Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дом в долевой собственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Как продать дом полностью?
Продать дом целиком возможно в том случае, если все владельцы согласны на такую сделку. При наличии обоюдного согласия каждый собственник, по сути, будет продавать свою долю. Средства, полученные от продажи, распределяются с учетом размера долей. Для оформления сделки потребуются следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- документы, подтверждающие права собственности на дом;
- договор купли-продажи;
- справка об отсутствии задолженности за ЖКУ;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- справка из ФНС (об отсутствии налоговой задолженности);
- выписка из БТИ и техпаспорт.
Нужно обратить внимание, что под договором купли-продажи дома должны стоять подписи всех собственников. Если кто-то из владельцев дома не может присутствовать при оформлении сделки, допустимо оформить доверенность.
Что делать, если один собственник против продажи квартиры?
Достаточно редки ситуации, когда оба владельца хотят продать квартиру, чаще можно столкнуться с тем, что этого хочет только один собственник, а второй всячески отпирается от продажи. Конечно, о нотариально заверенном согласии на проведение сделки здесь рассчитывать не приходится, однако существуют возможности все равно продать принадлежащую вам долю недвижимости. Порядок действий следующий:
- После получения отказа на просьбу дать согласие на продажу займитесь оформлением выделения доли в квартире вместо долевой собственности. Процедура непростая, однако во многих ситуациях вполне реализуемая. Если это удается, вы становитесь полноправным владельцем своей части недвижимости, и теперь для совершения сделок с ней не потребуется разрешение других совладельцев.
- Направьте письменное уведомление второму собственнику о том, что вы хотите продать свою часть жилья, и предложите выкупить ее по указанной вами цене. Такое действие – это прямое требование законодательства, которое дает право приоритетного выкупа долей для обладателей остальной части недвижимости.
- Если в течение месяца вы не получили ответ на свое предложение, или второй собственник отказался покупать вашу долю, далее вы можете заключать любые сделки с третьими лицами, и они будут полностью законными.
Кстати, если второй собственник пропал без вести, с ним нет никакой связи, а значит, невозможно узнать о его мнении относительно продажи квартиры, сделку можно провести без его участия. Но нужно помнить, что, во-первых, он должен официально числиться пропавшим без вести, а во-вторых, если он объявится в течение года после заключения договора, он будет иметь возможность оспорить сделку.
Если по каким-либо причинам выделить долю не удаётся, и прийти к общему знаменателю со вторым владельцем невозможно, единственное, что остается – это обращение в суд. Если грамотно подготовиться к процессу, изложить все обстоятельств дела, привести подтверждение того, что вы действовали по закону, однако так и не смогли распорядиться своей долей по желанию, суд может пойти навстречу и дать согласие на проведение сделки (чаще всего – через принудительное выделение доли).
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Нужно ли идти в нотариальную контору?
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
До того как такая норма была введена, нередко встречались следующие ситуации:
1) часть жилого помещения продавалась за бесценок без ведома остальных правообладателей сомнительным гражданам;
2) затем в квартире на законных основаниях поселялись асоциальные личности, делали существование остальных жителей невыносимым и вынуждали их также за бесценок продавать свои части недвижимости;
3) в итоге все жилье целиком за копейки переходило к мошенникам.
Задача нотариуса — проверить соблюдение интересов каждого гражданина, чьи интересы затрагивает сделка, удостовериться, что все они уведомлены о факте предстоящей купли-продажи и не желают сами купить продаваемую часть прав.
Одновременно нотариус проверяет условия договора, их законность и полноту. Он разъясняет сторонам суть договора, который они подпишут, и все его правовые последствия, проверяет, согласны ли люди с ним. Кроме того, он опрашивает каждого участника, чтобы убедиться, что все они действуют свободно и без принуждения.
Нотариальное удостоверение — это гарантия законности, поэтому удостоверять рекомендуется любые сделки купли-продажи, однако в случае продажи доли такое удостоверение является обязательным.
Единственное исключение — это ситуация, когда все собственники одновременно продают свои права, то есть действуют вместе и согласованно. В таком случае закон разрешает ограничиться простой письменной формой. Однако даже в этом случае нотариальное удостоверение желательно и поможет избежать юридических рисков.
После заключения сделки по квартире и ее удостоверения право собственности за покупателем регистрируется официально в Росреестре.
Продажа имущества: один собственник
Как продать долю в доме? Сначала рассмотрим процесс проведения сделки при наличии одного хозяина у соответствующей недвижимости. Это самый простой вариант развития событий.
Инструкция по продаже имущества будет иметь такую интерпретацию:
- Составить договор о покупке и продаже. В нем обязательно указывается доля, которую человек отчуждает.
- Отыскать покупателей. Например, при помощи агентства недвижимости.
- Подготовить документацию, необходимую для успешного подписания соглашения.
- Сходить к нотариусу и подписать договор купли-продажи.
