Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.
Вид разрешенного использования разрабатывают не под отдельный участок, а для конкретных площадей, на которых расположено несколько разных по размерам земельных наделов, принадлежащих одному или нескольким собственникам. Потому далеко не везде владелец имеет право подать заявление на смену. По определённым причинам правообладателю может понадобиться изменить разрешенного использования земельного участка. К примеру, если земли лесного хозяйства после вырубки растительности планируется перевести под участки для сельхозназначения. Провести данную процедуру можно только после регистрации земельного участка в государственных надзорных органах, после подачи заявления и получения положительного решения.
Процедура изменения ВРИ
Этап 1. Сбор документов
Для того чтобы изменение ВРИ земельного участка состоялось, необходимо заранее как следует к этому подготовиться, собрав все необходимые документы. Первым делом нужно нанести визит в местную администрацию, где навести справки относительно возможности перевода имеющегося участка в другую категорию для реализации намеченных строительных или реконструкционных планов.
Наряду с этим, нужно иметь при себе:
- Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данная бумага заполняется рукой собственника и подается в местную администрацию на имя ее руководителя.
- Паспорт или другой удостоверяющий личность документ.
- Если землевладелец – юридическое лицо, то потребуется выписка из ЕГРЮЛ.
- В случае если от имени заявителя выступает его представитель (адвокат), то прилагаются копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, которая перечисляет полномочия, переданные доверителем адвокату. Изменение вида разрешенного использования земли – очень кропотливая и ответственная процедура, на успешное завершение которой не следует полагаться без вмешательства опытного юриста.
- Выписка из ЕГРП, доказывающая наличие зарегистрированного права собственности на участок и содержащая основные сведения о нем, записи об ограничениях и обременениях на него. Также, чтобы претендовать на изменение ВРИ, необходимо предъявить документ, послуживший основанием для официальной регистрации права собственности заявителя: купчую, завещание, дарственную и т.п.
- Ситуационный либо адресный план надела, показывающий месторасположение объекта недвижимости относительно смежных с ним территорий и построек.
- Обсуждение и согласование с арендодателем результатов, к которым приведет изменение ВРИ земельного участка, если он находится в длительной аренде, и арендатор собственной персоной и от своего именно подает заявление.
- Если на наделе размещены какие-нибудь объекты капстроительства, то к заявлению прикладываются документы о регистрации права собственности на них.
- Проект планировки территории, где находится участок, для которого нужно заказать изменение ВРИ.
Порядок изменения ВРИ в Москве и Подмосковье
Сложность и длительность процедуры зависят от наличия или отсутствия нужного вида использования в ПЗЗ конкретного участка. Если градостроительный регламент разработан и утвержден — все проще. Тогда мы выберем нужный ВРИ из списка возможных в соответствии с ПЗЗ, или присвоим вспомогательный вид использования в дополнение к тому, что уже есть.
Все осложняется, если нужный ВРИ регламентом не предусмотрен. Тогда придется вносить изменения в Правила землепользования и застройки. Это отдельная услуга — в таких случаях мы персонально рассматриваем каждую ситуацию и принимаем меры для решения проблемы.
Наши эксперты разработают убедительное обоснование для внесения поправок, мы пройдем градостроительную комиссию и отстоим проект на публичных слушаниях. Процедура затянется и потребует затрат — подробные цифры указаны в разделе по изменению ПЗЗ.
Мы не отступаем перед трудностями. Трудности — наша специальность. У нас есть опыт внесения изменений в ПЗЗ Москвы и Московской области. Наши заказчики получали нужный ВРИ и строились спокойно.
Изменение вида разрешенного использования земли в столице и области — процедура всегда платная, хотя есть исключения. Например, если вы строите бизнес-центр или торговый комплекс за пределами ТТК в столице, вы заплатите 0,01 % от кадастровой стоимости участка. Такие затраты допустимы.
Но здесь же таится и риск. После пересмотра ВРИ кадастровая стоимость может увеличиться, что приведет к дополнительным тратам — вырастут налоги или арендная плата. Не факт, что это случится, но мы всегда предупреждаем клиентов о возможных проблемах. К тому же изменения можно оспорить, в том числе в судебном порядке.
В каких случаях требуется изменение ВРИ в Москве и Московской области?
Основная причина, требующая изменения ВРИ – невозможность реализовать задуманный проект на земельном участке из-за его принадлежности к той или иной категории земель и/или вида разрешенного использования.
