Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ограничение права собственника на въезд на придомовую территорию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Владельцы придомовой территории и их права
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Придомовая территория с другими объектами коммунальной собственности
Если придомовая территория прописана за определенным собственником, то другие могут пользоваться данным участком с соответствующим разрешением. Фактически третьи лица не могут строить или пользоваться придомовой территорией без разрешения владельца. Относительно многоквартирных домов — придомовой участок должен распределяться между всеми жильцами. Пределы таких границ определяются жилой площадью квартиры.
Некоторые участки придомовой территории могут сдаваться в аренду.
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
Можно ли оформить придомовой участок в собственность?
После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:
- Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
- Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
- Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
- Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
- Юридическое оформление перехода земли в собственность.
- Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Повышение стоимости жилья | Возрастут затраты на ремонт |
| Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль | Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф |
| Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов | Необходимо платить налог за землю в долевой собственности |
| Уточнение границ участка | |
| Защита от незаконной застройки участка |
В обязательном порядке благоустраиваются следующие участки:
- Свободный проезд для пожарных или машин скорой помощи.
- Парковка под автомобили.
- Скамьи для отдыха, беседки, крытые павильоны.
- Огороженная территория для детских игр.
- Клумбы, альпийские горки, иного типа декоративные зеленые насаждения.
- Огороженный участок для складирования мусора.
- Газон для выгула собак.
Дополнительно территория может быть оснащена:
- Парковкой для велосипедов, колясок.
- Уличные сушилки для белья.
- Площадка для спортивных игр (баскетбол, бейсбол, футбол).
- Площадка для игр в домино, шахматы.
- Голубятня, либо место для кормления птиц.
- Уличные тренажерные комплексы.
Это интересно: Как убрать детскую площадку с придомовой территории
Если участка достаточно по площади, то можно обустраивать и дополнительные объекты в благоустройстве придомовой зоны.
Собственники добиваются доступа на придомовую территорию
✔ Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 12229/2020
Собственник помещения в многоквартирном доме обратился с иском об обязании прекратить нарушение его права на проезд через шлагбаум.
Ранее на общем собрании собственников было принято решение, что въезд автотранспортных средств на придомовую территорию осуществляется через шлагбаумы согласно Реестру учета автотранспорта, и каждый жилец дома, имеющий легковой автотранспорт обязан нести расходы по обслуживанию соответствующих элементов благоустройства.
Ответчиками по делу стали другой собственник, выбранный представителем по разрешению вопросов, связанных с проездом автотранспорта, и ООО «Астра» – организация, которая обслуживала шлагбаумы.
Районный суд отказал в иске. По его мнению, ООО «Астра» является ненадлежащим ответчиком, поскольку самостоятельно решение о проезде транспортных средств данная организация не принимает. Кроме того, истец не подавал заявление о включении автомобиля в предусмотренный реестр.
Мосгорсуд вынес новое решение, которым обязал ответчиков не чинить препятствий истцу в проезде на его транспортном средстве на придомовую территорию своего дома. По мнению апелляционной инстанции, иск предъявлен к надлежащим ответчикам, а запрет собственникам на использование придомовой территории, в том числе с учетом установки ограждающих устройств, в зависимости от своевременной сдачи взноса на установку шлагбаумов и положительного голосования на их установку является незаконным.
Кассационная инстанция оставила жалобы ответчиков без удовлетворения:
— «законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию, в том числе путем внесения в какой-либо реестр на основании решения общего собрания собственников помещений жилого дома, что фактически является санкцией за нарушение установленного общим собранием порядка пользования земельного участка. Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома»;
— «тот факт, что порядок пользования земельным участком, утвержденный решением общего собрания, не признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения. Так, из положений части 2 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ, следует, что суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу. Приведенная правовая норма подлежит применению не только к нормативным правовым актам, принятым органами публичной власти, но и к локальным нормативным актам, к каковым относится решение общего собрания собственников».
✔ Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 8946/20
Два собственника только через суд добились доступа своего транспорта на придомовую территорию. Суд обязал ответчика (другого собственника) не чинить препятствий в пользовании истцами придомовой территорией многоквартирного дома; внести сведения (зарегистрировать) истцов в мобильное приложение, позволяющее открывать шлагбаум (ограждающее устройство) посредством мобильного телефона; предоставить истцам беспрепятственный доступ к управлению шлагбаумом, а также к общему имуществу – придомовой территории, в том числе предоставить возможность парковки личного транспорта на придомовой территории в любое время суток на любом свободном для парковки месте; разблокировать ранее выданные брелоки от шлагбаумов.