- Провести госрегистрацию соглашения.
- Получить деньги за сделку и выдать расписку о передаче средств покупателям.
Теперь остается уплатить налог. Покупателю недвижимости нужно сходить в Росреестр и оформить на себя купленную долю жилья.
Если кто-то не согласен
Как продать долю в доме, если кто-то из совладельцев не согласен? В этом случае нужно запастись терпением. Дело все в том, что собственники могут делать со своим имуществом все, что угодно. И несогласие совладельца недвижимости на операцию — не основание для отказа от сделки.
В этом случае продавец сначала должен предложить иным собственникам дома выкупить выставляемый на продажу объект. Если они отказываются — имущество (его часть) продается за цену, предложенную остальным хозяевам для выкупа.
Лучше всего действовать подобным образом:
- Отправить письмо с предложением выкупа с уведомлением о получении.
- Подождать 1 месяц. Если за этот период совладельцы не согласятся с выкупом или промолчат о своем решении, можно выставлять свою часть недвижимости на продажу.
- Провести куплю-продажу имущества по указанным ранее принципам.
Если кто-то из совладельцев согласен на выкуп, он должен заключить соответствующий договор с продавцом имущества. Отказы же лучше оформлять в письменном виде у нотариуса. Тогда изучаемая процедура пройдет намного быстрее.
Возможно ли продать долю в квартире без согласия других совладельцев?
Часто возникают ситуации, когда другие сособственники препятствуют реализации части жилья постороннему гражданину, угрожая обратиться в суд для признания договора недействительным.
В этом случае продажу можно осуществить через дарственную. При этом согласования сделки с другими владельцами не потребуется, а подарок можно сделать и родственнику и постороннему другому субъекту.
Но в этом случае остается риск признания операции мнимой, если заинтересованные граждане докажут продажу имущества. Последствиями станет отмена дарственной.
Кстати, продавец может указать очень высокую цену при извещении совладельцев, но и в дальнейшем при реализации объекта третьим лицам ему придется указывать эту же цену. Хотя объект можно продавать за меньшие деньги, но необходимо помнить, что уплата налога производится со стоимости, указанной в соглашении.
Возможен также вариант передачи части жилья в собственность при оформлении соглашения о займе. Процедура заключается в получении денежных средств под залог доли недвижимости. По окончании периода выплат осуществляется передача залогового имущества кредитору в счет погашения задолженности.
Надо учитывать, что такие способы относятся к условно законным. При юридически правильном оформлении сделок проблем не возникает, если нет доказательств мнимости процедуры.
Законодательно четко установленной формы уведомления не установлено, но в документе должны быть указаны все необходимые для такого документа сведения.
В перечень обязательных входит:
- информация об отправителе;
- наименование документа;
- данные об объекте недвижимости;
- сведения о принадлежащей доле;
- информация о намерении отчуждения;
- стоимость в виде цифр и прописи;
- просьба дать ответ в течение месяца;
- указание последствий отказа.
Извещение должно быть составлено для каждого совладельца и один экземпляр продавец доли оставляет у себя.
При обращении к нотариусу потребуются следующие документы:
- подтверждение права владения долей;
- согласие на отчуждение от супруга;
- справка о количестве зарегистрированных лиц.
Необходимый пакет документов
После достижения устной договоренности заинтересованные стороны обязаны обратиться к нотариусу, где будет составлен и подписан договор купли продажи.
Для этого необходимо предоставить довольно внушительный пакет документов, а именно:
- удостоверения личности всех сторон (паспорта);
- подтверждение прав собственности (свидетельства);
- справку, полученную в бюро технической инвентаризации, подтверждающую кадастровую стоимость жилплощади;
- любое подтверждение об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги (квитанции, чеки, справки и т.д.);
- письменное подтверждение разрешения органов опеки и попечительства на продажу (в случае, если среди долевых собственников имеется несовершеннолетний);
- выписка из домовой книги (если недвижимость является частной);
- выписка из ЕГРН;
- письменное согласие всех сторон о принятом решении по цене и размере долей.
Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:
- В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
- Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
- Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
- В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.
Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:
- договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке);
- выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство);
- согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке;
- письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление);
- письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом;
- документы, удостоверяющие личность всех участников.
Инструкция продажи доли в квартире по шагам
Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.
Порядок продажи доли в квартире в 2023 году:
- Письменное извещение каждого из долевых собственников.
Важным моментом такой сделки является предложение выкупить продаваемую долю остальным совладельцам жилья (п. 1 ст. 250 ГК). Это их преимущественное право, которое они могут реализовать либо отказаться от покупки.
В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.
Способы направления уведомления:
- лично в руки с отметкой о вручении на экземпляре, который останется у продавца доли;
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- через нотариуса.
Правовые последствия продажи доли в квартире
После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.
Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:
- если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
- если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
- при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.