Например, нельзя построить жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения— участки этого вида предназначены только для ведения садоводства, а не для строительства.
Также изменение ВРИ может потребоваться:
- Для повышения стоимости объекта при продаже/сдаче в аренду. Рынок недвижимости показывает, что стоимость земельного участка садового некоммерческого товарищества (СНТ) ниже стоимости участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
- Для оптимизации налоговых выплат. В зависимости от категорий земель и/или разрешенного использования земельного участка могут применяться дифференцированные налоговые ставки.
- Для сохранения уже возведенных на участке зданий и сооружений. Если тип и назначение построек не соответствуют виду разрешенного использования, они могут быть признаны самостроем. Что повлечет за собой штрафы и требование устранить нарушения, чаще всего речь идёт о сносе строений.
УСЛУГА ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ СЛЕДУЮЩИЕ СТАДИИ:
1 Составление заявления на имя главы исполкома.(Юристы компании совместно с заказчиком составляют официальное обращение на имя главы местного исполкома) 2 Разработка проекта изменений в правила землепользования и застройки территории.(Опытные инженеры разработают правила землепользования и застройки с учетом изменений ВРИ) 3 Прохождение административных процедур.(Мы сопровождаем клиентов во время официальных согласований, публичных слушаний, прочих обязательных процедур) 4 Передача заказчику нового кадастрового паспорта участка.(Все полученные документы передаются заказчику)
Чтобы начать процесс изменения ВРИ, необходимо удостовериться, что для этого района разработаны Правила застройки и землепользования. Если ПЗЗ утверждены, следует определить, к какой территориальной зоне относится этот участок. Зоны разрабатываются для рационального использования земли и делятся на жилые, производственные, общественно-деловые, спецназначения и другие. При попадании участка в зону, подходящую для возведения жилых домов, например, в зону Ж-2, изменить ВРИ с огородничества на ИЖС будет возможно.
Помимо попадания участка в зону, которая предусматривает нужный ВРИ, для смены вида разрешённого использования следует соблюсти ещё ряд условий:
- провести межевание;
- зарегистрировать права собственности на участок;
- площадь участка должна соответствовать нормам, разработанным для этой зоны;
- при наличии построенного здания должны быть соблюдены отступы;
- должен быть соблюдён процент застройки, то есть площадь, занятая под здание, не должна превышать допустимый процент от площади участка.
Сроки изменения вида разрешённого использования
Для изменения ВРИ заявление подаётся в ЕГРН. Сотрудники Росреестра рассматривают его 7 рабочих дней, после этого в случае положительного решения выдают выписку с изменённым ВРИ. Однако, на практике процедура занимает около месяца, так как часто требуется подготовить ещё техническую документацию. Например, не получится поменять ВРИ, если не утверждены Правила застройки и землепользования. Придётся сначала разработать и утвердить ПЗЗ. Или провести межевание, если собственник раньше не уточнял границы.
Также, принимая решение об изменения вида разрешённого использования, собственнику следует учесть, что после смены ВРИ изменится кадастровая стоимость земли. А её изменение приведёт к увеличению или уменьшению налога.
Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр бесплатно консультируют по вопросам принадлежности участка к конкретной зоне, объясняют, где можно строить жилой дом или коммерческую недвижимость, а также, какие допускаются параметры будущего дома. При невозможности строительства мы меняем основной или вспомогательный ВРИ земельного участка, а также вносим изменения в ПЗЗ. Помимо этого, мы проводим сопутствующие процедуры: межевание, постановку на кадастровый учёт и регистрацию права собственности.
- Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
- Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
- Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
- После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.
Росреестр информирует
В связи с проведением в тверском регионе инвентаризации земель сельхозназначения с целью дальнейшего вовлечения их в оборот, тема изменения вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является одной из самых актуальных на сегодняшний день. И здесь стоит остановиться на двух важнейших аспектах: особом правовом режиме таких земель и возможности изменения вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими) — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения не устанавливаются градостроительные регламенты.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности решения об изменении одного вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
До принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, а также осуществления их застройки.
Управление Росреестра по Тверской области также придерживается однозначной позиции в случае возникновения вопроса о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части изменения вида разрешенного использования земельных участков сельхозназначения: если в состав таких участков входят сельскохозяйственные угодья – во внесении изменений отказывается.
Указанная позиция подтверждается судебной практикой: Верховный Суд Российской Федерации полагает, что изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков из земель сельхозназначения в другую категорию.
