Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в России из-за границы. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Место сделки изменить нельзя
Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.
Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Когда может понадобиться доверенность за границей
Те, кто планирует оставаться за границей продолжительное время, могут столкнуться с необходимостью продать свою российскую недвижимость или сдать ее в аренду. Такими процессами должен заниматься человек, имеющий соответствующие полномочия. Обеспечить ему эти полномочия поможет генеральная доверенность. С ее помощью можно не только осуществлять сделки купли-продажи, но и открывать счета в банках, получить необходимые документы в государственных учреждениях, решать дела в суде.
Конечно, доверенность можно оформить уже за границей, но это более сложный процесс. Лучше побеспокоиться об этом документе заранее, подготовив его еще в России. Если страна пребывания россиянина является участником Гаагской конвенции 1961 года, то в этом случае доверенность придется апостилировать. Если страна пребывания эту конвенцию не поддерживает, тогда достаточно будет только консульской легализации.
С некоторыми странами Россия подписала двусторонние договоры о взаимной правовой поддержке, как, например, с Эстонией. Так, выданную в Эстонии доверенность на русском апостилировать и заверять не нужно, так как она будет действовать на территории РФ безо всяких ограничений. Система работает и в обратном порядке.
Где оформить доверенность
Для создания письменного уполномочия человек обращается в следующие инстанции по своему выбору:
- консульство РФ, в котором документ выдается на русском языке, что удобно, так как не потребуется тратить время на перевод. Такой документ сразу готов к использованию;
- консульство любой другой страны, потому что выдать доверенность на продажу квартиры из-за границы вправе любое консульство. Разница в том, что такое разрешение выдается на иностранном языке и его надо переводить, иначе в Российской Федерации его не примут;
- нотариус. Доверитель имеет право выбрать любого, но предпочтение отдается русскоговорящему, чтобы не тратить время на перевод документа.
- Продать квартиру можно только по доверенности, либо лично приехав на сделку, иначе ее просто не зарегистрируют;
- Если продаете по доверенности, то все документы и счета находятся в распоряжении вашего близкого человека, но со стороны сделку будут контролировать агентство и недоверчивые покупатели;
- Чтобы продать квартиру, обязательно нужно прописаться в другом месте или сделать паспорт серии PP;
- Главные документы при продаже для граждан РБ: техпаспорт, правоустанавливающие документы и свидетельство о регистрации;
- Для иностранцев необходимо заплатить налог, но есть способы его уменьшить;
- Иностранные граждане могут обратиться к агенту, чтобы он собрал все необходимые документы, однако на сделку они обязаны будут явиться лично или оформить доверенность на третье лицо;
- В Беларуси запрещены расчеты в валюте, поэтому, чтобы не терять на разнице курсов, стоит прибегнуть к банковским услугам с индивидуальными условиями платежей.
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.
Особенности при ипотеке
Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров – основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.
Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.
При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:
- Право обращаться в банк от лица заемщика.
- Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
- Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.
Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.
Как максимально себя защитить
Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:
- При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
- Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
- Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
- Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
- Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.
Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.
Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.
Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.
Нет дела без риска. Что может ожидать покупателя квартиры?
Все мы подсознательно готовы к тому, что нас пытаются обмануть. Обвесить на рынке, втюхать неликвидную технику, присвоить наши денежки любым способом.
И покупка квартиры – не исключение. В силу особенностей рынка, множества слухов и негативного опыта дело это рисковое. Нельзя просто так прийти и купить понравившуюся квартиру без заморочек. Приходится быть подозрительным и недоверчивым ко всему — собственнику, доверенному лицу, к каждой предоставленной бумажке. И мы рискуем. Каждый раз.
Что ждет покупателя? Если честно, то перебирать варианты того, с чем можно столкнуться — дело не одной статьи. Даже в конкретно взятом случае с покупкой по доверенности может возникнуть масса проблем, связанных с подлогами документов. Причем по закону в случае судебного разбирательства дело будет касаться только собственника и покупателя, тогда как доверительное лицо не несет ответственности. Если только нет криминальной подоплеки.