Суд исходил из следующего:
— закон не предусматривает возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания как санкцию за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком;
— решение о запрете истцам въезжать на придомовую территорию противоречит закону, поскольку нарушает их права как собственников помещения на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также лишает их возможности парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.
Истцы пожаловались в Мосгорсуд, потому что хотели, чтобы доступ на придомовую территорию был предоставлен не только для их личного транспорта. Однако апелляционная инстанция оставила решение нижестоящего суда без изменения.
Она указала, что установка шлагбаумов и въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений и иных лиц осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников.
На общем собрании собственники приняли условия приобретения и пользования пультами (брелоками) от ограждающих устройств: право приобретения пультов есть только у собственников и зарегистрированных жильцов при предоставлении свидетельства о регистрации транспортного средства; запрещается передача пультов иным лицам под угрозой изъятие пульта.
✔ Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 14464/2020
Несколько собственников из Иркутской области обратились в суд с иском к управляющей организации и председателю совета многоквартирного дома. Истцы требовали предоставить доступ к дистанционному управлению работой шлагбаума.
Они ссылались на то, что общее собрание собственников решило устроить парковку в границах придомовой территории. По решению этого же собрания с собственников транспорта, претендующих на парковочные места, собрали деньги на установку шлагбаума и оборудование видеонаблюдения в размере по 5 000 рублей с каждого. После установки шлагбаума и ограждения в виде натянутого троса доступ на парковку был предоставлен только лицам, которые оплатили эту сумму. Остальные собственники были ограничены в праве пользования придомовой территорией, использованной под обустройство парковки, и являющейся частью общего имущества.
По мнению истцов, «решение о благоустройстве придомовой территории в виде установки шлагбаума, ограждения и камер видеонаблюдения не влечет за собой правового основания для ограничения доступа тем собственникам, которые не вложили денежные средства для оборудования автопарковки».
Суды с таким доводом согласились и обязали председателя совета многоквартирного дома предоставить истцам доступ к дистанционному управлению работой шлагбаума.
Ответчик-председатель пытался обжаловать судебное решение, но безуспешно. Его возражения были такие:
— истцы не доказали факта нарушения их прав на общую долевую собственность, поскольку собственникам не принадлежит право на земельный участок возле дома, за исключением земельного участка под домом;
— шлагбаум не ограничивает истцам доступ на придомовую территорию,
— шлагбаум установлен за счет средств 40 жильцов, является их частной собственностью;
— ответчик является председателем совета многоквартирного дома и не может нести ответственность за решения, принятые собственниками, то есть является ненадлежащим ответчиком по делу.
Ограждение придомовой территории многоквартирного дома
Существует три основных варианта объектов, которые могут выступать в качестве ограждения придомового участка:
- традиционный забор, выполненный из металла, камня, кирпича или железобетонных элементов;
- живая изгородь;
- шлагбаум.
Каждая из этих конструкций имеет свои особенности и предназначена для частичного либо полного запрета проезда/прохода на территорию.
При возведении заграждений в обязательном порядке должны соблюдаться существующие нормы и правила, в первую очередь, касающиеся пожарной безопасности.
Чтобы избежать претензий со стороны простых граждан и уполномоченных органов, необходимо перед установкой ограждений соблюсти законность формирования границ придомовой территории.
Правила предусматривают выполнение следующих действий:
- проведение собрания жильцов МКД, в ходе которого должно быть получено согласие большинства из них на оборудование ограждающих конструкций, оформлен протокол с соответствующим решением, а также выбран представитель для обращения в уполномоченные органы;
- подача заявления на межевание территории вместе с протоколом собрания и всей необходимой документацией;
- выполнение расчетов площади и определение границ земельного участка уполномоченными органами;
- оформление территории в Росреестре.
После реализации всех этих мероприятий можно заниматься оформлением документов непосредственно для установки ограждения, которая теперь будет абсолютно законной.
Установка подобного рода объектов должна быть согласована с:
- управлением архитектуры и градостроительства;
- полицией;
- МЧС;
- скорой помощью.
Разрешенные и запрещенные действия в пределах придомовой территории
Использовать придомовую территорию жильцы могут по своему усмотрению. Однако они должны соблюдать при этом определенные нормы, поскольку эксплуатация этого участка должна вестись строго в интересах жильцов.
На придомовой территории по решению жильцов можно обустроить следующие объекты:
- детские и спортивные площадки;
- зоны отдыха и пешеходные дорожки;
- отдельные места для выгула собак;
- парковочные места;
- зону зеленых насаждений. Она может использоваться не только для высадки декоративных растений, но и для посадки овощей;
- забор, ограждающий границы участка;
- прочие объекты, которые будут служить обеспечению комфорта жильцов.
