Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЛПХ и ИЖС: в чем разница и преимущества этих категорий для владельца». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего возникает потребность в смене ВРИ с ЛПХ на индивидуальное строительство. Связано это с тем, что ИЖС предоставляет собственнику намного больше возможностей при обустройстве надела.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
На законодательном уровне закреплено правило – использовать земли можно лишь в соответствии с их ВРИ. На всех участках индивидуального жилищного строительства допускается возведение жилых домов, хозяйственных построек, занятие огородничеством для собственных нужд.
Можно ли строить на землях, предназначенных для личного подсобного хозяйства, напрямую зависит от категории, к которой относится конкретный надел. Для строительства используют приусадебные участки. Если же, надел является полевым, то его применение с целью размещения на нем объектов капитального строительства запрещено.
Однозначно сказать, какую именно землю приобретать невозможно, что лучше для будущего собственника, напрямую зависит от его индивидуальных потребностей.
Ипотека на дом: особенности и нюансы
Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.
На рынке есть банки, допускающие выдачу ипотеки на постройку дома, пригодного для круглогодичного проживания, на участках ИЖС. Будущему собственнику необходимо предоставить проект и выбрать компанию, которая будет его реализовывать.
Важно! Некоторые банки выдают ипотечные кредиты на недвижимость на сельскохозяйственных территориях для ведения огородничества (дачные) и пр. Но такие предложения встречаются реже.
Можно ли перевести участок в ИЖС
Технически земли сельхозназначения можно перевести в ИЖС. Например, если у вас в собственности земельный участок ЛПХ, расположенный в населенном пункте, вы вправе изменить его статус. Территория должна быть отмежевана и поставлена на кадастровый учет. Обращаться с заявлением нужно в Росреестр. Перевести ИЖС в ЛПХ также возможно.
Что касается СНТ, то участок земли в садоводческом товариществе можно перевести в ИЖС, если большая часть участников также планирует сменить статус или уже это сделали. Кроме того, территория должна располагаться рядом с границей населенного пункта.
Подводя итог, стоит отметить, что изменение категории и назначения земельного участка возможно, но не всегда. Уточнить информацию о возможности перевода можно в Росреестре или в органах местного самоуправления.
Минимальный/максимальный размер участка ЛПХ
Участок ЛПХ может быть предоставлен в собственность или приобретён.
Если земля выдаётся органами местного самоуправления или государством, то размер участка (минимальный и максимальный) будет ограничен нормами, установленными органами местного самоуправления. Так, во Владимире может быть предоставлен участок от 0,04 га до 0,15 га. В городе Чебоксары – от 1200 до 1500 кв. м.
У одной семьи (одного ЛПХ) в собственности (или на ином праве) может находиться ограниченное количество земли, по общему правилу — 0,5 га. Региональное законодательство может увеличить это количество, но не больше чем в 5 раз. Во Владимирской области участок ЛПХ может быть размеров до 2,5 га, в Чувашской Республике — не должен быть больше одного гектара.
Отличия ЛПХ от ИЖС
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — вид использования земельного участка, при котором гражданин либо самостоятельно выстраивает себе дом на этом участке, либо дом строится целиком и полностью за его. При этом построенный дом имеет законодательно установленные ограничения по этажности (не более трёх) и составу проживающих (одна семья).
И ЛПХ, и ИЖС предназначены для некоммерческого использования, т.е. не предполагают извлечения прибыли.
Что лучше — ИЖС или ЛПХ?
Если участок в черте города, принципиальной разницы между ИЖС и ЛПХ нет. В обоих случаях вы сможете построить на своей земле жилой дом, где в дальнейшем сможете прописаться.
Полевой участок ЛПХ может заинтересовать тех, кто не планирует постоянно жить за городом, но хочет своими силами обеспечить семью овощами, фруктами или продуктами животноводства. К тому же, определенное количество продукции можно будет продавать без уплаты налогов. Но стоит учесть, что поскольку такой участок находится за чертой города, на дорогу до него каждый раз будет уходить много времени.
