Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что считается перепланировкой в квартире, а что нет в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Коротко о перепланировке квартиры
- Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
- Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
- Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
- Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Требования и ограничения
Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.
Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.
Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:
- снос несущей стены;
- «ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни;
- расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу;
- перенос вентиляции, стояка, радиатора;
- объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
- расширение лоджии за счет жилого пространства;
- устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.
Что можно делать:
- «отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел;
- переносить краны за счет установки новых труб;
- объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.
Что считается перепланировкой
Рассматриваемая реконструкция жилых помещений предполагает существенное изменение утвержденной проектной документации. Эти действия в обязательном порядке сопровождаются коррекцией технического паспорта. Согласование необходимо при выполнении следующих работ:
- демонтаж, изменение конфигурации межкомнатных перегородок и силового каркаса;
- перенос (увеличение) дверных и оконных проемов;
- объединение жилых, технических и подсобных помещений;
- замена электрического отопления на газовое, другие модификации инженерных систем;
- создание новых вентиляционных каналов.
Специальное разрешение нужно получить от государственных (муниципальных) контролирующих органов, если недвижимость причислена к объектам культурного наследия. В отдельных ситуациях запрещают изменять цвет фасадов и элементы декора, монтировать внешние блоки кондиционеров и другое оборудование. Аналогичные запреты местные власти применяют, если дом расположен на видном месте (площадь, центральная улица).
В любом случае для перепланировки квартиры нужно получить согласие других собственников. Без соответствующего подтверждения невозможно изменить записи в базе данных ЕГРН, которые подтверждают законность реконструкции.
В следующем списке перечислены отдельные типовые работы. Эти примеры демонстрируют, какие перепланировки можно производить по разрешению:
- «мокрые» зоны увеличивают за счет коридора с качественной гидроизоляцией;
- подоконник убирают в кирпичном (монолитном) доме;
- конфигурацию кухни изменяют в точном соответствии с действующими строительными (санитарными) нормами;
- переносят межкомнатные перегородки;
- устанавливают проемы в несущих стенах с усилением специальными металлическими конструкциями;
- монтируют электрическую плиту вместо газовой при возможном подключении мощной нагрузки;
- делают остекление и утепление балкона.
Законное перепланирование помещения проходит в несколько этапов:
- Сначала собирается комплект документов на квартиру, которым подтверждается законность и принадлежность владения. Для собственников это выписка из ЕГРН, для жильцов муниципальных квартир – договор социального найма. Кроме этого, в БТИ заказывается поэтажный план здания и технический паспорт на переустраиваемую квартиру.
- После того, как все бумаги будут собраны, владельцу жилья необходимо определиться с теми изменениями, которые он планирует внести во время ремонта. Если эти изменения не носят существенный характер (не затрагивают несущие стены, мокрые зоны, не изменяется инсоляция и вентиляция комнат), то тогда нарисовать предполагаемое переустройство можно в виде эскиза, на копии поэтажного плана. Если же во время ремонта планируется затронуть вышеуказанные детали, тогда необходимо обратиться в проектную организацию. Там будут проведены строительные расчеты и получено заключение и технический план в случае, если такая перепланировка возможна.
- На этом этапе собственник квартиры или уполномоченное лицо обращается в тот государственный орган, который отвечает за перепланировку. Проектная организация может самостоятельно заняться этим вопросом, если это указано в договоре работ. Чаще всего документы подаются в управление архитектуры, но могут быть и дополнительные нюансы.
- Одобренный проект вместе с остальным комплектом документов подается в районную администрацию, и в течение 30 дней ожидается ответ от чиновников. Если он положительный, то можно начинать непосредственный ремонт в той части, что относится к перепланировке.
- После того, как все строительные работы будут завершены, владелец квартиры приглашает к себе комиссию, в задачи которой входит проверка и оценка выполненной работы. Если реальность совпадает с планом, то комиссия подписывает акт о перепланировке.
- С этим актом и другими документами собственник обращается в МФЦ (или напрямую в БТИ) и получает обновленный технический паспорт на квартиру, соответствующий реальной перепланировке.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой
Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.
Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.
Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.
Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.
