Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в понятие капитального ремонта жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Перечень работ по капитальному ремонту
Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)
Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)
Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Подведем итоги: что относится к капремонту многоквартирного дома
Резюмируя вышесказанное, можем констатировать, что капитальный ремонт – новое и порой не очень понятное явление для россиян. К его основным особенностям и характеристикам относят:
- обязанность сбора средств собственниками;
- контроль качества оказания ремонтных услуг органами муниципальной власти;
- решение финансовых вопросов региональными представителями;
- отсутствие фиксированных общефедеральных тарифов на взносы;
- аккумулирование материальных активов на счетах местных операторов;
- урегулирование любых спорных нюансов на общих собраниях;
- инструмент планирования действий – голосование;
- отказ от ежемесячных взносов недопустим, за просрочку и неуплату предусмотрены штрафные санкции;
- перечень помещений составляется ежегодно, фиксируется в актуальных программах для регионов.
Теперь вы знаете, что относится к капитальному ремонту многоквартирного дома, что меняют при нем. Надеемся, представленная информация оказалась полезной, помогла найти ответы на интересующие вопросы.
Реальные отзывы о капремонте
По состоянию на прошлый год в программу капремонта по всей России было включено 737 тысяч многоквартирных домов. В 117 тысячах из них ремонт уже был проведен. Соответственно, сотни тысяч россиян стали очевидцами капитального ремонта.
Учесть все мнения будет невозможно, но в сети в принципе редко публикуются положительные отзывы. В соцсетях и на форумах можно найти преимущественно негативную реакцию на качество проведенных работ.
Среди плюсов отмечают такие моменты:
- замена стояков водоснабжения и водоотведения, змеевиков, батарей и других сетей на новые;
- попытки «облагородить» подъезд – новые входные двери, освещение, электропроводка, покраска; замена окон; замена радиаторов отопления;
- все услуги бесплатны (имеется в виду, что кроме взносов за капремонт за минимальный набор работ платить не приходится).
Отрицательных отзывов в разы больше. Самые частые нарекания – непрофессионализм и некомпетентность рабочих. Причина этого – региональные фонды ограничены в средствах и заключают контракт с фирмой, предложившей наименьшую цену на работы.
Кому жаловаться на рабочих и качество работ
Капремонт проводится фактически за деньги собственников квартир, которые те годами собирают через фонд. Поэтому владельцы имеют полное право требовать нормальное качество проводимых работ.
Первая инстанция, куда следует жаловаться на качество работ – это заказчик капремонта. В зависимости от формы сбора денег на ремонт, это может быть региональный Фонд, управляющая компания или ТСЖ. Соответственно, заказчик имеет право и обязанность контролировать качество работы подрядчика.
Заявление с требованием исправить имеющиеся дефекты можно подавать как лично, так и коллективно (так больше шансов, что заказчик отреагирует на жалобу). Заявление составляется в свободной форме, но к нему нужно приложить побольше доказательств выявленных дефектов.
Заказчик капремонта обязан ответить на такое заявление в течение 10 дней. Если ответ в назначенный срок не поступил, переходим к следующей инстанции.
Следующая инстанция – Государственная жилищная инспекция (создается в каждом регионе). Туда нужно будет также направить заявление, в котором указать: была жалоба в фонд капитального ремонта или УК, ответа не последовало, или ответ был без решения проблемы.
К заявлению прикладываются доказательства дефекта капремонта, копии отправленных ранее заявлений и копии ответа на них. Госжилинспекция должна будет отреагировать в течение 30 дней.
Если жилищная инспекция тоже не смогла решить проблему или вообще проигнорировала ее, идем дальше – в Роспотребнадзор. Аналогично пишут заявление, в котором указывают, какие жалобы и кому были отправлены и что проблема не была решена. В Роспотребнадзор следует обращаться и при выявлении дефектов в 5-летний гарантийный срок (если подрядчик не хочет их устранять добровольно).
В случае, когда и Роспотребнадзор не решил проблему, остается обращаться в прокуратуру с заявлением. Прокурор проведет проверку информации из заявления, и при необходимости примет меры: направит подрядчику предписание устранить нарушения или инициирует привлечение его к ответственности.
