себестоимость единицы которой составляет 200 рублей, а цена партии при реализации в розницу — 260 тыс. руб. (без НДС — 20%) отразится записями:
1) Дебет 41 “Товары”, субсчет “Продукция собственного производства” Кредит 40 “Готовая продукция” — 200 000 руб.;
2) Дебет 41 “Товары”, субсчет “Продукция собственного производства” Кредит 42 “Торговая наценка”, субсчет “Торговая наценка на продукцию собственного производства” — 60 000 руб.;
3) Дебет 41 “Товары”, субсчет “Продукция собственного производства” Кредит 42 “Торговая наценка”, субсчет “Торговая наценка на продукцию собственного производства” — 52 000 руб. (260 х 20 %).
Учет реализации товаров по договору купли-продажи на условиях «валютной привязки» цены договора
В условиях инфляции многие поставщики несут убытки из-за существования временного разрыва между датами отгрузки и оплаты товаров, т.к. «рубль сегодня всегда больше, чем рубль завтра». Одним из способов устранения потерь на «временной ценности денег» является установление цен на товары в какой либо иностранной валюте или условных денежных единицах.
В п. 3 ст. 317 Гражданского Кодекса РФ указывается, что использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается только в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом. Пункт названной статьи устанавливает общее правило, согласно которому «денежные обязательства должны быть выражены в рублях». Вместе с тем в п. 2 ст. 317 ГК РФ говорится, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах. В этом случае сумма, подлежащая уплате в рублях, определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлена законом или соглашением сторон.
В такой ситуации, т.е. когда цена договора устанавливается как рублевый эквивалент определенной сторонами суммы в валюте мы и имеем дело со случаем так называемой «валютной привязки цены договора».
И здесь для целей бухгалтерского учета очень важно определить характер обязательств по таким видам договоров и порядок исчисления их сумм.
Первый вопрос, возникающий в данном случае – имеем ли мы дело с валютным обязательством, и, следовательно, распространяется ли на порядок учета операций по договору купли-продажи с условием «валютной привязки цен» правила бухгалтерского учета валютных операций?
Ответ на этот вопрос определяется тем, что установление цены в договоре в виде рублевого эквивалента валютных средств или условных денежных единиц (далее валюта) не меняет валюты денежного обязательства, (т.е. той валюты, в которой оно выражено). Обязательство (п. 1 ст. 317 ГК РФ) и цена приобретаемых (продаваемых) по договору товаров остаются выраженными в рублях. Отличительной чертой сделок, цена которых имеет валютную привязку, является только специфика определения стоимости предмета сделки, как суммы в рублях, эквивалентной определенной сумме в валюте на установленную дату.
Следовательно, установление «валютной привязки» цены договора не делает обязательств по нему и операций по его исполнению валютными. Это рублевые обязательства и в погашении задолженностей по таким договорам валюта и валютные ценности не участвуют. И, следовательно на порядок учета операций по таким договорам не распространяется действие норм ПБУ «Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте, утв. приказом МФ РФ от 10.01.2000 г. №2н.
В связи с тем, что между датами реализации (отгрузки) товаров и оплаты их покупателем у поставщика с одной стороны и датами приобретения (оприходования) товаров и оплаты их поставщику у покупателя с другой стороны образуется временной разрыв, возникают суммовые разницы между рублевыми сумами, эквивалентными указанным в договоре величинам в валюте на эти даты.
У поставщика — это разница между суммой в рублях, эквивалентной указанной в договоре сумме в валюте по курсу на дату реализации товаров (их отгрузки) и суммой на дату оплаты их покупателем.
Официальное определение понятия «суммовая разница» для целей учета организации-поставщика содержится в положении по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утв. приказом МФ РФ от 06.05.99 № 32н. Согласно п. 6.6 ПБУ 9/99, под суммовой разницей понимается разница между рублевой оценкой фактически поступившего в качестве выручки актива, выраженного в иностранной валюте (условных денежных единицах), исчисленной по официальному или иному согласованному курсу на дату принятия к бухгалтерскому учету, и рублевой оценки этого актива, исчисленной по официальному или иному другому согласованному курсу на дату принятия выручки в бухгалтерском учете.
