Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В России вступила в силу «гаражная амнистия». Что важно знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Важно! Владелец гаража не выкупает землю у муниципалитета или государства, а бесплатно оформляет на свое имя или берет участок в аренду.
Главный плюс для владельца гаража заключается в том, что он может узаконить недвижимость и распорядиться ею в дальнейшем по своему усмотрению: продать, оставить в наследство или подарить. Без согласования с собственником гараж не имеют права снести, а в случае строительства дороги или жилья гражданин получит материальную компенсацию.
Государство также заинтересовано в развитии этого закона. В Российской Федерации отсутствуют правовые нормы, которые контролировали бы работу гаражно-строительных кооперативов. В стране по официальным данным числятся около 4,5 млн незарегистрированных гаражей, которые не принадлежат своим пользователям. Но на самом деле таких объектов намного больше.
Новый закон позволяет упрощенно оформить недвижимость в собственность и стать ее полноценным владельцем. Эти меры выгодны государству: на зарегистрированные гаражи и землю под ними начисляются налоги. Еще один плюс закона касается вопроса благоустройства и безопасности сооружений (не всегда известно, кто хозяин гаража, кто отвечает за порядок на территории и т.д.).
Важные нормы, который урегулировал закон:
- Если объект был построен и узаконен до 1 сентября 2021 и проведен по документам как гаражный бокс, он считается гаражом.
- Гаражи, которые разделены общими стенами и крышей, также считаются отдельными зданиями.
- Плата за участок, взятый по амнистии в аренду, не может быть больше земельного налога.
- На плане размещения гаражей должны быть предусмотрены участки для стоянки и гаражи для людей с инвалидностью.
Сроки оформления и стоимость процедуры
Продавца часто волнует вопрос о том, сколько же по времени займет оформление документов на строение? Особенно этот вопрос актуален при наличии покупателя на объект недвижимости.
Продавцу нужно помнить, что для того чтобы поставить объект недвижимости на кадастровый учет уйдет не менее 10 дней. Паспорт на строение выдадут в течение 5 дней.
В зависимости от региона проживания цены на оформление будут различными:
- в регионах технический план в БТИ на гараж размером в 50 квадратных метров обойдется в 6000 рублей, а в Москве может превышать 25 тысяч;
- если заказывать кадастровый паспорт через портал Росреестра, тогда он обойдется в 200 рублей;
- государственная пошлина за регистрацию права собственности составляет от 350 до 2000 рублей.
Гараж вне участка ГСК
Такая постройка считается самовольной. Сохранить гараж можно только одним путем: получить в администрации договор аренды на участок. Обращаться для этого в суд следует лишь при наличии прав на землю. В противном случае вам в праве собственности на гараж откажут.
Даже оформленный ранее гараж может приобрести статус самовольно построенного. Если вы переоборудовали, например, свой гараж в автосервис, то можете оказаться и гаража, и без автосервиса. Прежде всяких начинаний посоветуйтесь с грамотным юристом.
Только юридически оформленное право собственности позволит вам продать свой гараж или оставить его в наследство своим детям.
Какие гаражи подпадают под амнистию
Воспользоваться «гаражной амнистией» смогут и наследники, и те, кто купил гараж у первоначального владельца. Амнистия распространяется на объекты, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса (31.12.2004). В законе указывается, что сооружения должны быть одноэтажными, без жилых помещений. Они могут входить в состав гаражно-строительных кооперативов или быть отдельно стоящими капитальными постройками. Земля, на которой расположен гараж, должна находиться в ведении государства или муниципалитета.
Речь идет только о капитальных сооружениях, у которых есть фундамент и стены. Но основная часть гаражей в гаражных кооперативах не являются капитальными объектами. В связи с этим планируется распространить амнистию на все гаражные сооружения, которые входят в гаражные кооперативы. К некапитальным гаражам могут отнести сваренные металлические конструкции. О так называемых «ракушках» вне гаражных кооперативов речи не идет, такие объекты признают самостроем.
Не подпадают под «гаражную амнистию» самострои и подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах.
Какие гаражи не попадут под амнистию?
Не попадают под «гаражную амнистию» подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах.
Нельзя приватизировать гараж и землю под ним, если он признан самовольной постройкой и подлежит сносу.
Как уточняет РБК, амнистия не распространяется на гаражи, которые являются вспомогательными объектами по отношению к частным жилым домам, а также объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения. В том числе если они используются предпринимателями для оказания услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автомобилей.
Также нельзя будет оформить в собственность гаражи, предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности органов власти и транспортных организаций.
