Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что ждет петербургскую недвижимость в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Российском аукционном доме (РАД) фиксируют серьезное падение спроса на вторичном рынке жилья – в 1,7 раза с начала года. «Количество сделок заметно упало, и они закрываются по ценам ниже среднего. Покупатели торгуются, дисконт может составить до 20–30% от указанной в рекламе цены. Сейчас многие ждут «военных выплат». Серьезный провал случился во втором квартале: минус 83% по сравнению с первым кварталом, если оценивать по количеству сделок. Затем рынок начал плавно восстанавливаться, но не успел», – рассказывает Дарья Гончарова, заместитель руководителя департамента продаж РАД в Петербурге.
Уход от привычных форматов
О спаде спроса на «вторичку» и возможности торговаться говорит и Игорь Ахальцев, коммерческий директор Maslov Group.
Столичная ГК «А101», которая недавно заявила о нескольких крупных проектах в Петербурге и Ленобласти, отмечает рост спроса на аренду коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в своих проектах в Новой Москве. «Инвесторы могут заработать на таких объектах до 14% (в Петербурге цифры схожие). Это выше, чем от вложений в апартаменты», – считает Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Петербурге. Но более интересны планы девелопера создавать в рамках крупных ЖК объекты для развития бизнеса. Чтобы сделать жилой квартал более привлекательным, нужно развивать рядом формат light industrial. «Это отдельные объекты коммерческой недвижимости, имеющие промышленное, складское и офисное назначение, площадью до 20 тыс. кв. м. Их можно использовать для любого вида деятельности, который не предполагает создание санитарно-защитных зон: от пошива одежды и производства деревянных изделий до фасовки продуктов питания. Спрос на них в разы выше предложения по всей стране и, к примеру, в Петербурге вакансия полностью закрывается за месяц. Стратегия развития нашей компании в петербургской агломерации предусматривает возведение подобных объектов рядом с новостройками», – говорит Мария Орлова.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Рынок новостроек Петербурга в цифрах для инвестора
За период 2020 — 2021 год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Санкт-Петербурге возросла примерно на 65-66%:
с 113 тыс. руб./кв. м до 187 тыс. руб./кв. м
в Ленобласти на 69-70%:
с 73 тыс. руб./кв. м до 125 тыс. руб./кв. м
Причина такого взрывного роста — льготная ипотека во всех её вариациях: на новостройки, «семейная», так называемая «ипотека от застройщиков».
Плавное давление на цены
В 2023 году рынку недвижимости, как и прочим сферам, нужно быть готовым затянуть пояса, считает директор по вопросам вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В нынешних социально-экономических условиях неизбежно снижение покупательной способности населения. Ужесточение условий ипотечного кредитования тоже очевидно: ключевая ставка снижаться не будет, ипотечная – тоже, следовательно, число ипотечных сделок снизится. Продолжится и давление на цены. «Мы прогнозируем дальнейшее уменьшение цен примерно на 10%, плюс теоретически возможно плавное снижение еще на 5%», – говорит Шлома. Тем не менее тотального падения востребованности жилья он не ожидает, так как недвижимость остается приоритетным вариантом вложения денег в отсутствие альтернативных возможностей.
Нет предпосылок к радикальным изменениям и на рынке найма недвижимости, отмечает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. В течение года возможны небольшие колебания спроса и предложения, но в большей степени они будут носить сезонный характер. «Резких скачков цен также не предвидится. В условиях невысокого спроса при растущем предложении, когда увеличивается конкуренция, наймодатели готовы делать скидки», – рассказала Полякова. По ее словам, сейчас цены на рынке регулируются дисконтом в среднем 5–10%.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Ожидаемый в 2023 году спрос на квартиры
С начала 2022 г. спрос на квартиры непрерывно снижался на фоне обострения экономических и политических проблем. В середине года количество заключённых сделок по покупке жилья заметно выросло, что обусловлено внедрением программы по обеспечению «околонулевой» ставки застройщиками. Однако после начала частичной мобилизации в сентябре спрос вновь обрушился.
Ближе к концу года был зафиксирован рост количества просмотров объявлений о продаже жилья. Некоторые эксперты позитивно оценивают этот сигнал, ожидая незначительного увеличения спроса в I квартале 2023 г. Но большинство аналитиков считает, что рост связан с традиционным предновогодним скачком платёжеспособности и слухами о завершении программы льготного кредитования.
Пока эксперты строят прогнозы с осторожностью, т.к. уровень неопределённости на рыке очень высок. Но чаще они склоняются к тому, что спрос на квартиры в 2023 г. будет стабильно снижаться. Влияние на показатель в большей степени окажут политические и экономические события.
