Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение и признание недействительным договора купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.
Судебное разрешение споров по договору купли-продажи
Что такое недействительность сделки
Любая сделка направлена на изменение существующего положения ее сторон. При продаже (покупке) недвижимости происходит смена ее собственника. Новый владелец получает права на квартиру или иной недвижимый объект, а бывший собственник соответствующую оплату. Договор исполнен, все стороны довольны.
Такой вариант развития событий возможен только с правильно заключенными сделками. Если договор имеет определенные пороки, он может признаваться недействительным полностью или в какой-либо его части. Такой договор не подлежит применению, не порождает для его сторон никаких последствий.
Если исполнение по недействительной сделке уже было, то стороны должны возвратить друг другу все полученное. В случае с недвижимостью получается, что одна сторона обязана возвратить другой купленный объект и получить обратно уплаченные за него деньги.
Признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной можно только в определенном порядке по установленным гражданским кодексом РФ основаниям.
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
- совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
- нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
- нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи
Услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи направлены на определение основания для аннуляции договора и сбора доказательной базы. В процессе изучения конкретного дела, специалист проводит комплексный анализ и независимую экспертную оценку.
В стандартные услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи включают следующие мероприятия:
- консультирование в режиме онлайн / устно / письменно
- правовую оценку документации на предмет возможности оспаривания
- составление текста искового заявления
- сбор доказательной базы
- сбор процессуальных документов
- подача искового заявления в суд
- представительство в органах исполнительной власти
- представительство в апелляционных инстанциях
Основания признания договора купли продажи недействительным
В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:
- Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
- Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
Пocлeдcтвия пpизнaния cдeлки нeдeйcтвитeльнoй
Кoгдa cдeлкa пpизнaнa нeдeйcтвитeльнoй, вce oбязaтeльcтвa тoжe пpизнaют нeдeйcтвитeльными — тo ecть иcпoлнять иx нe нyжнo. Ecли жe oбязaтeльcтвa yжe выпoлнeны, тo oни aннyлиpyютcя. Кaждaя из cтopoн вoзвpaщaeт дpyгoй пoлyчeннoe пpи cдeлкe или кoмпeнcиpyeт дeньгaми, ecли этo нeвoзмoжнo. Этoт пpoцecc нaзывaeтcя двycтopoннeй pecтитyциeй.
Нaпpимep, пpи кyплe-пpoдaжи квapтиpы cyд peшит вepнyть пpaвo coбcтвeннocти oбpaтнo пpoдaвцy, пoкyпaтeлю жe вoзвpaщaeтcя cyммa, yкaзaннaя в дoгoвope. B пoдoбнoм cлyчae ecть нeпpиятный мoмeнт — ecли cyммy нeльзя вepнyть cpaзy, cyд oбяжeт выплaчивaть дeньги пocтeпeннo. Taкиe выплaты мoгyт pacтянyтьcя нa гoды. Пoкyпaтeль oкaзывaeтcя в нeзaвиднoм пoлoжeнии, кoгдa тepяeт квapтиpy и гoдaми пoлyчaeт дeньги oбpaтнo или нe пoлyчaeт вooбщe.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Какие сделки считаются ничтожными
Законодательство РФ отличает оспоримые операции от ничтожных. Ко второму типу относят операции, которые были незаконными или недействительными с самого начала. При этом факт признания таковой по суду не имеет никакого значения.
К ним относят соглашения, которые не соответствуют законным требованиям (как по форме, так и по своему составу), нарушая общественные или личные гражданские интересы. Также сюда относят документы, нарушающие нравственные вопросы и установленный в стране правопорядок.
Продажа состоялась «для вида»? Это мнимая операция. Она тоже считается ничтожной. Как и соглашения, оформленные для прикрытия другой юридически значимой операции. Дети, не достигшие возраста 14 лет, не могут самостоятельно распоряжаться имуществом. Исключение — мелкие бытовые ситуации, вроде похода в магазин за продуктами.
Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.
Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.
Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.