После прокуратуры остается обжалование решения в Генеральной прокуратуре, а также обращение в суд. Однако если в сложившейся ситуации действительно вина исполнителя капремонта, проблема обычно решается начальными инстанциями и до суда дело не доходит.
Что закреплено в законе
Каждый житель многоквартирного дома обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт. От этой обязанности освобождены пенсионеры возрастом от 80 лет. Старики, возраст которых превысил отметку в семьдесят лет, вносят только 50% от суммы взносов. Однако каждого второго собственника волнует вопрос о том, какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома.
Проведение капитального ремонта в многоквартирных домах утверждено на законодательном уровне.
Внимание! Основными нормативно правовыми актами являются:
- статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь перечислены все виды основных работ, которые проводятся во время капитального ремонта);
- статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (здесь также содержится перечень работ, которые выполняются во время капитального ремонта);
- правила технической эксплуатации жилого фонда (здесь указаны дополнительные виды работ, которые выполняются во время проведения капитального ремонта).
Несмотря на четкое определение видов работ со стороны законодательства, каждый второй собственник квартиры задаются вопросом о том, какие виды работ проводятся.
Обратите внимание на то, что действующие нормативно-правовые акты дают четкое разграничение обязанностей между собственниками, местными органами власти и управляющими компаниями.
Как часто делать капитальный ремонт частного дома
Частота, с которой должны проводиться восстановительные работы в доме, напрямую зависит от материала, из которого построено здание: несущие стены, фундамент, крыша. Ведь их качество будет определять и периодичность осмотров, а также текущего и капитального ремонта.
Опираясь на ГОСТы, можно выделить несколько групп частных сооружений, исходя из видов стройматериалов, из которых они построены. Та или иная группа будет различаться по сроку эксплуатации, периодичности плановых осмотров и ремонтных работ.
- Постройки, стены которых выполнены из натурального камня, кирпича, с ЖБ-перекрытиями, требуют капитального ремонта раз в 30 лет.
- Каменные, кирпичные и ЖБ-конструкции с более тонкими несущими стенами (2–2,5 кирпича) и меньшей капитальностью – раз в 30 лет.
- Каменные и облегченные конструкции с возможным использованием ракушечника, шлакоблока, пеноблока – капитальные процедуры раз в 24 года.
- Деревянные конструкции или из бруса, с перекрытиями из дерева и ленточным фундаментом – ремонт раз в 18 лет.
- Модульные постройки – каркасные, щитовые, глиняные или деревянные – раз в 6 лет.
- Облегченные каркасные сооружения – раз в 6 лет.
Капитальный ремонт частного дома: что входит в перечень работ
Этап 1. Составление дизайн-проекта.
Прежде чем начать капительную реконструкцию, необходимо увидеть конечный результат таких работ. Самым наглядным инструментом для этого станет компьютерная программа (например, 3D-визуализатор), которая поможет выбрать материалы отделки, сделать перепланировку и расстановку мебели, задав исходные данные – площадь помещений, высоту потолков и т. д.
Удобно, что в таких программах можно выбрать цветовое решение будущей отделки, примерить различные формы фасада, крыши, лестниц, визуализировать благоустройство двора.
Опираясь на желаемую палитру цветов и фактур, можно продолжить выбирать и соответствующие стройматериалы.
Этап 2. Рассчет количества материалов и инструментов, составление сметы.
Чтобы рассчитать точное количество стройматериалов, необходимо вымерять каждую поверхность: пол по плинтусу, высоту стен, длину линий коммуникаций, габариты различных вставок (например, кафельный фартук на кухне или декоративная кирпичная кладка для стены возле камина). После этого просчитывается требуемый объем отделочного и дополнительного материала исходя из расхода на 1 единицу измерения, заявленного производителем.
Количество материалов, рассчитанных для каждого отдельного помещения и наружных работ в частном доме, суммируется.
Далее – к полученной цифре необходимо приплюсовать 5–10 %, это тот запас, который нужен на подгонку по размерам, обрезку и проч.
Этап 3. Ремонт интерьера.
Кто обязан платить за капремонт
Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.