Нельзя будет приватизировать гаражи, которые не являются капитальными строениями (не имеют фундамента). Однако законопроект предусматривает максимально простой механизм «узаконивания» некапитальных гаражей, в том числе для льготных категорий граждан. Местные власти должны будут заранее утвердить схему размещения таких объектов. Инвалиды смогут получить участки для строительства гаражей или для стоянки машин бесплатно.
Порядок действий при переоформлении гаражного сооружения:
- Определить, каким образом будет переоформляться строение (продажа или дарение).
- Выяснить, поставлен ли объект на кадастровый учет, зарегистрирован ли в Россреестре. Если нет, оформить право собственности на гаражное сооружение и землю.
- Собрать все документы для переоформления на другого человека.
- Составить предварительное соглашение, обсудить все его пункты с другой стороной.
- Заключить договор у нотариуса в трех экземплярах.
- Перерегистрировать гаражное сооружение на нового владельца.
- Произвести расчет за покупку или получить деньги за продажу строения.
Какие документы нужны для оформления права собственности на гараж в ГСК
Владельцы гаражей, расположенных на территории гаражного товарищества или кооператива, помимо членской книжки зачастую других документов не имеют. В такой ситуации продажа гаража происходит путем включения покупателя в члены гаражного объединения. Правда, с юридической точки зрения подобные сделки не имеют силы: права на гараж, как и на другую недвижимость, должны быть официально зарегистрированы. Кроме того, владельцам неоформленных гаражей надо иметь в виду, что в случае изъятия земли ГСК для государственных нужд они не получат никакой компенсации за свое имущество, так как формально этих гаражей не существует.
Для оформления в собственность гаража, входящего в состав ГСК, потребуется иной пакет документов, чем при оформлении гаража индивидуального. В частности, для регистрации права на кооперативный гараж понадобятся:
- удостоверение личности заявителя;
- справка о членстве данного лица в кооперативе и о полной выплате пая, подписанная председателем и главбухом;
- кадастровый паспорт на гараж;
- квитанция об уплате пошлины.
Ситуация несколько усложнится, если ни один гараж в составе ГСК еще не был оформлен в собственность. В таком случае дополнительно потребуются:
- устав ГСК;
- свидетельство о регистрации ГСК в качестве организации и постановке его на учет в налоговом органе;
- выписка из протокола общего собрания членов ГСК об избрании председателя;
- приказ о назначении гл. бухгалтера;
- список членов ГСК;
- документы, подтверждающие права ГСК на землю (договор аренды или распоряжение муниципального органа о предоставлении земли под гаражное строительство).
Порядок действий при переоформлении гаражного сооружения:
- Определить, каким образом будет переоформляться строение (продажа или дарение).
- Выяснить, поставлен ли объект на кадастровый учет, зарегистрирован ли в Россреестре. Если нет, оформить право собственности на гаражное сооружение и землю.
- Собрать все документы для переоформления на другого человека.
- Составить предварительное соглашение, обсудить все его пункты с другой стороной.
- Заключить договор у нотариуса в трех экземплярах.
- Перерегистрировать гаражное сооружение на нового владельца.
- Произвести расчет за покупку или получить деньги за продажу строения.
Порядок оформления гаража в наследство
Первым делом следует узнать, кто из нотариусов отвечает за участок, на котором был зарегистрирован наследодатель. Именно этот нотариус и будет заниматься вашим вопросом.
Вам понадобится пакет бумаг, подтверждающих, что вы наследник.
Если все бумаги в порядке, вы либо вступаете во владение имуществом, если оно является движимым, либо вам предстоит оформление гаража как недвижимости.
В первом случае унаследованный гараж считается движимым имуществом, если он:
- представляет собой быстровозводимую металлическую сборную конструкцию;
- установлен без капитального фундамента;
- может быть легко демонтирован.
На место, которое он занимает, вы не претендуете. Вступив в наследство, вы демонтируете гараж и поступаете с ним по собственному усмотрению.
Документы на продажу неприватизированного гаража
Прежде чем прочитать, как купить законно неприватизированный гараж, стоит ознакомиться с требуемым пакетов документов. Для оформления сделки необходимы следующие бумаги:
- Оригиналы паспортов продавца и покупателя.
- Книжка с отметками об уплате членских и паевых взносов.
- Свидетельство о заключении/расторжении брака спрашивают у продавца, состоявшего в браке. Если имущество совместно нажитое в браке и нет брачного договора о раздельных доходах, требуется нотариально заверенное разрешение от супруги или супруга. Оно послужит доказательством, что супруг не претендует на данную недвижимость.
- Иные квитанции об оплате за ГСК.
- Заявление от старого владельца о выходе и от будущего о вступлении в кооператив.
