Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка комнаты в коммунальной квартире в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С покупкой доли в коммунальной квартире есть одно важное правило: собственники других комнат имеют преимущественное право на покупку отчуждаемой доли. Если объяснять максимально просто: эти люди могут купить комнату раньше всех. Перед заключением договора продавец должен отправить остальным собственникам специальное извещение: в нём должна быть указана цена, характеристики комнаты и все условия, на которых доля продаётся.
Подводные камни и схемы обхода преимущественного права
Лица, планирующие покупку комнаты в коммунальной квартире, должны учитывать ряд очень важных нюансов:
- Цена продажи комнаты, указанная в извещении, должна соответствовать цене продажи, прописанной в договоре. Если, например, условия сделки изменились (например, цена стала меньше), то потребуется направить повторные извещения.
- Для предварительной фиксации договоренностей с потенциальным покупателем можно использовать предварительный договор купли-продажи. Он даст продавцу дополнительное время на извещение и гарантию, что сделка все-таки состоится.
- Если комната в коммунальной квартире оформлена в личную собственность, то указывать в договоре о переходе права на долю в местах общего пользования не нужно – это позволит избежать затрат на нотариуса.
- Если преимущественное право покупки не соблюсти, то с даты заключения сделки у соседей будет три месяца на оспаривание договора. Заинтересованный гражданин может через суд потребовать перевода прав покупателя на себя.
Многие обходят преимущественное право покупки с помощью договора дарения. Формально комната не продается, а дарится покупателю, а деньги передаются под расписку по другому основанию (например, как займ). Это позволяет избежать трат на извещение соседей, но приводит к совершенно другим рискам:
- риск, что договор будет оспорен заинтересованным соседом, и отменен как мнимая сделка;
- невозможность применить налоговые вычеты.
Какие есть особенности и подводные камни покупки комнаты в коммуналке
Соглашаться ли на сделку, если продавец не смог уведомить некоторых собственников? В такой ситуации часто предлагают «пойти в обход»: продавец оформляет договор дарения сначала на часть комнаты, а потом полностью продаёт её.
Однако это большой риск. Другие владельцы вполне могут подать в суд, чтобы сделку признали недействительной. И если суд посчитает дарение фиктивным, то договор купли-продажи перестанет действовать.
Что делать, если соседи против продажи. Часто бывают ситуации, когда собственники других комнат выступают против продажи комнаты. Например, они намеренно не отвечают на извещения. Причин может быть несколько: некоторые хотят выкупить комнату сами, но по цене ниже, другие просто не желают делить коммуналку с кем-то ещё (особенно если продавец до этого не жил, а комната пустовала). Со стороны покупателя здесь нет путей решения: можно лишь запастись терпением или просто поискать другие варианты.
Дееспособность продавца. Есть один вариант, когда покупатель может уже оформить право собственности, а потом потерять его — и просто по своей невнимательности. Всё из-за того, что продавец (или его родственники) начинают говорить, что тот был недееспособен — то есть был не в состоянии принимать решения и отвечать за них.
Простой способ избежать подобной ситуации: попросить продавца приносить на подписание любых соглашений и договоров справку, подтверждающую дееспособность. Она действует один день, но в случае судебных разбирательств станет железным доказательством.
Скидка на комнату. Если в процессе сбора документов продавец решил снизить цену, то радоваться рано. Он не имеет права продавать комнату по цене ниже той, что была указана в извещениях совладельцам. В этом случае ему придётся заново получать подтверждения от соседей. Кстати, если один из собственников-соседей — несовершеннолетний, его отказ продавец сможет получить только с разрешения органов опеки.
Прописанные жильцы. Прежде чем продать комнату, продавец должен выписать из неё всех. Но иногда это оказывается проблематично: например, если выписанный человек отбывает срок в местах лишения свободы или пропал без вести. Если он вернётся, то сможет восстановить прописку и по праву делить квартиру с новыми жильцами. Заранее удостоверьтесь, что это не ваш случай.
Согласие супругов. В случае, если собственник состоит в браке, для продажи всё равно понадобится нотариально заверенное согласие от второго супруга. Если забыть об этом, сделку, скорее всего, не проведут в Росреестре. А в худшем случае второй супруг опять же сможет оспорить продажу в суде.
Комната в ипотеку. Заём на покупку комнаты в коммуналке — это тоже непросто. Банки не очень любят оформлять ипотеку для таких случаев, а некоторые и вовсе вводят дополнительные условия: например, дом не должен быть старше определённого возраста.