Как проходит судебный процесс
Разбирательство, как правило, занимает несколько заседаний, в ходе которых устанавливаются юридически значимые факты:
- на подготовке судья рассматривает документацию в первом приближении, заслушивает позицию сторон и поясняет, какие доказательства могут потребоваться;
- в ходе основного судебного заседания рассматриваются доказательства, заслушиваются свидетели, приобщаются пояснения, которые позволяют признать куплю продажу недействительной;
- если требуется, судья откладывает процесс для производства судебной экспертизы или подготовки новых доказательств;
- когда все факты установлены, принимается решение по существу – признать или не признать куплю продажу недействительной.
Истец и ответчик могут самостоятельно защищать свои права или доверить ведение дела представителю. Срок разбирательства в суде первой инстанции занимает от 2 месяцев и зависит от сложности дела.
Помимо нюансов в части недействительности существует возможность досрочного расторжения сделки. Однако расторгнуть можно договор при неисполнении частично одним или обоими участниками. Если сделка завершена в полном объёме с соответствующей регистрацией в регистрирующем органе (продажа недвижимости в Росреестре, транспортных средств в ГИБДД), то она не подлежит расторжению и может быть только признана недействительной при существовании веских оснований.
Каждую фразу в договорных условиях можно обратить в пользу или во вред инициирующей судебное разбирательство стороне, поэтому на этапе составления договоры требуют помощи квалифицированного юриста. Формулировки условий должны содержать ясность и чёткость, не допускать двоякого толкования и не противоречить законодательным нормам.
Сложности находятся в самом процессе доказательства обстоятельств сделки. Например, если одну из сторон напоили и сделка была совершена в невменяемом состоянии. Либо если одной из сторон угрожали.
Сложности встречаются и при доказательстве сделки, совершенной под влиянием обмана. Такие судебные процессы могут быть запутанными и длиться долго. Такой обман сложно доказать, т.к. нужно определить является ли он намеренным со стороны другой стороны либо неправильное понимание относится к внутренним убеждениям истца.
ВАЖНО: Под обманом понимается умышленное введение в заблуждение относительно характеристик объекта либо умалчивание о тех характеристиках, которые могли заставить другую сторону отказаться от сделки.
Процесс продажи и покупки недвижимости довольно сложный. Чтобы не было необходимости обращаться в суд, лучше заранее проверить все нюансы, связанные с квартирой. Также необходимо вносить в договор купли-продажи квартиры условия и порядок его расторжения в случае проблемных ситуаций.
Последствия признания недействительности
Вступит в силу решение суда о признании договора недействительным только через месяц после его оглашения. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности соглашения.
Если сделка признается недействительной, то все обязательства сторон тоже таковыми признаются. В случае, если они уже были исполнены, подлежат аннулированию по решению суда.
Основное последствие признания договора недействительным – двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или соразмерную денежную компенсацию.
Решение суда будет служить основанием для обратного перехода права собственности на квартиру опять продавцу. При этом, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его возвращать их постепенного, иногда годами. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не просто быстрой потерей квартиры, но ещё и медленным возвратом своих денежных средств.
Ничтожная сделка недействительна в момент ее совершения в силу нормы права, поэтому она недействительна независимо от признания ее таковой судебным решением. Ничтожность сделки тождественна ее несуществованию для права.
Иными словами, ничтожная сделка и до решения суда не имеет юридической силы. Суд, признавая сделку ничтожной, лишь устраняет неопределенность в правоотношениях, но не превращает ничтожную сделку из действительной в недействительную.
В отличие от оспоримой сделки, суд не может признать ничтожную сделку недействительной лишь на будущее время. Как разъясняется в абз. 2 п. 84 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25, «в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения».
Таким образом, ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и никогда не порождает правовых последствий.
Ничтожность имеет по общему правилу необратимый характер: ничтожная сделка не может быть «исцелена» давностью (даже в случае применения к требованию исковой давности, сделка остается ничтожной, и на ничтожность можно ссылаться, например, в порядке возражения против иска).