- Если нет уверенности в покупателе или продавце, можно попросить справку из ПНД о том, что человек не состоит на учете.
Рекомендовано заключение сделки договоров купли-продажи для неприватизированного гаража в ГСК. В нем будет отражаться дата и сумма сделки, паспортные данные и Ф.И.О. участников или сторон. Обязательно указывается номер объекта на плане.
Порядок продажи приватизированного гаража
На гаражи распространяется закон о дачной амнистии, это означает, что процедура оформления приватизации земли бесплатна. Сейчас при переходе в собственность упрощенная справка выдается быстро. Нужно платить только за оформление бумаг, но многих людей пугает стоимость услуг геодезистов. Если оформлены права собственности на гараж и землю, даже в случае изменения планов развития территории местными властями, можно будет требовать достойную компенсацию.
Когда на объект купленный приватизирована собственность, нетрудно понять, как правильно купить такой гараж. Владельцу не нужно опасаться, что постройку снесут, а он останется без имущества. Сделка будет полностью соответствовать требованиям закона. Если гараж достаточно дорогой, можно продать его через агентство. Процедура стандартная — закладываются деньги покупателя в ячейку, составляется договор на нее.
В договоре указывают, что продавец забирает свои деньги после передачи права собственности покупателю. То есть, указаны имя, фамилия, отчество и паспортные данные покупателя. После регистрации продавец берет выписку из Росреестра о том, что собственность принадлежит уже следующему человеку. С этой выпиской приходит в банк. Банковский сотрудник в соответствии с договором проверяет, что все правильно и в соответствии с договором, открывает ячейку продавцу.
После приватизации сразу без участия председателя можно продать гараж.Такая схема предохраняет от мошенничества обеих сторон. Покупатель уже не может не заплатить деньги, а у продавца нет возможности отказаться от регистрации в госорганах на нового владельца. Тонкость в том, чтобы найти отделение банка, который оформляет заявление на банковскую ячейку. Во многих маленьких городах подобную услугу не предоставляют. Расчеты могут производиться в агентстве в присутствии агента. Услуги агентств, как правило, стоят не менее пяти процентов от суммы сделки.
Прежде чем обратиться в агентство, нужно быть уверенным на 100 процентов в порядочности организации и агента. Лучше обращаться к тем, чьими услугами Вы ранее пользовались. Продавец сам решает, приватизирует он имущество или предпочитает продать неприватизированный гараж в кооперативе. Для него главное — получить деньги в полном объеме. Покупателю важно, чтобы после оплаты и передачи прав собственности не было неожиданно появившихся третьих лиц, например, бывших супругов продавца или еще кого-либо.
Во сколько обойдется приобретение гаража в наследство
Во время наследственного приобретения гаража платить придется дважды. Первый раз вы заплатите относительно небольшую сумму нотариусу за открытие наследственного дела (несколько сот рублей).
Второй раз придется уплатить государственную пошлину. Это необходимый этап перед получением свидетельства о праве на наследство.
Налоговый кодекс РФ (п. 22 ч.1 ст. 333.24) устанавливает для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер умершего размер пошлины как 0,3 % от оценочной цены наследства.
Однако эта категория наследников не может платить больше, чем 100 тысяч рублей.
Остальным наследникам придется уплатить 0,6% стоимости. У них максимальная планка платежа – 1 миллион рублей.
Всегда ли возможно оформление договора при покупке гаража
По договору продажи гаража право собственности на него переходит от продавца к новому владельцу. То есть соглашение о купле-продаже можно заключить только в том случае, если у владельца оформлено право собственности на это строение.
Если хозяин — член ГСК, то у него имеется членская книжка, однако этот документ не подтверждает право собственности на гаражный бокс. Такое право подтверждается свидетельством, которое выдается Росреестром.
Если продавец не оформил надлежащие документы, купля-продажа гаража станет невозможной. На практике в таком случае на покупателя просто выписывается новая членская книжка в ГСК. Однако при этом новый владелец не получает права собственности на приобретаемое строение. Поэтому перед принятием окончательного решения о покупке понравившегося гаража, будет совсем не лишним ознакомиться с документами, которыми располагает продавец.
Покупка гаража. Какие документы потребуются для регистрации сделки
Одним только составлением соглашения при продаже гаража не обойтись. Если вы задумались о том как правильно купить гараж, то не забывайте, что вам также нужнопройти и процедуру государственной регистрации. Хотя требования закона говорят о том, что сам договор о продаже гаража регистрировать не нужно, обращаться в Росреестр все равно придется. Ведь при продаже недвижимости надо зарегистрировать факт перехода прав на нее к новому владельцу.