Участки ЛПХ обычно имеют более низкую кадастровую стоимость
Участки ЛПХ, в особенности полевые, нередко имеют более низкую кадастровую стоимость, чем участки для ИЖС той же площади. Поэтому меньше будет и сумма земельного налога, который вам придется платить. Участки этой категории часто принадлежат садоводческим или дачным объединениям, которые полностью или частично берут на себя обеспечение коммуникаций.
И на участках ЛПХ, и на участках ИЖС, подключением к электросетям занимается сам владелец участка, в дальнейшем оплачивая потребленную энергию по тарифам. В то время как на участках, принадлежащих садовым некоммерческим товариществам, при неуплате отключение может угрожать всем участкам, владельцы ЛПХ или участков ИЖС несут индивидуальную ответственность за своевременное внесение платежей.
Согласно законодательству, местная администрация должна содействовать развитию ЛПХ, обеспечивая инфраструктуру (в том числе дороги, снабжение электричеством и водой). В реальности добиться этого может быть сложно. Нередко нужны заявления от многих владельцев участков, чтобы местные власти улучшили состояние дорог. Можно попытаться добиться от местной администрации и содействия в обеспечении участка электроэнергией, но на практике быстрее решить эти вопросы своими силами. К инфраструктуре участков для ИЖС предъявляются более строгие требования: местные власти должны позаботиться не только о проведении подъездных дорог и их своевременной расчистке, но и о доступности магазинов, школ, больниц, ведь предполагается, что участки с ИЖС будут использоваться в качестве постоянного места проживания.
Таким образом, участки для ИЖС и ЛПХ во многом сходны по особенностям использования, если они находятся на землях поселений. Участки для ЛПХ — вариант для тех, кто хочет развивать приусадебное хозяйство, а может быть, и продавать выращенные на нем овощи и фрукты. ИЖС подойдет, если в ваших планах — постройка загородного дома для постоянного проживания.
Плюсы и минусы ЛПХ и ИЖС для собственника
| Плюсы | Минусы | |
| ИЖС | Возможность построить капитальное строение и зарегистрироваться в нем.
Городская администрация несет ответственность за социальное развитие района, проводку коммуникаций. |
Высокая кадастровая стоимость и налог на землю.
Высокие коммунальные платежи. |
| ЛПХ в пределах города | Возможность построить капитальное строение и зарегистрироваться в нем (иногда процедура связана со сложностями).
Подключиться к коммуникациям можно, но чаще всего собственникам участков приходится самостоятельно оплачивать работы. Низкая кадастровая стоимость и коммунальные платежи. Возможность заниматься сельскохозяйственной деятельностью и продавать излишки производства. |
Нет возможность получить кредит или ипотеку либо использовать материнский капитал для строительства дома. |
| ЛПХ на полевых землях | Дом для постоянного проживания построить нельзя. Если возведено временное жилье (например, дача), то в нем нельзя зарегистрироваться.
Низкая кадастровая стоимость и коммунальные платежи. Можно получить льготы на ведение хозяйства. |
Нет возможности построить капитальные строения.
Могут быть проблемы с проведенными коммуникациями (централизованное водоснабжение чаще всего есть на всех участках, а вот электричество и тем более газопровод протягивать придется за свой счет). Отсутствие инфраструктуры. |
В чем еще разница земель ЛПХ и ИЖС? В максимальной площади участка. Участок под ЛПХ не должен превышать 0.5 Га, а вот для индивидуального строительства гражданин может приобрести столько земли, на сколько хватит его средств.
Нужно также отметить еще одну особенность, которая может стать важной для землевладельцев: участки ЛПХ стоят существенно дешевле, чем ИЖС. Конечно, в первую очередь это относится к полевым наделам. Таким образом, сменим назначение земли, удастся немало выиграть при продаже. Однако нужно иметь в виду, что процедура смены категории или ВРИ также дорогостоящая, поэтому лучше сначала проконсультироваться с квалифицированным юристом и рассчитать свою выгоду.
