Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Особенности продажи квартиры, если два собственника
Самое важное, о чем нужно помнить при продаже квартиры с двумя собственниками – это обязательное получение согласия второго совладельца перед тем, как совершается сделка. Это прямое требование законодательства, и если его проигнорировать, договор легко будет обжалован в суде и признан недействительным. Причем согласие должно быть не формальным устным, а оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса. Если собственников больше, чем двое, необходимо получить такое согласие от каждого из них, вне зависимости от того, какая доля недвижимости принадлежит отдельному лицу.
Если сособственником недвижимости является несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью, по закону они не могут дать обоснованное согласие на продажу общей недвижимости, и необходимо просить разрешение на проведение сделки в местном совете опеки и попечительства, которое затем визирует представитель местной власти. Без подобного документа провести сделку в установленном порядке невозможно.
Если получить разрешение от второго совладельца по каким-либо причинам невозможно (он отказывается продавать недвижимость, находится далеко, с ним нет связи и т.д.), предварительно необходимо выделить долю в натуре, стать ее полноценным единственным владельцем, а только после этого совершать сделку. При этом не стоит забывать о приоритетном праве второго собственника на выкуп доли: заключать сделку купли-продажи с третьим лицом можно только в том случае, если совладелец откажется покупать долю, и данный отказ тоже нужно оформлять в письменном виде.
Подготовка купли-продажи
Прежде чем заключать договор купли-продажи доли в квартире, важно соблюсти требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а именно убедиться, что никто из других владельцев не хотел бы ее приобрести.
Гражданское законодательство дает долевым собственникам преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, прежде чем заключать соглашение с покупателем и продавать свою долю постороннему человеку, следует в первую очередь предоставить возможность приобрести ее тем собственникам, кто уже имеет доли в этой квартире. Для этого каждому из них продавец направляет письменное уведомление о намерении продать свою часть.
В тексте данного уведомления указывается информация о будущей продаже, в том числе такая, как:
● стоимость;
● порядок оплаты;
● сроки предполагаемой сделки.
Важно не только правильно составить документ, но и правильно направить его. Бесспорных способов два:
● отправить телеграмму через «Почту России»;
● воспользоваться услугами нотариуса, который направит документ получателям, а отправителю выдаст свидетельство о таком направлении.
Копия телеграммы, как и свидетельство, выданное в нотариальной конторе, является подтверждением того, что документ направлен.
Информация о предстоящей продаже направляется всем владельцам. Если их точный состав неизвестен, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где все они перечислены.
Не отправлять уведомление можно только в одном случае — если изначально планируется заключать договор с кем-то из долевых собственников. Во всех остальных случаях документ является обязательным.
После получения писем о предстоящей продаже у каждого из получателей есть месяц на ответ. Если ответов о готовности купить не последовало или все долевые собственники направили отказы, подписывайте соглашение с посторонним человеком, не опасаясь последствий.
Если же продавец пренебрег процедурой предварительного уведомления других долевых владельцев, любой из них может в течение трех месяцев через суд потребовать отменить договор и обязать продавца заключить его с собой — эта возможность также указывается в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
Такие же последствия возможны, если продавец заключил соглашение на условиях, отличающихся от тех, которые ранее изложил в письмах другим владельцам. Например, если итоговая цена сделки с посторонним человеком оказалась ниже, чем было ранее заявлено в письменных уведомлениях.
Договор купли-продажи доли в квартире подчиняется тем же правилам, что и договор на цельный объект. В тексте указывается такая информация, как:
● предмет данного соглашения — что конкретно продается. Укажите индивидуализирующие признаки продаваемого объекта: его адрес, площадь, кадастровый номер, а также обязательно размер продаваемой доли в собственности;
● стоимость данного договора — та же сумма, которая ранее была указана в письмах другим собственникам;
● порядок расчетов сторон — наличный или безналичный, сроки передачи средств и другие правила, связанные с финансовым аспектом отношений;
● перечень других лиц, которые вправе проживать в квартире после заключения договора. Этот перечень является существенным условием данного договора, без него он не считается заключенным;
● иные условия, имеющие значение для сторон.
Продавец и покупатель составляют документ самостоятельно или прибегают к профессиональной помощи:
● нанятого юриста;
● нотариуса, который сам составит текст, полностью соответствующий желаниям и намерениям обратившихся граждан и требованиям закона и позаботится, чтобы в нем присутствовали и были правильно сформулированы вся важная информация и все значимые для договаривающихся условия.
Что такое доля в недвижимости?