А если это преимущественная покупка. А вот если покупатель и есть один из владельцев других комнат этой коммуналки, то дополнительные действия не нужны. Продавцу не придётся даже отправлять извещения другим соседям.
Где искать совладельцев? Если собственник решил продать свою комнату, но соседей найти невозможно, понадобится подтверждение, что он сделал всё возможное, чтобы уведомить соседей о продаже. И тут есть несколько вариантов.
- Отправить извещение по последнему известному адресу проживания потерянного соседа.
- Использовать адрес этой же квартиры.
Как покупают комнату в коммунальной квартире
Сделка проходит примерно по такому же шаблону, как и покупка отдельной квартиры. Но есть один нюанс. Он называется приоритетным правом выкупа. Так как коммунальная квартира находится в общей собственности, другие жильцы вправе первыми претендовать на покупку комнаты, которую продаёт их сосед. Это значит, что продавец должен сначала опросить соседей по квартире. Если они не против продажи и не желают покупать комнату самостоятельно, она достанется вам. В этом случае продавцу придётся на каждого из них оформить нотариально заверенное согласие.
Так происходит в идеальном мире. В мире реальном могут появиться вредные соседи, которые не желают давать согласия, делают вид, что сами хотят выкупить комнату, но при этом искусственно затягивают выход на сделку. Или не всегда у продавца есть возможность разыскать всех собственников. Например, часть из них сдаёт свои комнаты, проживая, при этом, в другом городе.
В этом случае тоже обращаются к нотариусу. Он рассылает владельцам по местам их официальной регистрации заказные письма с уведомлениями о сделке. По закону, если собственник не отвечает на письмо в течение месяца, можно считать, что он не против продажи комнаты. Однако за каждое отправленное письмо нотариус возьмёт отдельную плату.
Продают комнаты в коммуналках по трём схемам. Договор купли-продажи — белая законная схема, которая не вызовет вопросов и подозрений со стороны компетентных органов и заинтересованных лиц. Продавец должен предоставить:
- правоустанавливающие документы на комнату;
- нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку;
- справку от нотариуса о том, что он разослал всем собственникам извещения о предстоящей сделке;
- составленный по всем правилам договор купли-продажи.
Пакет документов регистрируют в ближайшем отделении МФЦ. Центр отправляет документы в Росреестр, где их проверяют и, если ошибок не обнаружат, регистрируют сделку.
Также продавец может предложить покупателю оформить продажу через договор дарения. У этой схемы есть два варианта:
- продавец «дарит» покупателю комнату целиком, а деньги получает наличными под расписку;
- продавец «дарит» покупателю один квадратный метр комнаты, а остальной метраж продаёт по договору купли-продажи.
К этим схемам прибегают, чтобы избежать разбирательств с соседями и сэкономит на услугах нотариуса.В первом случае речь идёт о серой схеме продажи. Официально продавец дарит комнату, а деньги берёт за неотделимые улучшения, например, за встроенную мебель или дорогой ремонт. Однако государство расценивает такой «подарок» как получение прибыли и покупатель должен уплатить налог: тринадцать процентов от стоимости квартиры, которую прописал даритель в договоре дарения. как правило, это кадастровая стоимость, которая почти всегда ниже рыночной. Но для покупателя это всё равно дополнительные расходы.
Вторая схема работает по хитрому принципу. Став владельцем одного квадратного метра комнаты в коммунальной квартире, покупатель автоматически становится совладельцем всей коллективной собственности. Таким образом, он тоже получает право приоритетного выкупа и нужда в согласии соседей на сделку отпадает. Это уже однозначно чёрная схема, которая относится к притворным сделкам. В течение рёх месяцев со дня покупки комнаты, эту сделку могут оспорить соседи и суд её расторгнет.
Можно ли не извещать соседней?
Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.
Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.
Уведомление соседей о продаже
Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.
В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:
- фамилию, имя, отчество продавца;
- характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
- стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
- контактные данные для связи с продавцом.
Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Налоги при продаже комнаты в коммуналке
При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.
В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.
Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Особенности коммунальной квартиры
Коммуналка — это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования, — санузла, коридора, кухни. У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире. Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья: у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.
По правилам статьи 42 Жилищного кодекса РФ доля в общем имуществе коммунальной квартиры следует судьбе комнаты. То есть, если собственник отчуждает тем или иным образом свою комнату, он вместе с ней передает и долю в межкомнатной территории.