Как перевести землю в ИЖС
Правильнее будет сказать: как изменить ВРИ земельного участка с «для ЛПХ» на «для ИЖС». Переводить ничего не нужно. Эта процедура называется «изменение вида разрешенного земельного участка», сокращенно «ВРИ».
Прежде чем что-то сделать с земельным участком, важно понимать, что это может делать только собственник. То есть у вас должно быть зарегистрировано право собственности на землю. Если у вас такого нет, значит вы — арендатор, а собственник — государство. И изменить ВРИ у такого земельного участка можно только попросив государство, то есть нужно его распоряжение.
Предположим, что вы — законный собственник и есть об этом свидетельство и вы желаете изменить ВРИ своего земельного участка на ИЖС.
В некоторых правилах землепользования и застройки небольших поселений (поселках, селах, деревнях и т.п.) в зонах индивидуального жилищного строительства виды разрешенного использования земельных участков для ЛПХ и для ИЖС относятся к основным видам, поэтому можно изменить вид разрешенного использования земельного участка с ИЖС на ЛПХ самостоятельно. Нужно лишь подать в Росреестр заявление о смене ВРИ земельного участка. Но это можно сделать, только если у вас уже оформлено право собственности на этот земельный участок.
Если у вас остались вопросы, то напишите здесь нашему бесплатному консультанту, чтобы мы детально разобрали Вашу ситуацию.
Категории земельных участков
Все земли в нашей стране по целевому назначению делятся на категории в зависимости от назначения:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Статус участка земли определяется как целевым назначением земли, так и видом разрешенного использования (ВРИ). Их намного больше.
Категорию земельного участка и ВРИ можно узнать в выписке из ЕГРН или в кадастровой документации.
В зависимости от статуса земельного надела, собственник может осуществлять на принадлежащем ему участке определенные разновидности занятий. От этого будет зависеть моно ли на нем построить частный дом.
Участок под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) предоставляется из земель поселений или из земель сельхоз. назначения. Земельные участки под ИЖС выдаются только из земель населенных пунктов. Помимо того, имеется различие в возможных видах выполняемой деятельности и прописки по месту постоянного жительства.
| Жилищное строительство | Земельные участки, которые предназначены для постройки индивидуальных домов. Если гражданин приобрел такую землю, то он имеет право на постройку своего жилья. Но при возведении своего индивидуального жилого дома, действуют некоторые правила и ограничения. В частности, частный дом не может превышать 20 метров в высоту и 3-х этажей. Кроме того, не допускается использование дома, построенного на землях ИЖС, в качестве отеля или гостиницы, то есть построенное строение должно использоваться 1-ой семьей |
| ЛПХ | участки, которые предназначены под развитие личного подсобного хозяйства. При покупке данного земельного участка, правообладатель может выращивать на участке сельскохозяйственные культуры, держать птицу и животных. Но использовать такие участки для выращивания овощных, плодовых культур на продажу не допускается |
Изменение назначения участков
В соответствии с законодательством РФ изменение категории земельного участка возможно при соблюдении надлежащий условий.
Зачастую данный процесс совершают с целью перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов. То есть в категорию, допускающую выполнение строительства.
Согласно с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ при строительстве либо реконструкции домов ИЖС и садовых домов теперь не нужно получать разрешения на строительство.
Вопрос перевода земель с/х назначения в земли населенных пунктов в особенности остро стоит перед большими городами, расширяющими свои границы.
Многие люди хотят проживать в собственных жилых домах, рядом с городом.
Разумеется, для такой процедуры требуются денежные вложения, но ожидаемый результат может не окупить затраченных средств.
В итоге владельца появится возможность близко к городу соорудить личный жилой дом.
В отдельных случаях возникает вопрос: можно ли участок под ИЖС перевести в ЛПХ?
