Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могу ли я расторгнуть ипотечный договор?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более. За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну. У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.
В любой из перечисленных ситуаций может возникнуть необходимость в расторжении договора. Инициатором выступает любая из сторон. Возможно и расторжение по соглашению между кредитором и заемщиком.
Последний вариант наиболее предпочтителен. Не тратится время на судебные заседания, не оплачиваются пошлины. Заемщик вносит оставшуюся сумму, договор расторгается, с квартиры снимается обременение. На практике этот способ используется редко. Инициатором расторжения чаще выступает кредитор, хотя закон дает сторонам равные права.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Договор ипотечного страхования как основа отношений с кредитором
Договор ипотечного кредитования заключается на длительный срок, его оригинал должен храниться у заемщика. В этом документе прописываются проценты за пользование кредитом, механизм его погашения (сроки и суммы взносов), штрафы за просрочки по выплате и условия расторжения.
Расторжение ипотеки может потребоваться по разными причинам, приведшим к невозможности дальнейшей оплаты заемных средств — например, при утрате стабильного заработка, из-за болезни, в связи с арестом счета и имущества заёмщика, после кражи или стихийного бедствия.
Независимо от конкретной причины, перед заемщиком в самом общем случае стоят три основные задачи:
- собственное расторжение договорных отношений в банком-кредитором;
- добиться разрешения на продажу залоговой квартиры и продать ее максимально выгодно:
- добиться списания накрученных штрафов и пени.
Важно: в договоре об ипотеке обязательно должны быть описаны признаки, позволяющие признать заемщика попавшим в сложные жизненные условия, делающие невозможной дальнейшую выплату ипотеки.
Возврат денег после расторжения ипотечного договора
Банк расторг договор по ипотеке. Квартира перешла в его собственность. Может ли заемщик получить обратно хотя-бы часть уплаченных средств? Однозначного ответа на вопрос нет. Кредитные соглашения составляются таким образом, что сначала банк получает деньги в виде процентов за весь период, только потом — в погашение основного долга.
Претендовать на получение определенной суммы заемщик может в ситуации, если квартира продается с торгов. Но не стоит забывать, что кредитор заинтересован только в получении своих денег. Квадратные метры обычно реализуются узкому кругу доверенных лиц по минимальной стоимости. Заемщику мало что остается после закрытия долгов. Пересчет процентов за фактическое время пользования кредитом — только по решению суда, а практика по таким вопросам спорная и неоднозначная.
Можно ли расторгнуть договор ипотеки и вернуть первый взнос? Особый интерес представляет ситуация, когда сделка по разным причинам не состоялась, например, продавец отказался подписывать договор купли-продажи. В этом случае покупатель может рассчитывать на возврат первоначального взноса. Но процедура должна быть прописана в контракте. Если взнос зачислялся не на счет в банке, а выплачивался напрямую продавцу, то и решать проблему возврата придется с ним.
Если кредитный договор к этому моменту времени подписан, деньги перечислены на счет заемщика или транзитный, заплатить придется банку проценты за время до расторжения контракта.
Важно! В случае отказа продавца от сделки, несостоявшийся покупатель имеет право обратиться в суд и взыскать с него свои убытки (начисленные проценты по кредиту, госпошлины за регистрацию, страховки и т. д.), если они непосредственно связаны с оформлением данного конкретного случая.
Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров
Что говорит о расторжении договора ипотеки судебная практика? Есть ли у заемщика шанс отстоять квартиру и доказать недействительность соглашения. Анализ решений судов различных инстанций показывает, что в большинстве случаев решение выносится в пользу кредитора.
Ссылки заемщиков на то, что они не поняли или не прочитали все положения соглашения, не принимаются во внимание. Не учитываются и слова о том, что менеджер торопил при подписании, говорил, что «договор стандартный, ничего нового в нем нет». Для судьи важны только доказательства, факты, свидетельствующие о нарушении закона.
В то же время суды все чаще отказывают банкам в дополнительных требованиях, если спорная квартира принимается кредитором в счет погашения обязательства. В этом случае банки не вправе претендовать на суммы сверх полученного, если стоимость квадратных метров меньше суммы задолженности.
Как договориться с банком до суда?
Если у вас уже есть действующая ипотека и вы хотите избавиться от нее раньше срока, попробуйте договориться с банком.