Внимание! Обязаны ли жильцы платить за капремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению – собственники или арендаторы. Льготы по другим основаниям, например, для пенсионеров, многодетных или инвалидов (как по налогам), не предусмотрены. Однако в некоторых регионах существуют компенсационные выплаты по капремонту для ряда категорий граждан.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:
- Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
- Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
- Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
- Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
- Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
- Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.
Виды капитального ремонта
В соответствии с Град.Кодекс РФ 1 статьей 14.2 пунктом под капитальным ремонтом объектов капитального строительства следует понимать совокупность определений:
- полную или частичную замену конструкций (исключение составляют несущие элементы);
- восстановление инженерно-технических систем, а также сетей, отвечающих за инженерно-техническое обеспечение;
- замену составляющих элементов несущих конструкций для того, чтобы улучшить характеристики этой части сооружения.
При разработке проекта на проведение капитального ремонта общественных зданий необходимо вносить изменения в соответствующие разделы проектной документации с учетом составленного заказчиком технического задания, и обязательно конкретизировать перечень, вид и объемы работ, которые должны быть выполнены.
Какие же существуют виды капитальных ремонтов и от чего зависит их классификация?
Итак, капитальный ремонт объекта может быть:
- аварийным;
- выборочным;
- комплексным.
Процесс проведения капремонта
Принятие решения о необходимости проведения капитального ремонта не приходит моментально. Существует установленная процедура совершения этого процесса. Первоначально соответствующие органы обследуют здание. Они составляют смету ремонта. Затем выполняются описанные в документах действия. На этом этапе осуществляется технический и авторский надзор за проведением работ.
В ходе капитального ремонта также выполняется энергетическое обследование дома. Завершает работы техническая инвентаризация, а также паспортизация здания.
Что входит в капитальный ремонт жилого дома, очень сильно варьируется в зависимости от множества факторов. Если собственники недвижимости посчитают нужным, они могут на общем собрании договориться об увеличении минимальной ставки взносов в целевой фонд. Это необходимо для расширения спектра дополнительных работ.
Гражданским Кодексом регламентировано понятие кап. ремонта. В нормах Жилищного Кодекса и других подобных актах установлены нормы работ. Согласно Закону, обязательный перечень работ включает:
- работы, которые предполагают процесс реставрации или замены отдельных фрагментов несущих конструкций;
- работы, которые предполагают процесс восстановления или замены отдельных фрагментов конструкций, которые признаны не несущими;
- реставрация или замена, которая может быть полной или частичной, различных коммуникаций МКД.
Исходя из состояния жилищного фонда, проводятся два вида работ: аварийные и плановые.
Перечень обязательных работ по капремонту многоквартирного жилья, проводимые в срочном порядке:
- когда возникло такое состояние конструкции, которое может нанести существенный вред или полное разрешение строения;
- ситуация, при которой стихийные явления и другие обстоятельства непреодолимой силы угрожают состоянию жилого объекта;
- состояние несущих конструкция, при котором невозможно безопасное нахождение собственников в квартирах.
Согласно Закону, если МКД официально признан аварийным, то и в таком доме выполняется ремонт, но только для ликвидации угрозы безопасного проживания граждан до момента их переселения в новое жилье.
Чтобы выполнить плановый ремонт, работы включаются в список необходимых преобразований, который является региональным реестром.
Как осуществляется капремонт
Согласно действующему законодательству, кап. ремонт обязаны оплачивать собственники квартир и офисных помещений, расположенных в многоквартирниках. Исполнение Закона и выполнение починки контролируют власти на местном уровне и региональные операторы. Они занимаются решением всех подобных имущественных вопросов.
Собственники квартир или офисных помещений осуществляют голосование о необходимости проведения починки тех или иных элементов сооружения. Вердикт принимается на собрании Собственников жилья. В нем должны принимать участие по одному представителю из каждой квартиры. Допускается присутствие более 50% владельцев помещений в МКД. В этом случае принятие решения состоится лишь при условии, если путем голосования наберется 50% голосов и плюс еще один голос. Если кворум не набрался, решение не может быть принято. Собрание переносится на другой день и так пока на совещании не будет присутствовать необходимое количество граждан.
Важно! Инициировать собрание относительно починки здания или его частей имеет право каждый владелец помещений или управляющая компания.
Способ формирования фонда капитального ремонта
Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта.
По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.
Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.
Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.