Также придомовая территория может быть использована в целях получения выгоды. При этом использовать вырученные средства можно на компенсацию платежей за капитальный ремонт или иные цели, связанные с благоустройством дома и участка. Стоит отметить, что управляющая компания не вправе без согласования с жильцами использовать объекты, расположенные на придомовой территории и сам земельный участок в коммерческих целях, особенно если средства идут не для обеспечения комфорта жильцов, а для увеличения прибыли компании. Подобные ситуации, к примеру, обустройство платных парковок на придомовой территории достаточно распространены и неправомерны.
Если собственникам недостаточно имеющегося у них участка, они вправе взять в аренду или выкупить землю по соседству. Подобная ситуация возможна, если это позволяют условия.
При использовании придомовой территории важно соблюдать следующие запреты:
- запрещено нарушать санитарные нормы. Так, зона, прилегающая к дому, должна содержаться в чистоте;
- запрещено проводить работы и возводить строения, назначение которых не связано с обеспечением комфортного проживания жильцов. К этой категории относятся, к примеру, платные парковки, самовольно учрежденные управляющими компаниями;
- запрещено устанавливать заборы, высота которых составляет более 60 сантиметров без предварительного согласования с администрацией населенного пункта;
- нельзя блокировать доступ к инженерным коммуникациям;
- запрещено оставлять транспортные средства с не заглушенным двигателем, за исключением случаев необходимости посадки и высадки пассажиров;
- запрещена парковка автомобилей в непредназначенных для этого местах. К примеру, на пешеходных зонах, газонах;
- нельзя блокировать доступы к подъездам;
- нельзя оставлять контейнеры для мусора в неспециально отведенных для этого местах.
Преимущества и недостатки приватизации
После установления границ участка, закрепленного за домом, у жильцов появляется возможность обустройства территории по своему усмотрению. Цены на уборку и благоустройство также могут быть скорректированы в зависимости от площади. Стоимость услуг проще контролировать, зная, за что именно платишь. Появиться возможность воспрепятствовать возведению построек, установить ограждение или закрыть въезд для посторонних авто, за исключением специализированных машин.
К недостаткам можно отнести необходимость оплаты земельного налога за пользование участком. Ремонт объектов благоустройства на территории перед домом тоже ляжет на плечи жильцов. Построить что-то кроме площадки для детей и спортивных игр, или облегченного варианта гаража на участке многоквартирного дома нельзя. Последний объект разрешат возвести только гражданам, являющимся инвалидами.
Нужно помнить, что строительство допускается только с разрешения соответствующих органов. В данном случае это Роспотребнадзор и городская администрация.
Правила использования придомовой территории.
Земельный участок с домом, а также прилегающая к нему земля – это собственность жителей данного дома. Они имеют право использовать участок в пределах, установленных законом.
Каждый из жильцов имеет долю в имуществе и определенные правомочия собственника. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом происходит только на основании решения, принятого на собрании дома. Согласно ст. 44 ЖК РФ, по результатам проведенного собрания:
- может быть разработан план дальнейших действий, связанных с принадлежащим земельным участком. Собственники вправе определить программу благоустройства, принять решение о возведении дополнительных объектов инфраструктуры;
- могут быть приняты правила использования, установлены ограничения по распоряжению землей.
Использование придомовой территории многоквартирного дома носит преимущественно диспозитивный характер. Пользоваться и распоряжаться принадлежащей землей разрешено любым способом, если это не ограничено законом.
Допускается не только возведение дополнительных объектов, но и отчуждение земельного участка по различным договорам. Жильцы могут сдавать в аренду саму землю, помещения и иное имущество, которое на ней расположено. Полученные доходы зачисляются на общий счет и могут быть использованы согласно принятому решению собрания.
Самое распространенное нарушение, связанное с неправильным использованием придомовой территории – ограничение прав других граждан.
Законное использование придомовой территории
При установке заграждений, либо иных ограничивающих доступ устройств важно соблюсти права других граждан. Практике известные случаи, когда пострадавшие от незаконных действий лица обращались в суд и получали крупную денежную компенсацию, выплачивать которую обязаны все жители дома.
Решение об установке любого запирающего устройства должно быть принято на собрании жильцов (не менее 2/3 отданных голосов). Если территория принадлежит сразу нескольким МКД, такое решение принимается совместно. В некоторых случаях часть земли является собственностью органов муниципальной власти, поэтому предварительно нужно получить разрешение в местной администрации.