Досрочное погашение. Выгодный способ для вас как заемщика. Квартира останется у вас в собственности, т. к. обязательства перед банком выполнены. Это еще и сэкономит вам деньги, потому что банк пересчитает и уменьшит сумму процентов за тот срок, который оставался до полного погашения. Для кредитора досрочное погашение — потеря денег в виде процентов. Но по закону препятствовать этому, взыскивать штрафы банк не может.
Продажа залоговой квартиры с последующим погашением кредита. Хоть и неохотно, но банки идут на такие сделки. Вы продаете квартиру, а полученными деньгами закрываете кредит. Сделать это можно следующим образом:
-
Самостоятельно найти покупателя по предварительному договору купли-продажи, взять у него деньги и погасить ими ипотеку. Банк снимет обременение с имущества, вы с покупателем заключите основной ДКП и совершите сделку. Есть минусы: покупателя на такую сделку найти непросто, он рискует деньгами. Поэтому продавцы ипотечных квартир делают скидки на стоимость.
-
Провести сделку совместно с банком. Обратитесь в банк, получите от него разрешение на продажу. Дальше кредитор проконтролирует сделку от начала до конца. Плюсы: сделка безопасна для всех сторон. Продавец не получит деньги на руки — они сразу пойдут на погашение ипотеки, а покупатель не сможет изменить или нарушить договор.
Кратко: как отказаться от ипотеки
-
Отказаться от ипотеки и квартиры можно до момента получения продавцом денег от банка. Подписанный кредитный договор можно расторгнуть через заявление в банк, а зарегистрированную сделку отменит Росреестр по соглашению сторон.
-
Досрочно погасить кредит своими средствами — быстрый способ закончить отношения с банком. Квартира останется у вас, у банка не будет претензий.
-
Вы можете договориться с банком о мирном решении проблемы через продажу квартиры и погашение кредита с вырученных денег. Или переоформить ипотеку и квартиру на другого человека. С разрешения банка можно найти другого покупателя, который станет новым заемщиком и владельцем квартиры.
-
Не платить ипотеку — не выход. Суд заберет квартиру в пользу банка, вы попадете в черные списки всех кредиторов.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Оформить отказ от ипотеки, теоретически, можно на любом из этапов сделки, но нужно помнить, что если по договору уже осуществлялись платежи, то, весьма вероятно, заемщик понесет финансовые потери. Как вариант решения проблемы, по договоренности с банком, заемщик может продать недвижимость и вырученными средствами произвести погашение займа. Но нужно понимать, что поиск покупателя на залоговое имущество может растянуться на неопределенный срок.
Важно – отказаться от ипотеки можно и реально, в том случае, если о принятом решении вовремя уведомить банковское учреждение. Как бы ни было, первым делом нужно обратиться в свой банк и ни в коем случае не допускать просрочки по основному телу кредита, если эти условия не соблюдены, то заемщик имеет большие шансы попасть под штрафные санкции.
Нюансы отказа от ипотеки
Отказ от ипотеки это тот шаг, перед которым нужно хорошо все взвесить и обдумать. Нужно помнить, что в случае отказа, в будущем, может быть достаточно проблемно получить новое одобрение на выдачу кредита. Поэтому лучше заранее отработать все возможные варианты решения вопроса, кроме отказа, например, рассмотреть возможность рефинансирования в другом банковском учреждении, в котором более лояльные условия или возможности сдачи залоговой недвижимости в аренду.
Вырученных от продажи денежных средств практически никогда не хватает на погашение общей задолженности, поэтому решившись на отказ от ипотечных обязательств, заемщик должен понимать, что ему придется лишиться часть собственных денежных средств.
Многое зависит от обстановки на рынке недвижимости в какой-то конкретный момент времени, зачастую, чтобы закрыть сделку, недвижимость приходится продавать по заниженной стоимости.
Многие молодые люди сразу после заключения брака предпочитают оформлять ипотечный кредит, чтобы получить новую квартиру для совместного проживания. Но не всегда браки являются крепкими и надежными, поэтому нередко уже через несколько лет люди принимают решение о расторжении брака. В этом случае возникает вопрос, можно ли отказаться от ипотеки при разводе.