В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.
Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.
Что нельзя делать при перепланировке квартиры
В первую очередь, нельзя делать перепланировку без согласования. Перепланировка — это те изменения квартиры, которые отражаются на ее техническом плане. Этот план есть у каждой квартиры, он хранится в БТИ вместе с техпаспортом. А если техпаспорта еще нет, для перепланировки все равно придется получить. Так может быть, если квартира в новостройке.
На техническом плане видны границы всех комнат, все дверные проемы и проемы под окна. Все техническое и сантехническое оборудование тоже отмечено. Если вы делаете ремонт и планируете прорубить в стене новый проем или передвинуть стены, обязательно сначала согласуйте работы. Иначе перепланировка будет считаться незаконной.
На плане квартиры видно, установлена в дверном проеме дверь или нет. Поэтому если хотите снять дверь и оформить декоративный проем — это тоже перепланировка. А вот просто заменять двери можно без согласования
Не все работы в принципе можно согласовать. Если они не соответствуют строительным нормам и санитарным правилам — снипам и санпинам, разрешение не получить, а выполненную перепланировку не узаконить. Об этом поговорим подробнее.
На кухне. Наиболее строгие требования к кухням с газовыми плитами. Так как газ взрывоопасен, все работы с газовым оборудованием должны контролировать техники Мосгаза. Кухня должна быть изолирована — сделать студию, если стоит газовая плита, не получится.
Нельзя:
- объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату
- переносить газовую плиту без разрешения от газовиков
Когда требуется узаконить перепланировку
Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.
Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.
Как согласовать перепланировку
По словам адвоката Андрея Мисарова, для согласования перепланировки собственник квартиры должен представить следующие документы (пункт 2 статья 26 ЖК РФ):
1. Заявление о переустройстве или перепланировке.
2. Правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме.
3. Проект переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме.
4. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на такое переустройство или перепланировку (если необходимо).
5. Технический паспорт помещения.
6. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое жилое помещение на основании договора социального найма.
7. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
«Согласовывают процедуру органы местного самоуправления, а в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органы госвласти субъекта РФ. Решение должны вынести за 45 дней, а в Москве — за 20–30 дней», — говорит Андрей Мисаров.
Если квартира куплена с использованием ипотеки, для перепланировки потребуется разрешение банка. В статье 29 ФЗ РФ № 102-ФЗ (абз.3 п.1) сказано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Многие собственники ошибочно полагают, что в стенах своей квартиры они вправе делать все что угодно, порой забывая об интересах и даже безопасности своих соседей.
Поэтому важно учитывать, что не допускается при производстве ремонтных работ:
- Нарушение внутридомовой вентиляции путем закрытия или сокращения вентиляционных каналов;
- Превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции в результате устройства полов, возведения перегородок, установки какого-либо оборудования;
- Возведение лоджий в квартирах, расположенных выше первого этажа;
- Присоединение к жилому объекту недвижимости площадей чердаков, техэтажей, входящих в состав общедомового имущества;
- Объединение жилых площадей с газифицированной кухней, в том числе и устройство проемов между такими помещениями без установки двери;
- Монтаж теплых полов, подключенных к системе центрального отопления или водопровода;
- Перенос батарей отопления на балконы и лоджии.
Куда обратиться за консультацией?
Итак, следует понять, требуют ли задуманные преобразования в квартире обязательного согласования. Для ответа на этот вопрос можно обратиться к юристу или пригласить инженера-строителя.
Где искать нужных специалистов? Или в частной фирме (у архитектора, в компании по комплексному ремонту квартир), или сразу в гос.учреждении – отделе местной администрации по вопросам строительства и Жилинспекции.
Если на планируемые изменения все же требуется разрешение, то придется обратиться в отдел по строительству. Туда нужно будет подать заявление и всю необходимую документацию.
Также организацией, посещение которой неизбежно при любой перепланировке, выступает БТИ. Специалисты данного бюро составляют технические паспорта. Это делается с целью отображения основных параметров квартиры. Именно технический паспорт является тем документом, где должны быть отражены все изменения, произошедшие в процессе переделки жилья.