Согласно ПБУ 9/99, величина поступления доходов от обычных видов деятельности, т.е. сумма выручки от реализации определяется с учетом (увеличивается или уменьшается) суммовой разницы. Т.е. положительные суммовые разницы увеличивают, а отрицательные уменьшают оборот по реализации товаров, продукции (работ, услуг).
У покупателя — это разница между сумой в рублях, эквивалентной указанной в договоре сумме в валюте по курсу на дату оприходования товаров и суммой на дату оплаты их поставщику.
Согласно п.6.6 положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утв. приказом МФ РФ от 06.05.99 г. № 33н, под суммовой разницей для целей бухгалтерского учета организации-покупателя понимается разница между рублевой оценкой фактически произведенной оплаты стоимости товаров, выраженной в иностранной валюте (условных денежных единицах), исчисленной по официальному или иному согласованному курсу на дату принятия к бухгалтерскому учету соответствующей кредиторской задолженности, и рублевой оценкой этой кредиторской задолженности, исчисленной по официальному или иному согласованному курсу на дату признания расхода в бухгалтерском учете, т.е. отражения приобретения актива и кредиторской задолженности перед поставщиком. В соответствии с требованием ПБУ 10/99, величина оплаты, т.е. фактических затрат на приобретение договоров по договору купли-продажи определяется (уменьшается или увеличивается) с учетом суммовых разниц, возникающих в случаях, когда оплата производится в рублях в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте (условных денежных единицах). Иными словами отражаемая в учете стоимость приобретения товаров по договору должна корректироваться с учетом возникающих при оплате их цены суммовых разниц.
Порядок исчисления сумм обязательств по договору купли-продажи с «валютной привязкой цен» соответственно определяет и оценку у организации – продавца величин оборотов по реализации, а у организации – покупателя сумм фактических затрат на приобретение (себестоимости) покупаемых по договору товаров.
Для целей бухгалтерского учета и налогообложения здесь также определяющее значение имеет установление характера возникающих суммовых разниц именно с точки зрения норм гражданского права. Как уже отмечалось, цена товаров в подобных договорах есть сумма в рублях, эквивалентная определенной сумме в валюте исходя из курса на дату платежа или иную установленную сторонами дату (далее — дата платежа). Таким образом, цена товаров, приобретаемых по таким договорам, определяется как сумма в рублях на дату их оплаты при которой только и определяется окончательно цена договора в рублях. Следовательно, указанные суммовые разницы представляют собой изменение цены приобретения (продажи) товаров.
Если стоимость товаров в договоре поставки установлена в виде суммы в рублях, эквивалентной определенной сторонами сумме в валюте по курсу на дату платежа, то для покупателя стоимостью приобретения товаров будет сумма в рублях, фактически уплаченная поставщику, а для поставщика эта сумма будет представлять оборот по реализации товаров.
Рекомендации налогоплательщикам
Чтобы обезопасить себя, граждане, которым предстоит уплатить налог на доходы, полученные при реализации транспорта, должны руководствоваться следующими советами специалистов:
- Сохранять все оригинальные экземпляры документов, связанных со сделкой по купле-продаже автотранспортного средства. У продавца должен быть не только оригинал договора, но и сопутствующие документы, подтверждающие факт совершения расходов и получения доходов по сделке.
- Если продажа не сопряжена со срочной необходимостью, то стоит дождаться, когда пройдут 3 года с момента приобретения машины. Это позволит продавцу избежать необходимости по уплате налога и представлению налоговой декларации в ИФНС.