Данный перевод допускается в исключительных случаях, в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. До перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения ВРИ земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения.
Пошаговая инструкция по изменению вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году
Последовательность действий для смены ВРИ напрямую зависит от того, нужно ли вам получить основной, вспомогательный или условно разрешенный вид использования. В целом схема выглядит так:
- Основной и вспомогательный ВРИ.
По закону, выбрать основной и вспомогательный виды разрешенного использования из доступных для участка собственник может самостоятельно. Для этого достаточно обратиться с заявлением (в Москве вопрос решается в электронном формате через сайт мэра города, а за процедуру отвечает Департамент городского имущества). В Московской области нужно будет прийти в МФЦ или зайти на региональный портал госуслуг.
Чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2019 году, потребуется приложить:
- копию паспорта, выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ;
- правоустанавливающие документы на землю.
Также нужно будет заполнить заявление. В нем указывается текущий, желаемый ВРИ, причины для смены, все данные об участке.
В Москве остальные документы получаются методом межведомственного взаимодействия. В других муниципальных образованиях может потребоваться предоставить выписку из ЕГРН и заключение управления архитектуры и градостроительства о наличии или отсутствии ограничений оборотоспособности и ограничений в образовании и использовании земельного участка.
Срок рассмотрения заявлений — от 15 до 45 дней. В результате оказания услуги заявитель получит распоряжение о смене ВРИ или отказ. В дальнейшем собственнику нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы подтвердить изменение видов разрешенного использования и получить новые документы на землю.
- Условно разрешенный ВРИ.
Поскольку он некоторым образом нарушает правила землепользования и застройки, для получения условно разрешенного ВРИ необходимо проведение слушаний (ст. 39 ГрК РФ). Первым шагом станет обращение с заявлением в администрацию. Нужно четко и аргументированно изложить свою позицию — зачем требуется смена ВРИ. Далее документы передаются комиссии, которая составляет проект и выносит его на публичные слушания. Информация о них публикуется в СМИ, в том числе на интернет-ресурсах. Все заинтересованные стороны могут высказаться о проекте. Если разрешение на условно разрешенный вид использования может как-то повлиять на окружающую среду, приглашаются все стороны, которые могут пострадать от негативного воздействия.
По итогам публичных слушаний комиссия составляет заключение и рекомендации, которые передаются главе местной администрации. В течение 3 дней должностные лица принимают решение о возможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования.
– Владельцу для приведения документов в порядок необходимо было платить в бюджет до 10% от кадастровой стоимости земельного участка, – отмечает первый заместитель председателя Мособлдумы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. – По сути, это исправление ошибок в документации, и мы считаем абсолютно правильным отмену платы для собственников, которые хотят привести в порядок документы на землю.
Подобную меру поддержки в области применяют не впервые. Четыре года назад региональные власти освободили от оплаты изменения ВРИ собственников жилых домов, оказавшихся в аналогичной ситуации. В результате оформить участки под индивидуальную жилищную застройку многим удалось без ущерба для кармана.
– Жизнь показала, что услуга по изменению ВРИ земли востребована не только у собственников жилых домов, но и среди собственников дачных и садовых домиков, – отмечает министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев. – Именно поэтому Минмособлимущество в этом году выступило с инициативой освободить от оплаты изменения вида разрешенного использования также владельцев садовых и дачных домов. Областное правительство инициативу поддержало.
Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.
Порядок действий при изменении назначения здания
Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.
Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие документы на объект;
- технический паспорт;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.
Общая информация об ограничениях в сфере землепользования
Земельные участки в России подразделяются на 7 категорий. Все они имеют строго определенное назначение, что накладывает на владельцев участков, арендаторов, других пользователей конкретные права и обязанности.
К примеру, использование земель населенных пунктов осуществляется под застройку жилыми, офисными, общественными, производственными и прочими зданиями. Сельскохозяйственные земли должны использоваться строго для фермерской деятельности, личного хозяйства.
В условиях Москвы и области существует большой дефицит участков под застройку. Но далеко не на всяком участке можно построить жилье или дачный дом и, тем более, прописать там людей.
Однако существуют способы изменить ситуацию. В принципе это возможно осуществить, изменив целевое назначение земель либо их ВРИ. Второй способ имеет преимущество благодаря относительной простоте исполнения. Именно поэтому различные варианты изменения ВРИ являются весьма востребованной процедурой.
Владельцы участков земли в нашей стране наделены правом инициативы в принятии решений по изменению ВРИ.