КС защитил добросовестных приобретателей имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КС защитил добросовестных приобретателей имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно ст. 302 ГК РФ, при наличии определенных оснований законный владелец в любой момент истребует (получает обратно) квартиру, автомобиль, станки или иное имущество у добросовестного приобретателя. Однако, обратно не получают деньги и ценные различные бумаги.

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

В этом разделе пришел черед изучить самую последнюю судебную практику, так или иначе затрагивающую вопросы о добросовестном покупателе жилых помещений.

Разберем некоторые из них:

1. Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2017 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ для следующего случая: когда истребуется местными властями выморочное (т.е. оставшееся от умершего, у которого не было наследников) жилье от добросовестного приобретателя, если жилье было приобретено возмездно и оформлено в Росреестре. При этом местные власти не предприняли своевременных действий для оформления прав на спорное жилье. Позиция Конституционного суда успешно реализуется на практике: момент принятия местной администрацией мер по оформлению спорного жилья уверенно вошел в предмет доказывания по спорам о выморочном имуществе (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 № 5-КГ19-88).
2. Правом на предъявление виндикационного иска обладает только собственник или наниматель квартиры (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)..
3. Конституционный суд пояснил, что в применяемом судами толковании ст. 302 ГК РФ данная статья распространяет своедействие на земельные участки (Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 2092-О).
4. В апелляционном определении от 18.04.2016 по делу № 33-9610/2016 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.

Основания для истребования имущества у добросовестного покупателя (приобретателя)

Добросовестный приобретатель возвращает проданное жилое помещение, автомобиль или иное имущество его бывшему собственнику в нижеприведенных ситуациях:

1. При безвозмездной покупке вещи у конкретного лица, которое не имело законных полномочий на продажу.
2. При приобретении определенной вещи на возмездной основе, которая была утеряна собственником. К подобным случаям относят похищение конкретного имущества или незаконное принудительное изъятие из владения — выбытие помимо воли владельца.
3. При не проявлении приобретателем должной осмотрительности.

Важно! Согласно п. 10 письма президиума ВАС РФ № 126 от 13 ноября 2008 г., выбытием имущества помимо воли владельца не признают передачу вещи по любой сделке (даже недействительной).

Третий принцип закреплен в таких правовых актах:

• п. 1 ст. 302 ГК РФ — приобретателя (покупателя) считают добросовестным только в том случае, если он не был осведомлен и не имел возможности своевременно узнать об отсутствии у конкретного продавца законных определенных оснований на распоряжение вещью — предметом сделки;
• п. 1 ст. 401 ГК РФ — лицо считают невиновным, при проявлении им должной степени осмотрительности.

Приобретателя не считают добросовестным и в итоге истребуют у него купленное имущество в нижеприведенных ситуациях:

• при существенном снижении цены на продаваемое имущество. В подобном случае добросовестные приобретатели дополнительно проверяют чистоту сделки (п. 9 письма № 126 от 13 ноября 2008 г.);
• при наличии конкретных имущественных обременений (например, наложение ареста) перед приобретением имущества (Обзор практики ВС РФ от 01 октября 2014 г.);
• при отсутствии на момент совершения имущественной сделки отдельной записи в ЕГРН о праве конкретного продавца на определенное имущество (п. 38 постановления № 10/22 от 29 апреля 2019 г.).

Проблема добросовестных приобретателей

Представьте, что вы купили автомобиль, земельный участок или квартиру, а потом узнаете, что лицо, которое вам продало это имущество, приобрело право собственности на эти объекты обманным путем. К примеру, с помощью поддельных документов, или же в результате мошенничества.

Случай достаточно распространенный, и даже есть относительно популярная местечковая схема развода на деньги, когда в сговоре с местной администрации какой-нибудь совсем старый и больной старичок, не подлежащий уже осуждению на реальный срок, получает в собственность по поддельным документам земельный участок — и потом оперативно его перепродает, с последующим изъятием у горе-покупателя.

Я лично сталкивался с такими вариантами недоказуемого квалифицированного мошенничества в Пушкинском районе Московской области и в пос. Валентиновка, что под Королевым.