Давайте лучше я расскажу вам, как защитить себя при покупке квартиры по доверенности, ну и о том, как не попасть к жуликам — тоже упомяну.
Инструкция, как себя обезопасить при купле-продаже по доверенности
Если вы покупаете жилье, и договор купли-продажи будет подписывать доверенное лицо, а не собственник, необходимо проверить его и документ по всем пунктам, а именно (возьмите на карандаш):
- Реквизиты доверенности и срок ее действия. Как правило, доверенность на продажу квартиры выдается разово и на вполне конкретный срок — несколько месяцев, чтобы спокойно провести сделку. Соответственно, доверенность должна содержать даты начала и окончания действия документа. Если срок доверенности не указан, то она по умолчанию действует один год с момента вступления в силу — дата начала должна присутствовать. Под реквизитами понимается номер доверенности и данные нотариуса, ее выдавшего. По обязательному QR-коду проверяется действительное существование нотариуса, его данные. Не лишним будет связаться с ним и подтвердить номер выданной доверенности. Можно попробовать сделать это лично или обратиться к специалистам-регистраторам.
- Полномочия доверенного лица. В доверенности должны быть недвусмысленно указаны права и способы участия доверенного лица в сделке — права подписывать ДКП, оформлять регистрацию сделки, получать аванс или всю сумму и прочее. Чем меньше полномочий будет у доверенного лица или чем конкретнее они будут прописаны, тем меньше соблазнов для мошеннических маневров или рядовых разногласий. И небольшой совет — общие, размытые формулировки полномочий в доверенности, а тем более типовое «разрешается делать всё» — повод для тщательной проверки собственника и доверенного. Уж очень много у нас обмана следует за такими вот бумагами.
- Отозванная «вчера» доверенность. Каждая выданная доверенность обязательно регистрируется в общем реестре доверенностей, и эта регистрация гарантирует ее силу и подлинность. Пока документ не отозван. Поэтому самоличный поиск соответствия в этом реестре покажет, действительно ли зарегистрирована доверенность как полагается и не отозвана она на момент совершения сделки. Иначе отозванный ранее документ не имеет силы, и сделка будет признан недействительной, как в описанной случае из нашей практики.
- «Собственник Шрёдингера». Даже если доверенность в юридической силе, а доверителя уже нет в живых — это ведет также к аннулированию соглашений. Поэтому пока вы не убедитесь, что собственник жив, ни о каком заключении сделки и речи быть не может. Личное или онлайн-общение, удостоверение личности по документам — наиважнейшее условие. В целом я против видеосвязи и скайпа (нейросети сейчас такое творят!) и оправдываю такой вид общения только в случае невозможности физического присутствия собственника, живущего, например, далеко за границей. Ведь даже в больнице можно навестить человека.
Требуется ли согласие супруга на дарение квартиры?
Мы выяснили, что требуется согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусов. А сейчас узнаем, требуется ли такой нотариально заверенный документ при ее дарении.
Так, Семейный кодекс гласит, что все сделки по недвижимости должны совершаться с разрешения второго супруга. К ним относят:
- продажу;
- обмен;
- дарение.
Чтобы составить такое соглашение нужно обратиться к нотариусу и заполнить бланк по образцу. В некоторых случаях нотариально заверенное согласие может быть заменено другими видами документов. Это происходит, если:
- квартира покупалась человеком до брака;
- если он получил ее по наследованию или в подарок (независимо от того, состоял ли он на тот момент в браке или нет).
Документ составлять не нужно, если при покупке недвижимости второй супруг изначально не имел на нее прав.
Почему доверенное лицо не может продать квартиру самому себе? Доверенность – это особый документ. Оформлять её нужно только на человека, которому доверяешь.
Если документ выдаётся риелтору, то нужно чётко прописывать все его полномочия.