Требования к самим заграждающим устройствам установлены в Приказе Минстроя № 972. Во избежание принудительного сноса необходимо соблюсти данные положения.
Правом пользования и возможностью прохода и проезда на территорию должны обладать все собственники жилых и нежилых помещений МКД. Нельзя ограничивать в доступе арендаторов, пользователей и других лиц, имеющих законные права. Обеспечить это можно несколькими способами: выдача каждому жильцу индивидуального ключа, либо открытие ворот сторожем.
В результате установки шлагбаума или иного заграждения не могут нарушаться правила пожарной безопасности. Все аварийные службы должны иметь право беспрепятственного доступа на территорию.
Специальных правил по использованию общей собственности МКД в иных случаях не предусмотрено. Важно соблюдать общие требования законодательства, поскольку за их нарушение виновные лица будут привлечены к юридической ответственности.
Переход земельного участка под домом в собственность владельцев помещений в МКД
Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.
Из этого следует:
- если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
- собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).
Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без госрегистрации перехода права собственности на него.
До тех пор пока земельный участок под МКД, построенным до 01.03.2005, не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений в МКД могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).
Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок
Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05.2010, для госрегистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы:
- Письменное заявление о госрегистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
- Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями;
- Подтверждение оплаты госпошлины;
- Подтверждение формирования органом госвласти или местного самоуправления земельного участка под МКД;
- Решение ОСС о формировании земельного участка под МКД;
- Решение/протокол ОСС об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
- Подтверждение прав собственников помещений в МКД на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на госрегистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей;
- Другие необходимые документы для госрегистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство.
Обустройство придомовой стоянки
Если собственники желают организовать возле дома постоянную парковку для своих транспортных средств, то с согласования управляющей компании, они должны провести общее собрание жильцов и утвердить план создания нового инфраструктурного объекта, а также источники финансирования работ.
Важно знать: На придомовой зоне можно проводить какие-либо работы только тогда, когда участок состоит на кадастровом учете и включен в общее имущество МКД.
При этом размещение постоянной стоянки должно быть одобрено администрацией населенного пункта и ГИБДД, а также отвечать требованиям СанПин. Это неотъемлемые условия обустройства объекта.
Также есть ряд ограничений, которые должны соблюдаться автомобилистами при паркинге во дворах. В таких местах запрещается:
- стоянка грузовых автомашин массой более 3,5 т (исключение составляют специально отведенные места);
- стоянка автомобилей во дворах с включенным двигателем. Но это действие не является нарушением, если оно совершается с целью посадки/высадки пассажиров или погрузки/загрузки вещей;
- паркинг на тротуарах. Исключением из этого правила являются зоны, специально обозначенные дорзнаками;
- заграждение проезда, не позволяющее машинам перемещаться по территории.
Наложение ответственности
Если водитель регулярно нарушает правила парковки на придомовой территории, то на него вправе подать жалобу собственники МКД. Для этого им необходимо вызвать сотрудников ГИБДД для фиксирования нарушения. Также можно снять фото и видео правонарушения и представить эти доказательства в правоохранительные органы.
Внимание: Если же автомобиль припаркован в неположенном месте и мешает проезду автомобилей коммунальных служб, то сотрудники управляющих организаций имеют право вызвать эвакуационную службу (когда водитель отсутствует или не реагирует на требования переместить авто).
Таким образом, рассмотрены основные нюансы использования территории возле многоэтажных жилых домов, в том числе приведен ответ на тему — что такое гостевая парковка во дворе. Эти вопросы строго регламентируется законодательством. При совершении любых действий с данным участком жильцы должны согласовать их с властями. А использовать придомовую зону под стоянку личных авто собственники вправе только тогда, когда она оборудована по всем правилам.
Что такое придомовая территория
В законодательстве такого понятия, как придомовая территория не существует. В законодательстве оговаривается, что в общее имущество собственников дома входит земля, на которой находится дом. На этом участке могут находиться объекты благоустройства, озеленения, иные объекты нужные для нормальной эксплуатации дома, общих нужд сособственников (тротуары, зеленые насаждения, детские площадки, парковки).
Формально придомовая территория должна иметь границы, и отвечать требованиям и земельного и градостроительного законодательства. Однако участки многих домов не определены, у них нет границ, они не выделены как отдельный объект, в отношении которого есть какие-то права и обязанности. Согласно официальным разъяснениям отсутствие границ придомовой территории не лишает сособственников прав.
В то же время формальным собственником считается муниципальная власть (правда без права продавать участок, застраивать его и делать иные действия, нарушающие права собственников дома).