Но мы отвлеклись. Далее вы получаете виндикационный иск и понимаете, что приобретенное имущество вернется к первоначальному собственнику. Вам же взыскивать с продавца, но для этого надо, чтобы вас признали добросовестным приобретателем. Но свою добросовестность еще придется доказать в суде, и это далеко не так просто.

В этом главная проблема. А теперь посмотрим, как это было до 2020 года, и как будет после его наступения.

ОБЯЗАННОСТЬ СУДОВ РАЗРЕШИТЬ ВОПРОС О ДОБРОСОВЕСТНОСТИ (НЕДОБРОСОВЕСТНОСТИ) ПРИОБРЕТАТЕЛЯ

Для разрешения вопроса о добросовестности (недобросовестности) приобретателя судам необходимо установить:

• наличие записи о праве собственности ответчика в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• проявлена ли ответчиком разумная осмотрительность при заключении договора купли-продажи жилого помещения;
• меры, принятые ответчиком для выяснения прав лица, которое отчуждает имущество;
• является ли сделка с недвижимостью возмездной и какие документы об этом свидетельствуют;
• осматривал ли ответчик жилое помещение до заключения договора купли-продажи.

О добросовестности ответчика, купившего жилое помещение, могут свидетельствовать подтвержденные действия ответчика по ознакомлению с документами в отношении объекта недвижимости, осмотр помещения, выяснение ответчиком сведений о том, в связи с чем и на каком основании объект недвижимости находится во владении продавца, и прочее.

Примеры из судебной практики о признании приобретателя добросовестным (Обзор от 01.10.2014).

1. Суд признал добросовестным приобретателем покупателя по следующим основаниям.

Продавцом недвижимости на сделку были представлены все правоустанавливающие документы в отношении недвижимости. Для целей приобретения спорной квартиры ответчик взял ипотечный кредит. Объект недвижимости на чистоту до заключения договору купли-продажи проверялся сотрудниками банка и специально нанятыми риелторами.

Как защитить покупателю заложенного автомобиля свои права в суде

Очень часто, о том, что приобретенное транспортное средство является предметом залога, новый владелец узнает уже при получении судебного извещения о рассмотрении дела об обращении взыскания на автомобиль по иску банка или другого кредитора прежнего владельца. Ситуация, конечно, не из приятных, но не стоит сразу отчаиваться.

Как защитить себя новому владельцу авто? И главный вопрос – как сохранить заложенный автомобиль за собой? Путь один – доказывать в суде свою добросовестность при приобретении автомобиля.

Только в случае установления добросовестности приобретателя суд вправе отказать в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенный автомобиль и прекратить залог.

Все правоотношения сторон в подобной ситуации регулируются Гражданским кодексом РФ, положения которого определяют условия, при которых лицо может быть признано добросовестным приобретателем. Давайте разберемся от чего это зависит.

Исход дела зависит от нескольких факторов. Если приобретатель ссылается на свою добросовестность, суд, в частности, выясняет следующие обстоятельства:

• Зарегистрирован ли залог автомобиля в системе нотариата в установленном законом порядке;
• До или после 01.07.2014 года произошло отчуждение автомобиля последнему владельцу;
• Своевременно ли залогодержатель принял меры для регистрации залога – до или после продажи автомобиля
• Вручен ли приобретателю при продаже подлинник ПТС, или же сделка прошла по его дубликату; имеются ли в договоре купли-продажи отметки о залоге; не была ли занижена стоимость автомобиля в договоре купли-продажи, и др.

Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества

Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:

• до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
• поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
• проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
• если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
• в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
• денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.

Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:

• не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
• застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;
• в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.

Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать — это покупка или продажа такого имущества по решению суда. Во всех остальных случаях если действительный собственник имущества, потерявший права на него помимо своей воли, будет действовать грамотно, то очень велики шансы, что он истребует свое имущество у добросовестного приобретателя. И честному покупателю в этом случае останется только возможность предъявления иска к лицу, продавшему ему недвижимость, не имея на то должных оснований, о возмещении убытков, нанесенных такой сделкой, и требований о возмещении упущенной выгоды, в случае если эти факты и обстоятельства будут доказаны должны образом.