Инвестиции в жилье в 2023 году
В 2023 году покупка квартиры с инвестиционной целью выглядит уже не столь привлекательным вариантом, как в предыдущие два-три года. Об этом, в частности, свидетельствует сокращение доли инвестиционных сделок. На рынке новостроек Москвы она начала снижаться прошлой весной. По данным ЦИАН, если в начале 2022 года на инвестиционные сделки приходилось 12–14% от общего числа ДДУ, то сейчас около 8–9%.
«В нынешних условиях на рынке нет того высокого спроса, который наблюдался в 2020–2021 годах. Инвесторы понимают, что вряд ли получится заработать на перепродаже квартир так же, как в предыдущие два года», — пояснила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
По ее мнению, покупка недвижимости сегодня воспринимается больше как инструмент сохранения, а не приумножения средств. Последние полгода стоимость квартир и на первичном, и на вторичном рынке крупных городов стагнирует, а в некоторых локациях, в том числе и в Москве, даже уменьшается.
Тем не менее недвижимость остается самым предсказуемым и понятным активом, особенно во время экономической нестабильности. «Не для собственного проживания сейчас покупают квартиры те, кто разочаровался в других способах сохранения сбережений (заморозка акций подорвала доверие к фондовому рынку, вклады приносят низкие проценты, автомобили подорожали в полтора-два раза), на фоне высокой инфляции россияне традиционно ценят реальные активы. Поэтому покупка квадратных метров востребована даже при нулевой ценовой динамике», — добавила Елена Лапшина.
Рассмотрим несколько городов, где покупка жилья может быть интересна с точки зрения инвестиций в 2023 году.
Перспективные миллионники и не только
Если при выборе города для инвестиций в недвижимость ориентироваться на динамику роста цен, то определенный потенциал есть у ключевых межрегиональных центров — Тюмени, Самары, Екатеринбурга, Волгограда, считает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Здесь стоимость «квадрата» пока ниже, чем в других крупных (от 500 тыс. человек) городах.
«Например, Волгоград и Самара сейчас одни из самых доступных по уровню цен среди миллионников (стоимость 1 кв. м на вторичном рынке здесь составляет 81,8 тыс. и 101,8 тыс. руб. соответственно). При этом оба города в 2022 году были в лидерах по темпам увеличения стоимости «квадрата» на вторичном рынке и сейчас сохраняют свои позиции», — пояснила она.
Екатеринбург — крупнейший уральский город (и четвертый по численности населения в России), центр притяжения мигрантов из соседних городов и регионов. Здесь динамично растущая численность населения, а значит, устойчиво увеличивающийся спрос на рынке. «По стоимости недвижимости и на первичном рынке, и на вторичном город находится в середине среди миллионников. Например, квадратный метр на вторичке здесь стоит 106,6 тыс. руб. (+8,3% за 2022 г.). Темпы роста цен на вторичке здесь не самые высокие, зато стабильно высокий спрос», — привела аргументы в пользу Екатеринбурга Елена Лапшина.
По ее словам, аналогичная ситуация в Тюмени — численность населения города увеличивается (уже достигла 850 тыс. человек), спрос на жилье держится на высоком уровне, в том числе «за счет обеспеченных мигрантов с нефтегазовых северов». «В 2023 году сохраняет свою инвестиционную привлекательность жилая недвижимость в Тюмени», — согласен директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. «В этом городе около половины спроса формируют жители из других регионов, в том числе ХМАО и ЯНАО с более высоким уровнем доходов. Поэтому спрос и растущие цены в этом городе сохраняются», — отметил он.
Еще один перспективный миллионник, по мнению экспертов, — Ростов-на-Дону, который входит в топ-5 самых комфортных городов России. Стоимость 1 кв. м на вторичке здесь составляет 106 тыс. руб. Город расположен в комфортных южных условиях, что повышает его привлекательность. При этом здесь, в отличие от Краснодара, еще есть возможность наращивать цены, отметила Елена Лапшина.
По данным «Этажей», в Ростове-на-Дону средняя стоимость 1 кв. м вторичной недвижимости на фоне геополитической обстановки в этом году продемонстрировала самый низкий из городов-миллионников рост — всего 6,6%, до 94,8 тыс. руб. «После стабилизации геополитической обстановки жилая недвижимость в Ростове-на-Дону будет стремиться закрыть образовавшийся гэп. Поэтому город может быть интересен инвестору», — отметил Сергей Зайцев.