Обычно банки негативно относятся к внесению каких-либо корректировок в кредитный договор. Поэтому если принимается заемщиками решение о расторжении брака и отказа от ипотеки, то они могут выбрать один из нескольких вариантов:
- один из заемщиков отказывается от права на эту недвижимость, поэтому он исключается из контракта, а также квартира переоформляется на второго заемщика, который далее продолжает погашать ипотечный кредит на прежних основаниях, но при этом нередко супруг, исключенный из контракта, требует получения половины ранее выплаченной суммы от бывшего мужа или жены;
- жилье продается непосредственными заемщиками, банком или с помощью аукциона, причем обычно для этого выбирается клиент банковского учреждения, желающий купить квартиру за счет заемных средств;
- продажа квартиры любому покупателю, готовому заплатить за нее наличные средства, которые далее применяются заемщиками для полного погашения кредита.
Наиболее часто предпочитают граждане пользоваться первым вариантом, поэтому квартира оформляется на одного из заемщиков. Человек, отказавшийся от недвижимости, теряет ранее зарегистрированную на него часть объекта, поэтому не сможет претендовать на нее какими-либо способами в будущем.
Как отказаться от ипотеки в Сбербанке, если супруги не желают оформлять на себя объект? В этом случае единственным решением проблемы выступает продажа недвижимости любым доступным способом. Деньги, полученные от этого процесса, направляются на погашение ипотеки. Если после этого остается какая-либо сумма средств, то она делится поровну между заемщиками.
Если разобраться в том, как отказаться от ипотеки при разводе, то сами бывшие супруги смогут решить, какой вариант решения проблемы считается для них наиболее актуальным.
Правила отказа в разных ситуациях
Процедура прекращения сотрудничества зависит от того, на каком этапе оформления ипотечного займа выполняется процесс:
- Кредит одобрен, но средства не были перечислены. Можно ли отказаться от ипотеки после одобрения? Так как деньги еще не были выплачены продавцу недвижимости, то заемщик может отказаться от сделки. Для этого надо оперативно написать заявление, на основании которого происходит аннулирование ранее подписанного договора. Но если для поиска квартиры использовались услуги агентства недвижимости, то придется их оплатить.
- Договор был подписан, а также деньги перечислены продавцу объекта. Можно ли отказаться от одобренной ипотеки в этом случае? При таких условиях отсутствует возможность расторжения контракта, так как банк просто не сможет забрать средства у продавца недвижимости. Но существует вероятность, что продавец квартиры согласится вернуть средства. Выполнить процесс надо в день оформления ипотеки. В этом случае заемщику все равно придется погасить начисленные банком проценты. Но многие банки отказывают в такой возможности.
- Заемщик уже некоторое время погашает ипотеку. Можно ли отказаться от ипотеки после одобрения при таких условиях? Для этого целесообразно заняться продажей недвижимости. Процедура обязательно реализуется с одобрением и участием непосредственного банковского учреждения. Покупатель может рассчитываться за квартиру заемными средствами, для чего переоформляется на него ипотечный договор, а также может выплачивать за недвижимость собственные наличные деньги.
Нередко граждане просто предпочитают не перечислять средства по договору, надеясь таким способом прекратить сотрудничество. В этом случае появляется много негативных последствий для непосредственных заемщиков. Банк начисляет дополнительные проценты и неустойки. После нескольких месяцев им подается заявление в суд. На основании решения суда квартира конфискуется и передается банку, который продает ее на торгах, а полученные деньги направляются на погашение долга. При этом у граждан портится кредитная история, и они теряют право самостоятельно регулировать процесс продажи объекта, чтобы в итоге получить некоторую часть от его стоимости.
Можно ли отменить кредит через суд?
Можно ли отказаться от ипотеки «Металлинвестбанка» или другого кредитного учреждения при подаче искового заявления в суд? Такие дела в суде рассматриваются достаточно часто. Это обусловлено тем, что многие заемщики просто при появлении финансовых проблем перестают перечислять средства по ипотеке. Банки вынуждены обращаться в суд для принудительного взыскания средств.
Суд удовлетворяет при таких условиях требования истца, поэтому заемщики лишаются ипотечного имущества, переходящего в собственность банка. Учреждение занимается продажей квартиры через аукционы. Полученные средства направляются на погашение кредита, но если после этого остаются свободные деньги, то они выплачиваются заемщикам.
Дополнительно в суд может обратиться сам заемщик, если банк отказывает ему в реструктуризации ипотеки. В этом случае важно представить суду доказательства ухудшения финансового положения гражданина, а также подтверждение того, что заемщик пытался решить проблему досудебным способом, поэтому обращался в банк с заявлением на реструктуризацию. При таких условиях суд не отменяет ипотеку, но может заставить банковское учреждение пойти на уступки.