При этом он не может отдельно распорядиться судьбой межкомнатной территории (например, продать ее), не распоряжаясь своим жилым пространством.
Учитывая эти особенности, Жилищный кодекс РФ в пункте 6 статьи 42 дает хозяевам коммуналок преимущественную возможность покупки площадей друг у друга.
Таким образом, хозяин комнаты в коммунальной квартире может продать ее в любое время по своему желанию, однако, прежде чем заключать сделку с посторонним человеком, он обязан предложить выкупить ее остальным хозяевам в этой квартире. И только в случае, если все они откажутся или проигнорируют его предложение, он может заключить договор с посторонним человеком.
Предварительное уведомление соседей по коммунальной квартире
Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе ее цену.
Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.
Самыми надежными способами рассылки считаются:
● отправка телеграммы через «Почту России»;
● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.
У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем, можно продавать недвижимость кому угодно.
Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.
Будут ли расселять коммуналки
Когда законопроект о реновации ещё только готовился, его авторы обещали расселить в новые квартиры всех жителей коммуналок. И это нашло отражение в законе. Однако есть нюанс: расселять будут именно коммунальные квартиры, а не те, которые находятся в общей собственности.
Коммунальными квартирами, согласно законам РФ, называются жилые площади, в которых общие помещения находятся в долевой собственности, а комнаты – в индивидуальной. Каждая комната в коммуналке имеет свой кадастровый паспорт. При этом жители такой квартиры не должны состоять в кровном родстве, иначе это обычная долевая собственность.
Отделить коммуналку от квартиры в общей собственности очень просто: при первом варианте каждая комната выделена в натуре, а во втором это лишь юридическая формальность. Личная комната в коммуналке выступает самостоятельным объектом собственности.
Согласно закону о реновации, каждый собственник комнаты в коммуналке должен получить равнозначную по стоимости квартиру. Закон запрещает передачу жителям коммуналок квартир на основании общей собственности. Таким образом власти решили бороться со старой проблемой наличия коммунальных квартир.
Можно ли продать квартиру, построенную по программе реновации?
Несмотря на набираемые программой обороты, ожидать наплыва реновационного жилья на рынке недвижимости в ближайшее время, скорее всего, не стоит.
Связано это с тем, что договор мены, заключаемый собственником с городом, приравнивается к договору купли-продажи. Это, в свою очередь, означает, что с продаваемого нового жилья будет взиматься налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% с учетом налоговых вычетов, если квартира находится в собственности менее 5 лет.
По новому федеральному закону от 27.11.2017 No 352-ФЗ, регулирующему правоотношения в сфере московской реновации, при продаже новой квартиры и расчете НДФЛ будет учитываться стоимость расходов, связанных с приобретением передаваемого городу старого жилья, указанная в договоре мены.
Несмотря на то что по закону НДФЛ будет взиматься с разницы между стоимостью переданной городу старой квартиры и полученной новой, это не решит всех проблем с уплатой налога.
В результате этого многие владельцы квартир могут предпочесть подождать с выставлением квартир на продажу до выхода 5-летнего срока владения недвижимостью, освободив себя от уплаты НДФЛ.
— Покупка квартиры в доме под реновацию представляет собой выгодный вариант инвестирования капитала. Человек сможет не только улучшить жилищные условия, но и получит больше средств, если решит продать новое жилье. Вместе с тем, необходимо подходить к процессу выбора квартиры максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок и обременений. Потенциальному покупателю предстоит тщательно проверить документацию на приобретаемое жилье, — говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.
Порядок продажи комнат
Согласно Гражданскому кодексу, преимущественное право приобретения отчуждаемой доли имеют собственники других комнат.
Согласно закону, чтобы соблюсти права этих собственников, продавец должен направить им специальное уведомление. Такой документ должен содержать информацию о стоимости и условиях продажи. Владельцы других комнат в коммуналке вправе купить лот на этих условиях.
Если в квартире есть комнаты, принадлежащие муниципалитету (не приватизированы), то необходимо уведомлять о продаже соответствующие органы исполнительной власти, которые осуществляют правомочия собственника жилого фонда (в Москве таким органом является департамент городского имущества).