Нормативное регулирование правоотношений

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой.

Иск о признании добросовестным приобретателем автомобиля — когда он может быть заявлен?

Процедуру признания приобретения добросовестным значительно облегчили положения ГК РФ о залоге имущества. Так, в соответствии с п. 2 ст. 174.1 ГК РФ кредитор не может требовать удовлетворения своих требований за счет добросовестно приобретенного третьим лицом имущества, даже если его нельзя было отчуждать в силу наложенного запрета (ареста). Если приобретатель автомобиля является добросовестным и не мог знать о том, что на автомобиль наложен арест, арест подлежит снятию.

На основании абз. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ добросовестная покупка автомобиля является самостоятельным основанием для прекращения залога, если в таковом находился предмет сделки. Аналогичную позицию излагает Пленум Верховного суда РФ в постановлении «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25 (п. 96).

Встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем

Мнение о том, что заявлять о признании приобретателя добросовестным можно лишь в том случае, если от него требуют вернуть приобретенное имущество, представляется рациональным, если собственность не находится в залоге или имущество не арестовано. Рассмотрим исковое заявление о признании добросовестным приобретателем автомобиля в качестве встречного требования.

Такой иск в силу ст. 131, 137 ГПК РФ и 125, 132 АПК РФ должен содержать:

• наименование судебного органа;
• сведения о заявителе, месте его жительства или нахождения;
• наименование и адрес ответчика;
• существо нарушенного права;
• обоснование требований;
• приложения (доказательства, подтверждающие заявляемые требования).

Вс защитил добросовестных приобретателей квартир — новости право.ру

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Практика Через электронную подпись крадут квартиры и бизнес: способы защититься

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Кто такой добросовестный приобретатель

Им выступает гражданин по ст. 302 ГК, который совершал сделку по покупке недвижимости, оборудования или других ценностей без наличия информации о том, что его пытаются обмануть, поэтому на это имущество претендуют другие лица.

Статья 302, ГК. Истребование имущества от добросовестного приобретателя 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Если же покупатель знал о том, что продавец незаконным способом присвоил себе имущество, которое принадлежит на самом деле другим лицам, то назвать его добросовестным покупателем невозможно.

ПЕРВЫЕ ВЫВОДЫ ПОСЛЕ ПРОЧТЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

1. Одним из условий выплаты компенсации является наличие судебного решения об истребовании жилья у добросовестного приобретателя по иску бывшего собственника жилого имущества или другого заинтересованного лица.

Обязательным условием удовлетворения иска приобретателя к Российской Федерации о выплате компенсации является наличие у добросовестного приобретателя вступившего в силу судебного решения о взыскании в пользу приобретателя убытков в связи с истребованием у него жилья, а также невозможностью взыскания убытков в рамках исполнительного производства.

Другими словами, для того чтобы получить компенсацию, добросовестному приобретателю придется пройти большой путь судебных разбирательств, в том числе сначала придется спорить в суде по истребованию у него жилого помещения, а это деньги, и немалые, за юридические услуги.

И надо сказать, что игра стоит свеч, поскольку далеко не факт, что по результатам рассмотрения дела жилое помещение будет истребовано у приобретателя, и есть тому подтверждающая судебная практика.

После первого судебного дела или в рамках уже имеющегося дела покупателю квартиры необходимо заявить иск или встречный иск о признании его добросовестным приобретателем и взыскании убытков с виновного лица.

При этом следует отметить, что суд своим решением не всегда признает покупателя добросовестным, поскольку этот факт еще надо доказать в рамках судебного разбирательства.

Если же в конечном итоге есть в наличии судебное решение о признании покупателя недвижимости добросовестным приобретателем и взыскании убытков в его пользу за истребованное помещение, то следующим этапом получения компенсации является обязательное обращение с исполнительным листом в службу судебных приставов, которая должна провести действия по принудительному взысканию убытков в пользу добросовестного приобретателя, а это тоже время и деньги за юридические услуги.

И только после проведения всех судебных процедур и исполнительных действий у добросовестного приобретателя возникает право предъявить иск к Российской Федерации о выплате компенсации.

Отсюда возникает как минимум один вопрос.

