Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Метры по завещанию. Как продать квартиру, доставшуюся по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.
В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.
Нaлoгoвый вычeт и вoзмoжнocть нe плaтить НДФЛ
Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.
Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм. Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй. Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%. Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.
Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.
Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй. Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.
Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.
Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй. Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм. Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Судебная практика: восстановление права наследования
Дмитрий Александрович Петров скоропостижно скончался, его имуществом была 2-комнатная квартира в Москве. В течение первых шести месяцев к нотариусу по месту его последнего жительства не обращались наследники из пяти первых очередей. Таким образом, свидетельство о праве на наследство было оформлено на двоюродного племянника Дмитрия Петрова, Алексея Сидорова, который восстановил через суд сроки принятия наследства.
Спустя некоторое время Алексей Сидоров решил продать 2-комнатную квартиру, которая досталась ему по наследству. Покупателем был Николай Смирнов, который по договору купли-продажи передал Сидорову деньги, а Сидоров, в свою очередь, передал Смирнову ключи. Через шесть месяцев появился двоюродный внук Дмитрия Петрова, Артем Соловьев.
Как наследник пятой очереди он подал в суд иск с требованием восстановить сроки принятия наследства и включить имущества в состав наследства. Также Соловьев потребовал признать право собственности на квартиру в порядке наследования и признать недействительными ранее выданные документы о праве на наследство. Сидоров по совету адвоката подал в суд встречный иск, в котором потребовал признать себя принявшим наследство. Иск подал и купивший квартиру Смирнов – он требовал признать себя добросовестным покупателем.
Суд, рассмотрев дело, установил: переход права собственности к новому хозяину фактически не был зарегистрирован. Таким образом, суд постановил восстановить сроки для принятия наследства в отношении Соловьева и аннулировать аналогичное свидетельство, выданное Сидорову.
Сама по себе перешедшая по наследству недвижимость не требует декларирования и уплаты налога, но в случае ее продажи владелец получает доход, с которого уже придется заплатить налог. Налогообложение в этом случае осуществляется на общих основаниях.
Если человек владел объектом недвижимости более 3 лет, то ничего платить не надо. Если менее 3 лет — 13% с превышающей 1 млн рублей суммы. Важный момент: период владения начинает отсчитываться не с момента регистрации права собственности, а с момента ухода из жизни наследодателя.
Право на получение налогового вычета тоже можно использовать. Во-первых, налогооблагаемая база уменьшается на 1 млн рублей, во-вторых, есть возможность получить вычет в размере стоимости имущества, если от наследодателя остались документы об этой стоимости (и в случае, если данный вычет не был использован им ранее).
Продажа квартиры, полученной по наследству
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.
Вопросы налогообложения
Если решено продать квартиру сразу, не дожидаясь окончания 5 лет, стоит внимательнее изучить случаи, когда подоходный налог платить не придется:
- Уплачивается 13-процентный налог с суммы более 1 миллиона рублей. Если продается доля в квартире меньшей стоимости, это избавляет от потребности платить НДФЛ.
- Освобождены от платежей пенсионеры.
- Льготное налогообложение распространяется на продавцов, имеющих 1-2 группу инвалидности, вне зависимости от возраста.
- Не платят налог наследники, признанные инвалидами детства.
Если решено продать квартиру, полученную в наследство несколькими собственниками, обязанность уплаты налога определяется по той доле, которую лично получит конкретный человек.
Когда можно продать наследственную квартиру?
По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Даже если не дооформлено наследство (нет свидетельства о праве на наследство, нет регистрации права в госреестре), но он все равно собственник. То есть подал заявление нотариусу на наследство, значит пользуешься имуществом. Соответственно с такого наследника-собственника будут спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?
Но фактически продавать и дарить новоявленный хозяин может после официального получения титула собственника. Иначе наследник будет неуполномоченным продавцом.
Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, который переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.
Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником, требуется:
- получить свидетельство о наследстве;
- поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
- зарегистрировать права на жилье в Росреестре;
- получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).
Сложности при продаже
При подписании договора купли-продажи, предметом которого является полученная по наследству жилплощадь, у сторон могут возникнуть серьезные проблемы. Последних может насторожить порядок, в котором были получены блага. Если ценности перешли к новому хозяину при бездействии одного или нескольких потенциальных преемников, то такая процедура может быть оспорена в будущем. Такое право при наличии веских причин дается преемникам даже по прошествии десятилетий.
Кроме того, часто встречаются случаи, когда квартира делится на двоих и более наследников. Один из них также может оспорить операцию. Особое внимание подкованные покупатели уделяют наличию условий, поставленных волеизъявителем в завещании. Наследование могло происходить с обременением в виде предоставления жилища в пожизненное пользование третьим лицам. Также нужно обратить внимание на права преемников. Продажа жилья человеком, не оформившим его на себя, признается недействительной.
Надо ли платить налог при продаже имущества, полученного по наследству?
Получение наследства в России не облагается НДФЛ за исключением доходов от авторских прав и патентов, о чем сказано в ст.217 п.18 Налогового кодекса, но при продаже имущества, полученного по наследству, налог начисляется в порядке ст.217 и ст.217.1 НК РФ.
В ст.217 в п.17.1 указано, что реализация недвижимости освобождается от подоходного налогообложения при соблюдении правил ст.217.1 НК РФ. А правила этой статьи разделены на 2 периода — до 2016 года и после 1 января 2016 года. Разделение произошло из-за поправок, внесенных федеральным законом № 382-ФЗ от 27 ноября 2014 года: эти поправки касаются правоотношений, возникающих с 2016 года. А правоотношения, имевшие место до 2016 года, регулируются старыми правилами.
Итак, как можно продать квартиру, полученную по наследству, после вступления в права без уплаты налогов — выждать минимальный срок владения недвижимостью.
Условия освобождения, предусмотренные по ст.217.1 НК РФ:
- налог за продажу наследуемой квартиры не начисляется, если она унаследована до 2016 года;
- при продаже квартиры, полученной в наследство после 2016 года и бывшей менее 3 лет в собственности, надо платить налог.
Важно!
Срок владения имуществом отсчитывается не с даты вступления в права и не с даты госрегистрации права собственности, а с даты открытия наследства.
Согласно ст.1113 Гражданского кодекса России день смерти считается датой открытия наследства. Ведь с квартиры нужно платить налог на имущество, а смерть собственника не приостанавливает его начисления: в период от смерти до оформления прав новым владельцем тоже нужно платить, поэтому за этот срок обязанность возложена на получателя наследства.
Как осуществляется продажа наследственного имущества
Следующий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.
Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.
- Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
- Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
- Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.