Бухгалтерский учет операций по договору купли-продажи у сторон договора
Учет у продавца. Реализуя продукцию, товары (иное имущество), продавец получает выручку (прочий доход), которая отражается им в бухгалтерском и налоговом учете.
Порядок признания в бухгалтерском учете выручки (прочего дохода) регламентирован Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденным Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.
В соответствии с п. 12 ПБУ 9/99 выручка в бухгалтерском учете признается при одновременном выполнении следующих условий:
- организация имеет право на получение выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
- сумма выручки может быть определена;
- имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;
- право собственности на товар перешло от продавца к покупателю;
- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
Если хотя бы одно из названных условий не исполнено, то в бухгалтерском учете продавца признается не выручка, а кредиторская задолженность.
Оформите закупочный акт при покупке товара у физического лица юридическим лицом
На вопрос, может ли физлицо участвовать в госзакупках, отвечает статья 3 Закона о контрактной системе в сфере закупок. Она определяет, что участником торгов может быть, в том числе физлицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Закупка товара у физического лица юридическим лицом возможна как конкурентным способом (проведение конкурсов, аукционов), так и используя положения статьи 93 ФЗ-44. К примеру, граждане зачастую являются исполнителями по таким договорам, как оказание преподавательских услуг или в качестве экскурсовода.
Физлица не могут принимать участие в торгах, ориентированных на такие категории участников, как СМП и СОНКО (данный факт обязательно указывается заказчиком в закупочной документации).
Необходимо иметь в виду, что заявка, подаваемая во время проведения закупочных процедур таким поставщиком, должна иметь некоторые отличия. К таковым, к примеру, можно отнести:
- ФИО и место жительства указанного поставщика (вместо наименования и юридического адреса организации);
- документы, удостоверяющие личность (вместо выписки из ЕГРЮЛ);
- ИНН обязательно указывают лишь организации-участники, при этом, если поставщик — физлицо, комиссия заказчика не вправе требовать от него указать эти данные в заявке.
Помните, что при заключении контракта с гражданином стоимость его должна быть уменьшена на сумму НДФЛ (13 % от цены контракта).
Договор на закупку с физлицом
Процесс заключения такого договора аналогичен тому, как он подписывается с любой коммерческой организацией. Статьей 161 Гражданского кодекса РФ закреплено, что сделки с гражданином подтверждаются путем заключения договора в простой письменной форме.
Однако, есть некоторые особенности, о которых важно помнить бюджетной организации. В их числе можно выделить:
- у заказчика возникает обязанность уплаты страховых взносов (Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования);
- как уже было указано выше, в контракт должно быть заложено условие о снижение его цены на сумму налоговых платежей.
Для всех участников, в том числе и для непредпринимателей, правила заключения госконтрактов одинаковы: условия заявки должны соответствовать положениям, которые указаны в извещении и тендерной документации. Но в рассматриваемом случае есть особенность. Если контракт заключается с физлицом, за исключением ИП или другого предпринимателя, который занимается частной практикой, в него включается обязательное условие об уменьшении суммы оплаты на размер налоговых платежей (НДФЛ).
В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки организаций с гражданами должны быть подтверждены документом в простой письменной форме. Здесь уместен не только договор купли-продажи, но и закупочный акт, т.к. отсутствуют строгие требования к виду документа.
Если в соответствии с гл. 30 ГК РФ составлять образец, договор закупки у физического лица должен включать следующие данные:
- Сведения о приобретаемой продукции (наименование, количество, описание и стоимость).
- Права и обязанности сторон (условия оплаты и продажи).
- Реквизиты (для продавца: ФИО, данные паспорта, адрес, ИНН, номер р/с).
- Подписи участников сделки.
За основу можно взять один из типовых контрактов, что представлены на сайте ЕИС.
Физлицо продало имущество организации…
В этом случае компания-покупатель не будет являться налоговым агентом (п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ), соответственно, у физлица возникает обязанность по подаче в налоговую инспекцию декларации (3-НДФЛ), а также уплате налога. Но опять же такая обязанность у гражданина возникает не всегда. Давайте рассмотрим различные ситуации.