Если при выборе города для инвестиций ориентироваться на годовую доходность от сдачи в аренду, то в среднем по миллионникам она составляет 5,9%. Наименее выгодно инвестировать в недвижимость Санкт-Петербурга, Казани и Москвы. Арендная доходность здесь составляет 4,6–4,8% годовых. Инвесторам, планирующим приобрести квартиру для дальнейшей сдачи в аренду, стоит рассмотреть Челябинск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург, где доходность максимальна — до 7,5%.
Цены на рынке недвижимости сейчас
За последние пару лет мы пережили сразу несколько потрясений. Сначала перешли на проектное финансирование и эскроу-счета. Затем нас настигла затянувшаяся пандемия, которая существенно повлияла на весь российский рынок. Теперь над нами, как тучи, нависли еще две проблемы – резкий подъем цен на строительные материалы и льготная ипотека.
Если выделить главные причины сильной просадки рынка недвижимости, то они выглядят так:
- Падение доходов населения – в период кризиса многие граждане потеряли работу, стали получать низкую зарплату, поэтому просто не готовы купить квартиру сейчас.
- Проблемы с поставками импортных материалов.
- Слишком дорогая ипотека.
Итак, мы видим, что спрос на жилье падает, его не могут покупать и наблюдается смутное затишье. Общероссийская статистика утверждает, что ипотека рухнула в мае этого года почти на 80%, рынок «первички» – на 42%, а вторички на целых 90%!
В июне ситуация снова поменялась, но уже в лучшую сторону. Средняя стоимость вторичного жилья России за три месяца, после падения спроса, снизилась на 4%. Сотрудники федеральной компании «Этажи» собрали следующую статистику:
- Пермь – на 1,6%;
- Ростов-на-Дону – на 1,2%;
- Самара – 1%;
- Волгоград – на 0,6%;
- Санкт-Петербург и Казань – на 0,4%;
- Москва и Екатеринбург – на 0,2%.
Среди факторов, которые оказали положительное влияние на развитие ИЖС в 2022-м, эксперты назвали льготные ипотечные программы в сегменте.
«Ипотека в сфере ИЖС повышает доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствует сохранению темпов строительства», — отметил Андрей Баннов.
Помимо роста ипотеки, в сегменте ИЖС в 2022-м году наблюдались и другие тенденции, добавила директор департамента маркетинга «ФСK Family» Екатерина Коган. Во-первых, рост спроса на готовые дома — до 65% к прошлому году. Во-вторых, увеличение спроса на одноэтажные дома — до 40% к прошлому году. В-третьих, основной спрос сместился на небольшие дома — площадью до 120 кв. м, их объем в структуре спроса компании составляет 60%.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
«Цены могут просесть на 5−10%»
— Сейчас точно можно говорить, что нам стоит ожидать спокойного января. Этот праздничный семейный месяц, когда люди заняты подарками, ёлками и счастливыми встречами, всегда был одним из самых спокойных на рынке недвижимости, — констатирует специалист агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. — Дальше рынок должен быть стабильным. Сейчас на рынке достаточно много активных покупателей, у населения есть деньги на руках. Похоже, что таким рынок и будет оставаться в 2023 году.
Хотя, признаюсь, сегодня непросто делать какие-то прогнозы: огромное влияние на рынок оказывают внешнеполитические факторы. Вспомните, какие прогнозы давали в феврале-марте 2022 года, они были очень пессимистичные. Тогда никто даже не мог предположить, каким ударным по количеству сделок в итоге окажется 2022 год: по результатам некоторых месяцев побиты рекорды за 7−10 лет.
Конечно, 2023 год не будет таким рекордным, каким оказался 2022-й, но и ждать обвала или серьезной просадки не стоит.
Сейчас есть возможность получить кредиты на недвижимость в разных банках, «Беларусбанк» снижает процентную ставку по кредитам, и плюс с 3 января появился новый кредит «Рефинансирование ипотеки», благодаря которому можно перекредитоваться на более выгодных условиях — все это стимулирует рынок недвижимости, по сниженным ставкам люди активнее берут новые кредиты.
Как и в прошлом году, будут часто встречаться сделки с «цепочками» из нескольких квартир, когда собственники продают свои квартиры и покупают взамен, например, большей площади, а собственникам квартиры большей площади тоже нужно подобрать встречный вариант и так далее по цепочке.
Для многих недвижимость остается надежным способом вложения и сохранения средств. И для покупателя стабильный рынок значит, что не стоит бесконечно ждать снижения цен. Если вы видите вариант, который действительно нравится, надо решать жилищный вопрос.
Что касается снижения, предполагаю, что за год цены могут просесть не более чем на 5−10% в соответствии с ростом курса доллара.