Несмотря на то, что этим вопросом редко задаются правообладатели участков, но правовые акты не запрещают это совершать.
Чтобы понять, что для вас лучше, ИЖС, ДНП, ЛПХ или СНТ надо прежде всего понимать для каких целей вам нужен участок и каким бюджетом вы распоряжаетесь.
Сделаем краткие выводы:
- Для занятия сельскохозяйственной деятельностью, садоводством или загородного отдыха (сезонного проживания) подойдет ЛПХ или СНТ;
- Для реализации сельскохозяйственной продукции лучший вариант — участок ЛПХ;
- Для проживания в капитальном доме с постоянной регистрацией и развитой инфраструктурой вокруг конечно идеален участок ИЖС, т.к. в этом его предназначение. Стоимость будет выше, чем у остальных вариантов, но вы получаете много плюсов и комфортную среду.
Чаще всего возникает потребность в смене ВРИ с ЛПХ на индивидуальное строительство. Связано это с тем, что ИЖС предоставляет собственнику намного больше возможностей при обустройстве надела.
К смене вида разрешенного использования с ИЖС на ЛПХ прибегают при желании организовать мини фермерское хозяйство или снизить бремя налоговой нагрузки на семью.
Смена ВРИ возможна для участков, относящихся к землям поселений.
Процедура осуществляется муниципальными органами власти и занимает полтора месяца. Заявитель к ходатайству должен приложить следующие документы:
Орган, рассматривающий заявление, вправе запросить другие документы, перечисленные в административном регламенте по оказанию соответствующей муниципальной услуги.
Подробнее о смене ВРИ земли читайте в тематической статье.
ИЖС и ЛПХ — в чем разница
Прежде чем покупать тот или иной надел, нужно оценить минусы и плюсы обоих решений.
| Критерий | ЛПХ | ИЖС |
| Назначение | Выращивание сельхозпродукции для личных нужд | Строительство жилого дома, а также подсобных построек |
| Прописка | Возможна только, если расположен в черте города | Возможна по умолчанию, если дом соответствует критериям «жилой» |
| Коммуникации | Подключение выполняется за свой счет | Подключение осуществляют местные власти |
| Строительство дома | Разрешается, только если находится в черте населённых пунктов | Обязательно |
| Коммерческая детальность | Запрещена | Запрещена |
| Налогообложение | Ставка составляет 0,3% от кадастровой стоимости | Ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости |
| Условия покупки | Только покупка | Наследование, передача по договору дарения, покупка, покупка с привлечением материнского или военного капитала, ипотеки |
| Инфраструктура | Отсутствует, доступна частично | Соответствует уровню населенного пункта |
Чем отличаются земли для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства?
В таблице рассмотрены основные различия между двумя формами земельных владений.
| Отличия | ИЖС | ЛПХ |
| В законе, регулирующим использование | Использование регламентируется Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ). | Регулирует Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» от 07 июля 2003 года. |
| В цели использования | Единственное целевое назначение – строительство частного домовладения. |
|
| В ограничениях |
|
|
| В налоге | Облагаются по повышенной ставке. В среднем по Москве и области, земельный налог равен 5000 рублей в год. Если на участке в течение 10 лет не построен дом, то он облагается двойной ставкой налога. | Ставка налога намного ниже. Владелец может самостоятельно принимать решения о взносах в пенсионный фонд. |
| В стоимости | Цена значительно выше, как кадастровая, так и рыночная. Также выше стоимость эксплуатации. | Стоимость гораздо меньше. Расходы, связанные с эксплуатацией, также ниже. |
| В прописке | Есть возможность прописки. Единственное исключение – невозможность поставить на учёт дом (из-за несоответствия стандартам). | Нет возможности прописаться, если дом построен за границами населённого пункта. В рамках населённого пункта, если же дом построен и введён в эксплуатацию, прописка разрешена. |
| Иные |
|
|