Ситуация 1. Проданным имуществом физлицо владело больше минимального срока владения.
Налоговым кодексом установлен минимальный срок владения имущества, при превышении которого доход от продажи этого имущества НДФЛ не облагается (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Например, для транспортных средств минимальный срок владения составляет 3 года. Следовательно, если гражданин продал организации автомобиль, которым владел три года и более, то этому физлицу не придется ни подавать декларацию, ни уплачивать НДФЛ.
Ситуация 2. Проданным имуществом физлицо владело меньше минимального срока владения.
Если доход от продажи имущества все же подлежит обложению НДФЛ в силу того, что физлицо владело им меньше минимального срока, то 3-НДФЛ этому гражданину необходимо подать в любом случае, а вот сам налог, возможно, уплачивать не придется. Ведь при продаже имущества физлицо вправе заявить НДФЛ-вычет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). И здесь существует два варианта.
Вариант 1. Продажная стоимость имущества перекрывается имущественным вычетом.
Максимальный размер вычета, который можно получить при продаже своего имущества, вы найдете в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. К примеру, при продаже транспортного средства максимальный НДФЛ-вычет составляет 250 тыс. руб. А значит, если физлицо продало организации автомобиль стоимостью 250 тыс. руб. и менее, то НДФЛ с дохода от этой сделки гражданину платить не нужно.
Вариант 2. Продажная стоимость имущества больше имущественного вычета.
Поясним на примере продажи того же автомобиля. Если стоимость проданного авто превышает 250 тыс. руб., то физлицу необходимо будет уплатить НДФЛ с разницы. Допустим, транспорт продан за 300 тыс. руб. Налог нужно будет уплатить с 50 тыс. руб. (300 тыс. руб. – 250 тыс. руб.).
Правда, вместо применения вычета физлицо вправе уменьшить доход от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Безусловно, в этом случае у физлица должны быть в наличии документы, подтверждающие такие расходы (например, договор купли-продажи, платежные документы и т.д.). При наличии подтверждающих документов может получиться так, что физлицу нужно будет либо уплатить НДФЛ в сумме меньшей, чем пришлось бы перечислить при применении вычета, либо налог не нужно будет платить вовсе.
Пример 1. Гражданин продал организации автомобиль за 300 тыс. руб., но у физлица есть документы, из которых следует, что авто он приобрел за 280 тыс. руб. Значит, НДФЛ нужно будет уплатить с 20 тыс. руб. (300 тыс. руб. – 280 тыс. руб.), а не с 50 тыс. руб., как в случае применения вычета.
Пример 2. Гражданин продал организации автомобиль за 300 тыс. руб., но у физлица есть документы, из которых следует, что авто он приобрел за 320 тыс. руб. В данном случае физлицу не нужно уплачивать налог, так как покупная цена автомобиля превышает его продажную стоимость.
Ситуация 3. Физлицо продает имущество, которое использовалось им в предпринимательской деятельности.
Если экс-ИП продал имущество, которое использовалось им ранее в предпринимательской деятельности, то здесь важно, что это за имущество и когда оно продано. Ведь с 2019 года действует новое правило в отношении продажи предпринимательского имущества.
Имущество продано до 01.01.2019
Вне зависимости от того, какое имущество продает физлицо, если такое имущество ранее использовалось им в предпринимательской деятельности, доход от его продажи облагается НДФЛ. При этом применить вычет нельзя.
Имущество продано начиная с 01.01.2019
Если физлицо продает жилой дом, квартиру, комнату, дачу, садовый домик или долю (доли) в них, а также транспортное средство, то доход от продажи такого имущества облагается НДФЛ, если физлицо владело им менее минимального срока владения.
Если же речь идет о продаже иного имущества, то доход от его продажи облагается НДФЛ в любом случае.