Если по истечении месяца хозяева других комнат не изъявят желание купить объект по заявленной цене, можно найти на него любого другого покупателя. Соседи могут заверить свой отказ у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если комната принадлежит несовершеннолетнему, для его отказа обязательно нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
Когда другие собственники отказались от покупки, третьим лицам комнату можно продавать по цене не ниже той, которая ранее предлагалась соседям, иначе владельцы других комнат могут потребовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке.
Если лот продается одному из собственников соседних комнат в коммуналке, правило о преимущественной покупке не работает. То есть в таком случае не нужно делать предложение о выкупе другим соседям.
Неожиданные собственники и уведомления
Когда риэлтор взялся за проверку коммуналки, я столкнулся с одной неприятной неожиданностью. Выяснилось, что комнаты принадлежали не трём бабушкам, которые там жили, а пяти разным людям. Пяти, Карл! Более того, один из собственников давно переехал в Краснодарский край. Поэтому идти к нотариусу ради нужд соседа-ноунейма (т. е. меня) он не собирался. Другая женщина вообще впала в паранойю, как это бывает после пары часов в Интернете: «А я тут читала по комплюктеру, что вот так людей на улицу выгоняют, поэтому ничего у нотариуса подписывать не буду!».
Я готов был биться головой о стену, но меня быстро успокоил риэлтор. Уведомления можно вручить не только лично, но и направить почтой. И последний вариант был для нас идеален. Ведь если сосед не хочет подписывать отказ от права покупки у нотариуса и уклоняется от получения уведомления, смело отправляйте ему послание с предложением о покупке комнаты. И тогда дело будет в шляпе. Датой уведомления будет считаться дата поступления документа в отделение почты собственника. Останется только подождать один месяц.
Можно ли продать долю в коммуналке?
Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.
Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:
- Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
- Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.
Главный подводный камень при покупке комнаты — анонсируемые в объявлении комнаты по документам чаще всего оказываются долями. Но покупатель доли в квартире не может претендовать на конкретную комнату, даже если купил треть в «трешке». Выделение комнаты в соответствии с долей в собственности — отдельная процедура.
Поэтому, если вы покупаете объект для собственного проживания, смотрите именно комнаты. Они в полтора–два раза дороже долей, но, в отличие от абстрактной доли, их границы ясно очерчены, так что споров с соседями не возникнет.
Большая часть покупателей долей — инвесторы. Они не собираются жить в этой квартире, а просто пристроили деньги, чтобы те не обесценились. Собственник доли без согласия других сособственников не вправе ни сдать ее (то есть равную ей по площади комнату) в аренду, ни зарегистрировать в ней родственника. Своего места в общей кухне у него тоже нет, как и личного счетчика. Поэтому владельцу доли нужны незаурядные дипломатические способности: обо всем придется договариваться с соседями.
Для владельца комнаты все проще: у него есть свой счетчик, он может получить справку о регистрации по месту жительства по форме № 9, зарегистрировать в комнате супруга или родителей, сдать ее в аренду без согласия соседей.
Комфорт проживания в коммунальной квартире сильно зависит от соседей. Если это одна–две адекватные семьи, не маргинальные и непьющие, то проблем не возникнет. Не исключено, что в будущем, если они соберутся продавать свою комнату, вы выкупите ее и станете владельцем всей квартиры.
Но бывает и по-другому. Соседи бывают асоциальными, могут сдать или продать свою комнату сомнительным личностям или заселить туда нелегалов, могут дебоширить ночами, развести клопов или тараканов, которые расползутся по всем комнатам. В любом случае такое недобрососедство отразится на качестве и комфорте вашей жизни, даже если вы приходите домой только ночевать. Поэтому главное при выборе комнаты не ремонт и локация, а соседи.
От этого во многом зависит и ликвидность квартиры — насколько быстро она будет расти в цене и легко ли будет ее продать. Комнаты в домах старого фонда с капремонтом и адекватными соседями продаются очень хорошо. Их покупают, например, люди, которые работают в центре города: им важно быстро добираться до работы, а домой они приезжают только поспать. В качестве стартового такое жилье часто приобретают родители своему ребенку-студенту или молодые пары без детей.
Особенности комнат делают их покупку не самой лучшей инвестицией, считают эксперты. Даже если объект беспроблемный, доходность составит 5–6% годовых. Выгоднее (около 10% годовых) скупать доли и выкупать квартиры целиком, но это уже задача для профессионалов.
Быстро продать комнату тоже получается не всегда. Куда более ликвидна аналогичная по стоимости студия в пригороде или апартаменты, отмечает Екатерина Бережнова, главный аналитик компании «Миэль».