Доля – это установленная официально часть в праве собственности, выделенная гражданам, владеющим одним объектом недвижимости. Устанавливается на основании правоустанавливающего документа или соглашением при разделе квартиры между родственниками.
Фактическая доля имеет установленную, официально разделённую собственниками территорию. Здесь должен предусматриваться отдельный вход, на основании разрешения, полученного в отделе градостроительства и архитектуры. А после реконструкции такие видоизменения в квартире должны быть узаконены и внесены в технический поэтажный план (БТИ).
Более популярны идеальные доли, при которых собственность выделяется только юридически – на основании документации. А пользование помещением происходит совместно, по установленному между сторонами регламенту. Такой тип собственности правильнее назвать не доля в квартире, а доля в праве собственности, так как он не выделяет в натуре специальную территорию в помещении в виде комнаты или части комнаты, которая могла бы быть закреплена за владельцем официально.
Разделение права на проживание в той или иной части комнаты происходит:
- добровольно по устной договорённости;
- письменным соглашением;
- через суд.
Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)
Совместная и долевая собственность — в чём разница
Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.
Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.
Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.
Совместная собственность
Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как Закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.
Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.
Долевая собственность
В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).
Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.
Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.
Как продать долю в квартире. Инструкция
Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).
Преимущественное право покупки у сособственников
Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.
Процедура проведения многосторонних сделок схожа на двухсторонние соглашения, однако подключение каждого нового участника усложняет процесс. Консультация юриста поможет преодолеть существующие препятствия и извлечь выгоду в финансовом плане.
Например, продажа квартиры долями одному покупателю может снизить стоимость целого объекта, в то время как один многосторонний договор купли-продажи, содержащий информацию о доле владения каждого сособственника, демонстрирует прозрачность сделки, не требуя от покупателя дальнейших визитов в Росреестр с целью объединения частей в единое целое документально.
Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире?
Соглашение между продавцом и покупателем доли в жилом объекте может быть составлено самостоятельно, юристом или нотариусом. Но обязательным для осуществления сделки является его нотариальное заверение.
В договоре купли-продажи доли в квартире должны содержаться следующие пункты:
- Дата, место составления документа, его наименование.
- Информация о сторонах договора. Покупателем может быть собственник другой доли в жилье или постороннее лицо при отказе совладельца приобрести продаваемую долю. В договоре прописываются ФИО, паспортные данные и адрес каждого участника: продавца и покупателя.
- Предмет соглашения. Предметом в этом случае является доля в имуществе. Она описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Причем описание должно давать возможность идентифицировать его среди других объектов:
- указывается кадастровый номер;
- точный адрес квартиры;
- доля в которой продается;
- площадь доли.
- Цена договора. Обязательным условием является указание суммы доли цифрами и прописью. Рекомендуется также прописать порядок расчетов: срок оплаты, способ передачи и т.д. на усмотрение сторон сделки.
- Прочие условия сделки. Здесь можно указать: каким способом будет передана доля в недвижимости новому собственнику (например, по передаточному акту), сроки передачи, прописать отсутствие или наличие обременений в отношении предмета договора, иные моменты, не противоречащие действующему законодательству.
Особенности продажи квартиры с несколькими собственниками
В первую очередь необходимо разобраться в причинах, которые влекут за собой появление нескольких собственников квартиры. Обладание равных долей в квартире происходит по ряду причин:
- Когда жилплощадь приобретается в браке. В данном случае все имущество, нажитое в браке, делится между супругом и супругой.
- В процессе приватизации участвовало несколько человек, в том числе и несовершеннолетние дети.
- Квартира досталась по наследству нескольким наследникам.
- Жилплощадь была приобретена с помощью участия в долевом строительстве. Это значит, что все участники договора внесли определенную сумму, которая позволила им выкупить полноценную недвижимость, но при оформлении была разделена на доли. При этом Свидетельство о регистрации прав содержит сразу несколько имен.
Главная особенность данной сделки в том, что покупатель должен убедиться в юридической чистоте документов. Все потому, что для отчуждения квартиры необходимо разрешение от всех собственников. При этом не важно, какого возраста законный владелец. В случае, когда в семье есть несовершеннолетние дети, то продавец обязан получить разрешение на сделку от органов опеки. В противном случае сделка купли-продажи будет признана ничтожной и недействительной. Чтобы проверить количество собственников, достаточно заказать справку в ЕГРП за 250 рублей.