С какой даты считать трехлетний срок исковой давности по данной категории дел?

И можно не сомневаться в том, что в суде представители Российской Федерации при каждом удобном случае будут заявлять о пропуске добросовестным приобретателем сроков исковой давности о выплате компенсации.

Соответственно, при пропуске исковой давности в удовлетворении исков о выплате компенсации судами будет отказано, что и неудивительно, так как изначально суды, что бы кто ни говорил, будут на стороне Российской Федерации.

2. Срок для обращения добросовестного приобретателя с иском к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, если имущество перешло в собственность указанных лиц, ограничивается 31 декабря 2022 г.

В данном случае необходимо понимать, что если ваше имущество (добросовестного приобретателя) перешло в собственность к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, то начиная с 2023 года никто из истцов не сможет получить однократную компенсацию за счет Российской Федерации.

Ограничивая срок предъявления исков к указанным ответчикам, законодатель тем самым ограждает бюджет от чрезмерных трат в будущем, но вместе с тем добросовестные приобретатели теряют возможность получения компенсации, что указывает на необходимость действовать быстро.

О НОВЫХ СХЕМАХ МОШЕННИЧЕСТВА ИЛИ ЗАРАБОТКА…

Не знаю, вправе ли мы говорить в рамках данной статьи о схемах мошенничества?

Что-нибудь придумаем новое и… но думаю, что мошенники и так разработают схемы для получения денежных средств из казны в качестве компенсации добросовестному приобретателю за истребованное жилье.

Итак, о чем речь?

В данном случае автор настоящей статьи говорит о том, что возможен сговор покупателей и продавцов, которые с помощью аферистов проведут сделки с недвижимостью, с тем чтобы потом по иску истребовать жилое помещение у покупателя.

В последующем признать «пострадавшего» покупателя добросовестным, взыскать на бумаге в его пользу убытки и после исполнительных действий обратиться с иском к Российской Федерации о выплате компенсации.

Доказать такой сговор очень сложно, но схема будет работать, особенно если учитывать формальный подход многих судов при рассмотрении дел об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя.

Более того, в судебном заседании сторонам зачастую достаточно «покивать» головами в знак согласия с иском, и будет судебное решение.

Конечно, Российская Федерация в лице своих представителей будет где-то возражать против взыскания компенсации, но если есть уже готовые решения об истребовании жилья, о признании добросовестным приобретателем покупателя и взыскании убытков в его пользу, а также есть документы о невозможности взыскания убытков в рамках исполнительного производства, то, по сути, есть все основания для удовлетворения иска к РФ о выплате компенсации. При этом, зная хватку аферистов при проворачивании своих делишек, можно не сомневаться, что комар носа не подточит, то есть придраться у судьи будет не к чему.

Это все к тому, что возможность получения компенсации за истребованное жилье может обернуться хорошей кормушкой для преступников, но легче жить в результате этого настоящим добросовестным приобретателям не станет.

Иск о признании добросовестным приобретателем квартиры

С исковым заявлением о признании добросовестным покупателем недвижимости может обратиться за судебной защитой:

1. непосредственно сам покупатель;
2. представитель покупателя;
3. участник сделки, который являлся гарантом прозрачности и честности сделки.

В исковом заявлении необходимо указать:

• в «шапке» заявления информацию о судебном органе, истце и ответчике;
• подробное описание обстоятельств покупки квартиры;
• адрес объекта недвижимости, его стоимость. Если сделка оформлялась через нотариальную контору, то указать какую именно.
• конкретно сформулированные требования в просительной части.
• заверить заявление подписью и указать дату.

При подаче иска о признании добросовестным покупателем необходимо оплатить госпошлину, размер которой рассчитывается исходя из стоимости объекта недвижимости.

Далее данное заявление с приложением документов, подтверждающих добросовестность приобретения квартиры и квитанцией об оплате госпошлины, подается в приемную суда общей юрисдикции (районного).

Похожие записи:

• 3‑НДФЛ для ИП за 2022 год: последние изменения и порядок заполнения
• Анкета на загранпаспорт старого образца
• Новые правила начисления НДФЛ при продаже автомобиля