Когда нужна помощь юриста
Генеральная доверенность на продажу квартиры — документ, который делегирует представителю фактически все полномочия продавца. Поэтому к ее составлению нужно подойти с особой осторожностью. Доверителю необходимо выбрать надежного представителя и правильно оформить доверенность. Составление документа можно перепоручить нотариусу, так как нотариальное удостоверение доверенности на продажу все равно является обязательным. Однако нужно учитывать следующий факт — нотариус не может гарантировать, что доверенное лицо не выйдет за рамки своих полномочий. Также нотариус не может предусмотреть случаи, когда доверитель ошибочно или находясь в заблуждении делегирует представителю слишком широкий круг полномочий.
Поэтому перед тем, как составить этот документ и делегировать представителю полномочия продавца, необходимо проконсультироваться с юристом.
Почему нельзя полностью исключить все риски
Только после тщательной проверки и анализа всей полученной информации можно принимать решение о покупке такой квартиры. Дело в том, что полную проверку для исключения всех негативных моментов провести нереально. Почему:
- Для того, чтобы убедиться, что подпись на доверенности подлинная, нужно провести графологическую экспертизу.
- Быть уверенным на 100% в том, что по Скайпу вы общались именно с хозяином квартиры, также нельзя. Вы видите этого человека впервые. Кто он – вы не знаете.
- Убедиться в психическом состоянии здоровья хозяина можно, получив заключение врача-психиатра и ответы на запросы из Психо-неврологического и Наркологического диспансеров. Но врач должен лично осмотреть пациента, что ввиду его отсутствия сделать невозможно.
- Однако, быть уверенным, что доверенность была подписана добровольно, а не под воздействием угроз, шантажа, насилия, обмана или сильнодействующих средств, вы также не можете.
Для каких целей ее оформляют?
Документ наделяет вас полномочиями отстаивать интересы доверителя, распоряжаться его имуществом, осуществлять продажу по установленной вами цене с правом получения денег. Она оформляется в том случае, если доверитель не может по каким-либо причинам лично присутствовать и контролировать процесс, а учитывая большой объем полномочий, это становится особенно актуально, если необходимо проводить сделки с недвижимостью. Наделяет ли вас этот документ безграничными правами? Конечно, нет!
Можно иметь на руках ген.доверенность, но вы не будете автоматически собственником жилья, а значит нельзя продать квартиру себе, переоформить ее на себя или подарить кому-нибудь. Выписать человека без его присутствия у вас тоже не получится, это можно только, если будет оговорено в документе отдельным пунктом. А можно ли продать жилье без хозяина и как?
Для этого и составлялась ГД, чтобы хозяин мог спокойно заниматься своими делами, а вы – решать его проблемы, в том числе совершая разные сделки с недвижимостью, как об этом писалось выше.
Пакет документов для оформления
Чтобы нотариус смог оформить бумагу на передачу полномочий, стороны должны представить комплект документов. В него входят:
- паспорта обеих сторон;
- документ о собственности. Если имущественное право было оформлено до 2016 года и после не переоформлялось, то нужно предъявить свидетельство. Если после 2016 года, то выписку из ЕГРП. Её можно получить в МФЦ или через официальный сайт Росреестра. Услуга платная, срок исполнения 3 – 5 дней.
Владельцем отчуждаемой квартиры или доли в ней может быть несовершеннолетний. Если ему ещё не исполнилось 14 лет, то доверенность от его имени оформляет законный представитель – родители или опекуны. Самого ребёнка предъявлять нотариусу не нужно.
Если же 14 лет уже исполнилось, то он должен присутствовать. Подпись на доверенность он ставит с согласия своего родителя/опекуна. В том или другом случае, нотариусу нужны оригиналы следующих документов:
- свидетельства, подтверждающего факт рождения;
- если собственнику больше 14 лет, его паспорт;
- паспорт законного представителя.