При обращении в службу Росреестра (во многих регионах документы можно подать через МФЦ) участники сделки заполняют заявление по установленной форме. Документы при покупке гаража им понадобятся следующие:
— паспорта;
— проект договора (по закону стороны вправе подписать договор и до подачи документов на регистрацию, однако сотрудники Росреестра зачастую просят расписаться в их присутствии).
— квитанция об оплате пошлины за регистрационные действия;
— кадастровый паспорт на постройку (не понадобится, если ранее он уже когда-либо представлялся в службу Росреестра);
— документы о праве на гараж;
— документы о праве собственности на землю под гаражом, либо о праве владения участком;
— акт приема — передачи гаража (если договор предусматривает его составление).
В том случае, если хозяин строения приобрел его в период официального брака, понадобится нотариальное разрешение другого супруга на продажу имущества (т. к. гараж, купленный во время брака, является совместной собственностью). Если покупатель состоит в браке, то для оформления покупки также необходимо согласие его супруга.
Регистрация проводится в течение месяца. После этого покупателю выдается свидетельство на право собственности, и он становится полноправным хозяином строения.
Оформление документов на кооперативный гараж
С юридической точки зрения приобретение гаража в ГСК несколько сложнее, чем оформление документов на обычную недвижимость. Во избежание неприятностей надо еще в процессе подготовки к сделке собрать все документы, от которых зависит законность владения данным имуществом.
Рекомендуем при оформлении покупки гаража сделать следующее:
- Проверить, полностью ли выплачены паевые взносы в кооператив за данный гараж. Это можно сделать по членской книжке, которая должна быть у хозяина, или по документам, находящимся у председателя ГСК.
- Стать членом кооператива вместо прежнего хозяина, если членские взносы выплачены им лишь частично (порядок вступления следует уточнить у председателя).
- Потребовать у продавца или совместно с ним заново оформить кадастровую и техническую документацию на гараж (за это отвечает кадастровая палата и БТИ).
- Если у продавца гаража есть семья, получить от него письменное разрешение на продажу от супруга или супруги, иначе сделку могут оспорить.
- Обязательно заключить официальный договор купли-продажи, который для надежности можно заверить у нотариуса. Этот документ рекомендуется сопроводить актом приема-передачи со всеми характеристиками гаража.
- Зарегистрировать право собственности на гараж и получить свидетельство — в том случае, если взносы выплачены полностью.
Некоторые владельцы, решая вопрос, как продать гараж повыгоднее, предлагают покупателям слегка смошенничать, указав в договоре инвентарную стоимость, а реально заплатив рыночную. На такие предложения лучше не соглашаться, поскольку при обнаружении не замеченных ранее подводных камней и возникновении спорной ситуации вернуть деньги полностью будет невозможно.
Купил нелегально гараж – будь готов к потере своих денег
Главный и решающий аргумент против
: неправильное оформление сделки купли-продажи гаража – прямая дорога к потере своих денег (кстати, немалых!). Если продавец не может предоставить всех требуемых документов на автодомик
, то это уже должно вызвать подозрение у осторожного покупателя.
Все остальные неприятные нюансы вылезут уже в процессе эксплуатации неправомерно полученной недвижимости.
Во-первых, вы лишь пользуетесь гаражом, но не можете им распоряжаться. Его нельзя будет официально завещать, продать, сдать в аренду. Это ваша вещь, но в глазах государства у нее другой хозяин.
Во-вторых, если купленный гараж – самовольная постройка, то вы можете потерять его в любой момент. Распоряжение о сносе самостроя рано или поздно придет. Ждать можно несколько дней, месяцев, лет. Готовы ли вы сидеть на пороховой
бочке? Затраченные средства могут не оправдать ваши ожидания.
В-третьих, риск нарваться на непредвиденные обстоятельства. Известно немало случаев, когда факт упрощенной
покупки быстро забывается после смерти свидетелей действа. Нет продавца/покупателя – нет сделки. В суде правду не найдешь, так как государство на стороне законного владельца. А уж наследники не поленятся собрать нужные документы, чтобы заполучить дефицитную постройку.
В-четвертых, а как узнать, что продавец действительно является хозяином гаража? Вполне возможен такой вариант сценария, что через некоторое время появится законный владелец и отберет у вас приобретенную недвижимость.
Как видим, перечень фактов против
внушительный и должен навсегда отбить охоту у автовладельца на черную
покупку автодомика
. Для оформления сделки купли-продажи гаража нужен немалый пакет документов, но, собрав его и официально перерегистрировав свою недвижимость, вы полностью защититесь от вышеперечисленных неприятностей в будущем.