Другие особенности сделки:
- передача денег осуществляет иным способом, нежели когда собственником является один человек. В этом случае покупатель должен убедиться, что в договоре прописан пункт, который указывает на способ передачи денег каждому собственнику. Например, это может быть перевод равных долей на банковский счет или открытие специальных ячеек;
- бывают случаи, когда продавец не указывает информацию о других собственниках. В то время, пока они проходят военную службу, обучаются в других городах, получают медицинскую помощь в реабилитационных центрах, квартира продается по договору. Спустя время собственники подают иск в суд с требованием оспорить сделку купли-продажи, так как они не были оповещены об отчуждении своей жилплощади.
Какие нужны документы для оформления договора
При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:
- паспорта владельцев;
- свидетельства о регистрации права собственности или (с 2021 г.) выписка ЕГРН;
- техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
- договор купли-продажи;
- передаточный акт;
- выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
- дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.
Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:
- разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
- согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
- согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
- согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
- при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
- если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.
Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.
Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников
Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:
- совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;
- долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.
Как оформить соглашение при покупке несколькими лицами?
При покупке квартиры несколькими лицами они оформляют её в общую долевую собственность. При этом в сделке доля каждого участника определяется по их желанию. В договоре четко прописываются доли сторон и каждому после регистрации выдаются документы на принадлежащую ему долю.
Если сделку оформляют супруги, то по семейному кодексу они приобретают в общую совместную собственность. Когда лицо, находящееся в браке приобретает квартиру на свое имя, то это имущество все равно будет принадлежать обоим супругам. Однако закон не запрещает им купить и в долевую собственность.
В некоторых регионах, при покупке супругами в общую долевую собственность регистраторы требуют предоставлять сделку только в нотариальной форме, ссылаясь на Семейный кодекс. Все имущество нажитое супругами во время брака является совместной собственностью, а разделить имущество можно только брачным договором.
Договор купли продажи квартиры долевая собственность у продавцов нотариусов
Если Вы являетесь одним из участников общей долевой собственности и продаете принадлежащую Вам долю квартиры, необходимо письменно уведомить всех участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли имущества и всех условиях продажи (стоимости, условиях расчетов, пр.). Вы должны иметь подтверждение о таком уведомлении, поэтому целесообразно это делать через нотариуса путем передачи заявлений остальным участникам общей долевой собственности. Факт получения заявлений подтверждается почтовым уведомлением о вручении, после чего нотариус выдает свидетельство о передаче заявлений. Если в течение месяца остальные участники общей долевой собственности откажутся или не дадут согласия на покупку Вашей доли, Вы можете продать свою долю постороннему лицу, но только на тех условиях и за ту сумму, которые были указаны в уведомлениях, направленных Вашим сособственникам.
В начале июня продавцам и покупателям жилья в который раз приходилось спешно учиться совершать сделки по новым правилам. Вступили в силу изменения в законодательство, развивающие начатую в декабре прошлого года тенденцию включения нотариусов в оформление сделок с недвижимостью. Изменения произошли так же быстро и оказались для рынка такой же неожиданностью, как принятые в конце прошлого года нормы.
Процесс заключения сделки
Для того, чтобы продажа недвижимости была законно оформлена и зарегистрирована, необходимо получить согласие дольщика, совладельца или супруга. Разрешение пишется в произвольной форме или по образцу нотариуса. Документ является приложением к основному соглашению о купле — продаже недвижимости.
Договор составляется в двух экземплярах. Вступает в силу в момент подписания. Соглашение обязательно проходит государственную регистрацию. Органы Росреестра проверяют действительность документов и законность совершения сделки. В последующем, передача собственности происходит по передаточному акту. Свидетельство регистрации права собственности нового владельца выдается в течение 15 дней, если предоставлены все недостающие документы. Оформление сделки считается законным, когда соблюдены правила покупки движимого или недвижимого имущества.
Существуют определенные риски:
- если не получено согласие второго супруга или дольщика, высока вероятность обращения в суд обманутого совладельца. В этом случае, законодательство будет на стороне пострадавшего. Исковая давность по оформлению сделки с недвижимостью — 3 месяца.
- в случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок, органы ОП могут отказать в продаже недвижимости. Это приведет к невозможности совершения сделки.
При покупке квартиры, следует учитывать, что есть площадь общего пользования, например, кухня. Если продается доля в собственности, соседи должны наладить общий быт и взаимоотношения. Иначе, заселение новых владельцев может затянуться по решению суда, когда нарушаются права прежних жильцов. Совместная собственность может быть продана без согласия супруга/супруги если составлен брачный договор или другой документ, позволяющий полноправно распоряжаться таким имуществом.